Оценка методом капитализации доходов

 

Для оценки стоимости объекта используем метод дисконтирования денежного потока, так как он более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов, таким, как оцениваемый, используемый в качестве жилого помещения.

Доходом от объекта оценки будем считать сумму месячной арендной платы при условии сдачи объекта сроком на пять лет, которая составляет в среднем 8000 руб. без учета суммы расходов на коммунальное обслуживание кроме платы за отопление, домофон и содержание и ремонт жилья. В связи с инфляцией и быстрым ростом цен на аренду квартир принимаем, что арендная плата будет увеличиваться на 30%, 25% в год в течение второго и третьего года и на 20%, 15% в течение четвертого и пятого годов.[7]

Расходами на содержание объекта оценки принимаем часть коммунальных платежей, представленных в Таблице 4 и налог на имущество в размере 2,2% от остаточной стоимости объекта. Принимаем, что расходы на оплату услуг ЖКХ будут расти в среднем на 10% в год. Отметим, что ремонта производить не требуется.

 

Таблица 3 - Расходы на содержание жилья в 2012году

Вид услуги	База оплаты	Начислено, руб.	Льгота, руб.	Перерасчет. руб.	К оплате, руб.
Содержание и ремонт жилья	Кв.м.	1169,01	-	-	1169,01
Отопление		597,28	-	-	597,28
Домофон	квартира	20	-	-	20
Всего		1786,29	-	-	1786,29
К оплате					1786,29

 

Размер ставки дисконта примем равным 10% согласно данным высоконадежных банков РФ.

Исходя из принятых выше условий, проведем анализ потока дохода за 5 лет аренды. Этот анализ целесообразно представить в табличной форме (Таблица 5).

 

Таблица 5 - Расчет стоимости объекта недвижимости методом капитализации

Наименование показателя	Единица измерения	Год
			1	2	3	4	5	6
Арендная плата за месяц	руб.	8 000,00р.
Арендная плата за год	Руб.		96 000,00р.	124 800,00р.	156 000,00р.	187 200,00р.	215 280,00р.	236 808,00р.
Увеличение арендной платы в год	%/год		30%	25%	20%	15%	10%
Расходы на содержание жилья	руб./год		21 435,48р	23 579,03р.	25 936,93р.	28 530,62р.	31 383,69р.
Изменение расходов на содержание жилья в год	%/год		10%	10%	10%	10%	10%
Налог на имущество	руб./год		1 588,13р.	1746,9375	1921,63125	2113,794375	2325,173813
Чистый операционный доход	руб./год		72 976,40р.	99 474,03р.	128 141,44р.	156 555,58р.	181 571,14р.
Процент по депозиту	%		10%	10%	10%	10%	10%
Стоимость единицы			0,953462589	0,866784172	0,787985611	0,716350555	0,651227778
Текущая стоимость денежных потоков	руб.		69 580,26р.	86 222,52р.	100 973,61р.	112 148,68р.	118 244,17р.
Текущая стоимость будущих потоков	руб.							487 169,24р
Стоимость реверсии	руб.							6 397 452,28р
Рыночная стоимость объекта	руб.							6 884 621,52р

 

Арендная плата берется из расчета аналогичных сделок на рынке на данный период. Увеличение арендной платы рассчитано исходя из возможного уровня инфляции и экономической обстановки в ближайшие годы.

Налог на имущество рассчитывает исходя из инвестиционной стоимости объекта по ставке 0, 15%. Основанием для такого исчисления налога является Закон о налоге на имущество физических лиц № 122 - ФЗ от 22.08.2004.

Стоимость единицы рассчитывает по формуле:

 

Cед=1/(1+d)^(n-0.5), где

 

D - ставка дисконтирования

N - год

Стоимость реверсии рассчитывается в несколько этапов. Сначала считается ставка возвратной капитализация:

 

K=d-q, где

 

D - ставка дисконтирования

Q - среднее из увеличений арендной платы за год (100/5/5=4)

 

К=10-4=6%

 

Затем арендная плата шестого года делится на ставку капитализации: 236808/0,06=3946800

Полученное значение дисконтируется в степени 5:

 

3946800*(1/(1,1)^5)=2450652

 

Оба этих значения складываются: 3946800+2450652=6397452

Рыночная стоимость объекта: 487169+6397452=6884621

 

Согласование результатов

 

В результате проведения расчетов рыночной стоимости оцениваемой квартиры по трем методам получены следующие результаты:

 

Таблица 6 - Согласование результатов оценки объекта различными способами

Метод оценки	Стоимость, руб.
Затратный метод	847 000,00р.
Метод сравнительного анализа продаж	1 659 378,34р.
Доходный метод	6 884 621,52р.

 

Рыночную стоимость объекта оценки устанавливаем как средневзвешенную сумму результатов, полученных различными методами оценки.

Наиболее реальную картину о стоимости объекта дает метод аналогичных продаж. Основополагающим фактором при купле-продаже недвижимости является соотношение уровня спроса и предложения. Несмотря на отсутствие информации по абсолютно аналогичным объектам, усредненные данные о сопоставимых продажах отражают объективный уровень цен. Вес результата, полученного методом сопоставимых продаж, примем на уровне 0,69.

Реальную картину о рыночной стоимости объекта оценки дает затратный метод, его вес примем равным 0,3. Этот метод позволяет учесть сложившийся на момент оценки уровень рыночных цен за 1 квадратный метр площади аналогичных объектов, скорректированный на величину износа.

Наименее достоверную картину о рыночной стоимости объекта оценки дает доходный метод. Это связано с определенной долей риска при сдаче объекта в аренду, вероятностью простоя, низкими арендными платежами, неуправляемыми рисками повышения расходов на содержание и так далее. Для целей настоящей оценки вес результата, полученного доходным методом, определяется равным 0,01.

Значимость каждого метода в текущих условиях на рынке недвижимости устанавливается следующим образом:

. Затратный метод - 0,19;

. Метод сравнительного анализа продаж - 0,8;

. Доходный метод - 0,01.

 

 

Таким образом, по результатам оценки рыночная стоимость квартиры составляет 1557278 руб. на 13.08.2012г.

 

Заключение

 

В ходе выполнения данной работы проводилась оценка однокомнатной квартиры в г. Тула. Для получения итогового результата было использовано три метода оценки: метод сравнительного анализа продаж, затратный метод, доходный метод. Величина, полученная по результатам оценки каждым из методов, имеет определенный весовой коэффициент, который оказывает влияние на конечный результат оценки. Наиболее реальную картину о стоимости объекта дает сравнительный метод. Итоговая оценочная стоимость здания составила 1,557 млн. руб.