История развития хранилищ для нефти: Первые склады нефти появились в XVII веке. Они представляли собой землянные ямы-амбара глубиной 4…5 м...
Адаптации растений и животных к жизни в горах: Большое значение для жизни организмов в горах имеют степень расчленения, крутизна и экспозиционные различия склонов...
Топ:
Техника безопасности при работе на пароконвектомате: К обслуживанию пароконвектомата допускаются лица, прошедшие технический минимум по эксплуатации оборудования...
Теоретическая значимость работы: Описание теоретической значимости (ценности) результатов исследования должно присутствовать во введении...
Интересное:
Национальное богатство страны и его составляющие: для оценки элементов национального богатства используются...
Распространение рака на другие отдаленные от желудка органы: Характерных симптомов рака желудка не существует. Выраженные симптомы появляются, когда опухоль...
Что нужно делать при лейкемии: Прежде всего, необходимо выяснить, не страдаете ли вы каким-либо душевным недугом...
Дисциплины:
2020-04-01 | 108 |
5.00
из
|
Заказать работу |
|
|
Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.
Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.
Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
1. Исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой продажи.
2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.
. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен предложения или исключения из списка сравниваемых.
. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.
При корректировке цен предложения объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. Стоимость оцениваемого объекта не корректируется.
В зарубежной и отечественной практике выделяют девять основных элементов сравнения:
· Переданные права собственности на недвижимость.
· Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости
· Условия продажи (чистота сделки)
· Динамика сделок на рынке (дата продажи)
· Местоположение
· Физические характеристики
· Экономические характеристики
· Отклонения от целевого использования
· Наличие движимого имущества
Источником информации об аналогичных объектах служат сведения ряда крупных агентств недвижимости Тульской области. Данные об отобранных объектах недвижимости приведены в Таблице 1.[2]
|
Таблица 1 Информация об объекте оценки и его аналогах в г. Тула
Показатели \№ объекта | Объект оценки | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 |
Местоположение | Ул. Новомосковская, 9 | Ул. Кауля, 27 | ул. Кауля, д.49/1 | пр-т Ленина, д.18 |
Источник информации | Сведения Заказчика | ООО "Мегаполис" | ООО "Ваш дом" | АН "Твин Сервис" |
Юридическое описание | Собственность | Собственность | Собственность | Собственность |
Цена предложения | 1700000 | 1920000 | 1900000 | |
Право собственности | Полное | Полное | Полное | Полное |
Условия финансирования | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные |
Условия продажи | Предложение | Предложение | Предложение | Предложение |
Дата предложения | Август 2012 | Август 2012 | Август 2012 | Август 2012 |
Площадь, кв. м | 35 | 36 | 43 | 38 |
Строительные характеристики | Фундамент бетонный, стены кирпичные | Фундамент бетонный, стены кирпичные | Фундамент бетонный, стены кирпичные | Фундамент бетонный, стены кирпичные |
Этаж | 2/9 | 2/2 | 3/5 | 5/5 |
Техническое состояние | Хорошее | Хорошее | Хорошее | Отличное |
Размер кухни | 8 | 8 | 8 | 9 |
Размер комнат | 20 | 18 | 20 | 20 |
Наличие балкона | Есть | Нет | Нет | Есть |
Сан узел | Совместный | Совместный | Совместный | Совместный |
Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). При этом необходимо соблюдать указанную очередность первых четырех элементов сравнения. Последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом порядке.
Допустимы корректировки как в процентах, так и в денежных суммах. Возможно одновременное использование корректировок в процентах и денежных суммах.
Расчет стоимости объекта оценки методом сравнительного анализа продаж представлен в Таблице 2.
|
Таблица 2 - Корректировка стоимости сравнимых объектов
Элемент сравнения | Ед. измерения | Объекты сравнения | |||
Оцениваемый | №1 | №2 | №3 | ||
Цена предложения | Руб. | 1700000 | 1920000 | 1900000 | |
Площадь | Кв.м | 35 | 36 | 43 | 38 |
Цена за единицу площади | Руб./ кв. м | 47 222,22р. | 44 651,16р. | 50 000,00р. | |
Право собственности | Полное | Полное | Полное | Полное | |
Корректировка | % | 0% | 0% | 0% | 0% |
Сумма корректировки | - р. | - р. | - р. | - р. | |
Скорректированная цена | - р. | 47 222,22р. | 44 651,16р. | 50 000,00р. | |
Условия финансирования | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные | |
Корректировка | % | 0% | 0% | 0% | 0% |
Сумма корректировки | - р. | - р. | - р. | - р. | |
Скорректированная цена | Руб./кв. м | - р. | 47 222,22р. | 44 651,16р. | 50 000,00р. |
Условия продажи | Предложение | Предложение | Предложение | Предложение | |
Корректировка | % | 0% | 0% | 0% | 0% |
Сумма корректировки | - р. | - р. | - р. | - р. | |
Скорректированная цена | - р. | 47 222,22р. | 44 651,16р. | 50 000,00р. | |
Дата предложения | Август 2012 | Август 2012 | Август 2012 | Август 2012 | |
Корректировка | % | 0% | 0% | 0% | 0% |
Сумма корректировки | - р. | - р. | - р. | - р. | |
Скорректированная цена | - р. | 47 222,22р. | 44 651,16р. | 50 000,00р. | |
Местоположение в г. Тула | Ул. Новомосковская, 9 | Ул. Кауля, 27 | ул. Кауля, д.49/1 | пр-т Ленина, д.18 | |
Корректировка | % | -1% | -1% | -7% | |
Сумма корректировки | - р. | - 472,22р. | - 446,51р. | - 3 500,00р. | |
Строительные характеристики | Фундамент бетонный, стены кирпичные | Фундамент бетонный, стены кирпичные | Фундамент бетонный, стены кирпичные | Фундамент бетонный, стены кирпичные | |
Корректировка | % | 0% | 0% | 0% | |
Сумма корректировки | - р. | - р. | - р. | - р. | |
Этаж | 2/9 | 2/2 | 3/5 | 5/5 | |
Корректировка | % | 2% | -3% | 2% | |
Сумма корректировки | - р. | 944,44р. | - 1 339,53р. | 1 000,00р. | |
Техническое состояние | Хорошее | Хорошее | Хорошее | Отличное | |
Корректировка | % | 0% | 0% | -5% | |
Сумма корректировки | - р. | - р. | - р. | - 2 500,00р. | |
Размер кухни | 8 | 8 | 8 | 9 | |
Корректировка (отношение площади кухни к общей площади квартиры) | % | -2% | -4% | -3% | |
Сумма корректировки | - р. | - 944,44р. | - 1 786,05р. | - 1 500,00р. | |
Размер комнат | 20 | 18 | 19 | 18 | |
Корректировка | % | 3% | 2% | 3% | |
Сумма корректировки | - р. | 1 416,67р. | 893,02р. | 1 500,00р. | |
Наличие балкона | Есть | Нет | Нет | Есть | |
Корректировка | % | 5% | 5% | 5% | |
Сумма корректировки | - р. | 2 361,11р. | 2 232,56р. | 2 500,00р. | |
Сан узел | Совместный | Совместный | Совместный | Совместный | |
Корректировка | % | 0% | 0% | 0% | |
Сумма корректировки | - р. | - р. | - р. | - р. | |
Скорректированная цена | Руб./ кв. м | 50 527,78р. | 44 204,65р. | 47 500,00р. | |
Средневзвешенная цена | Руб./ кв. м | 47 410,81р. | |||
Стоимость | Руб. | 1 659 378,34р. |
|
Таблица корректировок включает корректировки, которые были внесены исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами.
В качестве единицы сравнения была выбрана цена предложения 1 кв. м площади квартиры.
В связи с тем, что права собственности у всех сравниваемых объектов с оцениваемым одинаковы, корректировка на эти элементы не выполнялись.
Корректировки на местоположение объектов, техническое состояние и удаленность от транспортных путей определялись на основе использования метода парных продаж и мнения эксперта.
Таким образом, рыночная стоимость квартиры, рассчитанная методом прямого сравнительного анализа продаж, составляет 1659378руб.
|
|
Адаптации растений и животных к жизни в горах: Большое значение для жизни организмов в горах имеют степень расчленения, крутизна и экспозиционные различия склонов...
Историки об Елизавете Петровне: Елизавета попала между двумя встречными культурными течениями, воспитывалась среди новых европейских веяний и преданий...
Двойное оплодотворение у цветковых растений: Оплодотворение - это процесс слияния мужской и женской половых клеток с образованием зиготы...
История развития пистолетов-пулеметов: Предпосылкой для возникновения пистолетов-пулеметов послужила давняя тенденция тяготения винтовок...
© cyberpedia.su 2017-2024 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста.
Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав. Мы поможем в написании вашей работы!