Общие сведения и сведения о проведении оценки.

Дата проведения осмотра объекта оценки:

Осмотр объекта оценки произведен 30 мая 2022 года.

Дата оценки:

Оценка производилась по состоянию на 30 мая 2022 года.

Цены оценки:

Оценка производилась в текущих ценах на дату оценки.

Наименование валюты, в которой указывается результат независимой оценки:

Определение рыночной стоимости в текущем использовании объекта оценки производилось в белорусских рублях, долларах США без НДС.

Валюта расчета:

В расчетах использовались доллары США и белорусские рубли.

Цель оценки, предмет оценки:

Определение рыночной стоимости в текущем использовании объекта оценки для целей продажи без проведения аукциона либо конкурса, включая продажу имущества в процедуре экономической несостоятельности (банкротства).

Срок действия результата независимой оценки:

Срок действия результата независимой оценки составляет 6 месяцев с даты оценки (согласно п. 12 ТКП 52.0.01-2020).

Рыночная стоимость представляет собой стоимость, по которой наиболее вероятно продавец объекта оценки согласен его продать, а покупатель объекта оценки согласен его приобрести. При этом учитываются следующие условия:

− стороны сделки обладают достаточной осведомленностью об объекте оценки и рынке объектов-аналогов;

− стороны сделки действуют компетентно, расчетливо, добровольно и добросовестно;

− объект оценки представлен продавцом в форме публичного предложения на рынке;

− продавец и покупатель имеют достаточное время для выбора варианта совершения сделки;

− на продавца не налагается дополнительных обязательств, кроме обязательств передать объект оценки, а на покупателя не налагается дополнительных обязательств, кроме обязательства принять объект оценки и уплатить за него определенную денежную сумму.

Рыночная стоимость в текущем использовании определяется как рыночная стоимость объекта недвижимости, учитывающая сложившееся условия его использования, без учета наиболее эффективного использования.

Описание процедуры оценки:

Оценка стоимости объекта оценки включала в себя следующие этапы:

Сбор и анализ информации.

Сбор и анализ информации включает получение исходных данных об объекте оценки, анализ информации. Сбор и анализ исходной информации выполнен оценщиком в соответствии с требованиями ТКП 52.0.01-2020. Полученные документы и исходная информация проанализированы; изучен состав и объем их представления. При анализе документов учитывался результат осмотра объекта оценки на месте его расположения. В случае выявления в документах несоответствий либо противоречий или возникновения сомнений в их обоснованности оценщик уточнял исходные данные с целью применения их в дальнейших расчетах.

Описание процедуры оценки.

Оценщиком описана процедура оценки с отражением ее этапов и краткого содержания фактически выполненных работ по ним.

Анализ данных, использованных для оценки стоимости.

На данном этапе был проведен анализ данных, использованных для оценки стоимости. Исходная информация считается обоснованной и достаточной для определения результата независимой оценки исходя из выбранных методов оценки, с учетом предпосылок и ограничений, указанных в разделе 4 настоящей пояснительной записки.

Осмотр объекта оценки.

Осмотр объекта оценки выполнен в соответствии с требованиями к осмотру объектов оценки, изложенными в ТКП 52.0.01-2020. При осмотре объекта оценки устанавливались фактические данные о функциональном назначении, объемно-планировочных показателях, конструктивных характеристиках, внутренних инженерных системах, технических, эксплуатационных и экономических характеристиках.

Определение предпосылок и ограничений, с учетом которых проводится оценка.

В ходе работы над пояснительной запиской оценщиком были определены предпосылки и ограничения, с учетом которых проводилась оценка и которые не противоречат действующим стандартам, договору и заданию на оценку и законодательству по оценочной деятельности. Предпосылки и ограничения определялись в зависимости от условий договора на проведение оценки, исходной информации об объекте оценки, данных рынка недвижимости, экономической ситуации, выбранных методов расчета стоимости в соответствии с     ТКП 52.0.01-2020.

Анализ рынка недвижимости.

При анализе рынка недвижимости исследовались тенденции изменения цен на рынке недвижимости, спроса и предложения на объекты-аналоги; цены предложений, рыночные арендные ставки по объектам-аналогам.  

Анализ местоположения объекта недвижимости.

Анализ местоположения объекта оценки включал указание адреса объекта оценки, описание окружения объекта оценки, транспортных связей, коммуникаций, инфраструктуры.

Описание объекта оценки, имущественных прав на них.

При описании объекта недвижимости отражались характеристики земельного участка и улучшений. При описании земельного участка отражались площадь, кадастровый номер, сведения об имущественных правах, целевое назначение.При описании улучшений, входящих в состав объекта недвижимости, отражались наименование, целевое назначение, адрес, сведения об имущественных правах, объемно-планировочные показатели, год постройки, конструктивные решения и материал.

Обоснование применения использованных методов оценки и методов расчета стоимости.

На данном этапе оценки был сделан выбор методов оценки и методов расчета стоимости. Выбор методов оценки и методов расчета стоимости осуществлялся в соответствии с ТКП 52.0.01-2020, ТКП 52.3.01-2020, предметом оценки, особенностями объекта оценки и условиями договора и задания на оценку. Рыночная стоимость в текущем использовании объекта оценки определялась при помощи доходного и сравнительного методов оценки. Расчет стоимости объекта оценки доходным методом производился с применением метода капитализации по норме отдачи. Расчет стоимости объекта оценки сравнительным методом оценки производился с использованием комбинации метода компенсационных корректировок и метода графического анализа.

Расчеты и их обоснование, описание процедуры определения стоимости выбранными методами оценки и методами расчета стоимости.

Расчет стоимости производился в соответствии с выбранными методами оценки и методами расчета стоимости, требованиями ТКП 52.0.01-2020, ТКП 52.3.01-2020, оцениваемыми имущественными правами, имущественными и финансовыми интересами.

Обоснование результата независимой оценки.

Обоснование результата независимой оценки объекта оценки выполнялось на основании проведенных расчетов. Результат независимой оценки объекта оценки указан с округлением.

Составление и оформление отчета о независимой оценке.

Составление и оформление пояснительной записки производилось в соответствии ТКП 52.0.01-2020.