В рассматриваемой ситуации земельные участки принадлежат на праве собственности Обществу, т.е. земельный участок находится в частной собственности.

С учетом изложенного можно сделать вывод о том, что используемые Обществом для нужд обороны земельные участки не могут быть признаны ограниченными в обороте и в силу этого к ним не может применяться пониженная ставка земельного налога в размере 0,3%.

 

2.5. О применении пониженной ставки земельного налога

и пересмотре кадастровой стоимости

 

Описание ситуации: В июле 2017 года Обществом было изменено назначение использования имеющихся в собственности земельных участков. Прежнее назначение: земли общественно-деловой застройки. Новое назначение: многоэтажная жилая застройка, дошкольное, начальное и среднее образование; обеспечение внутреннего правопорядка, земельные участки общего пользования, спорт, коммунальное обслуживание, объекты эксплуатации и управления жилищным фондом; обслуживание автотранспорта.

До изменения назначения использования Общество применяло для расчета земельного налога ставку 1,5%.

 

Вопрос 1: Может ли Общество применять ставку 0,3 с коэффициентом 2 при расчете земельного налога с момента изменения назначения использования земельных участков?

 

Ответ: В соответствии с положениями ст. 394 НК РФ нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований устанавливаются ставки по земельному налогу в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельных участков.

На территории муниципального образования "Город Екатеринбург" ставки земельного налога установлены решением Екатеринбургской городской Думы от 22.11.2005 N 14/3 (в ред. от 29.11.2016) "Об установлении и введении в действие земельного налога на территории муниципального образования "Город Екатеринбург" (далее по тексту - Решение N 14/3) с учетом вида разрешенного использования земельного участка и категории земель.

Согласно п. 2 Решения N 14/3 на территории города Екатеринбург в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства, применяется ставка земельного налога в размере 0,3 процента.

Что понимается под жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, в НК РФ прямо не указано. Поэтому в силу ст. 11 НК РФ считаем целесообразным обратиться к другим отраслям права.

В ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ) указано, что жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ.

Согласно п. 24 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГрК РФ) система коммунальной инфраструктуры - комплекс технологически связанных между собой объектов и инженерных сооружений, предназначенных для осуществления поставок товаров и оказания услуг в сферах электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения до точек подключения (технологического присоединения) к инженерным системам электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения объектов капитального строительства, а также объекты, используемые для обработки, утилизации, обезвреживания, захоронения твердых коммунальных отходов.

Как пояснено дополнительно, все перечисленные в запросе назначения относятся к одному земельному участку, который передан для строительства жилого комплекса. То есть, как мы понимаем, строительные объекты, относящиеся к сфере образования, правопорядка, спорта, коммунального обслуживания и т.д., являются вспомогательными видами использования земли, занятой многоэтажной застройкой.

Вместе с тем согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением, их правовой режим определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

В силу положений ст. ст. 30, 32, 37 ГрК РФ вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которая может вестись землепользователем на предоставляемом ему земельном участке.

Из многочисленной арбитражной практики следует, что виды земельных участков классифицируются по их правовому режиму на основании сочетания двух признаков: целевое назначение земли и вид разрешенного использования (Постановления Арбитражного суда Поволжского округа от 22.08.2016 N Ф06-11151/2016 по делу N А55-23535/2015, Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.06.2016 N Ф07-3761/2016 по делу N А42-130/2015, Арбитражного суда Московского округа от 23.03.2015 N Ф05-1831/2015 по делу N А41-22415/14 и др.).

Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 утвержден Классификатор видов разрешенного использования земельных участков (далее по тексту - Классификатор).

Из содержания Классификатора следует, что категория "Жилая застройка" (код 2.0) включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 2.1 - 2.7.1.

Под кодом 2.6 указано "Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)". В описании этого вида разрешенного использования земельного участка предусмотрено:

"Размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома высотой девять и выше этажей, включая подземные, разделенных на двадцать и более квартир);

благоустройство и озеленение придомовых территорий;

обустройство спортивных и детских площадок, хозяйственных площадок;

размещение подземных гаражей и наземных автостоянок, размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15% от общей площади дома ".

Кодом 2.7 установлен такой вид разрешенного использования, как "Обслуживание жилой застройки", предусматривающий размещение объектов с кодами 3.0 или 4.0, если их размещение связано с удовлетворением повседневных потребностей жителей, не причиняет вред окружающей среде и санитарному благополучию, не причиняет существенного неудобства жителям, не требует установления санитарной зоны.

Например, виды разрешенного использования земельного участка соответствуют следующим кодам:

Дошкольное, начальное и среднее общее образование - код 3.5.1;

Обеспечение внутреннего правопорядка - код 8.3;

Земельные участки общего пользования - код 12.0;

Коммунальное обслуживание - код 3.1;

Обслуживание автотранспорта - 2.7.1 "Объекты гаражного назначения".

Как можно заметить, несколько присвоенных участку видов назначения действительно в соответствии с Классификатором подпадают под вид "Обслуживание жилой застройки" (3.5.1, 3.1) и включаются в категорию жилой застройки (2.7.1), т.к. без таких объектов жилой комплекс не может полноценно функционировать.

Однако земельный участок имеет иные виды назначения (коды 8.3, 12.0), которые в соответствии с Классификатором не являются "сопутствующими" нахождению на участке жилой застройки.

Вид "Обеспечение внутреннего правопорядка" под кодом 8.3 подразумевает размещение объектов капитального строительства, необходимых для подготовки и поддержания в готовности органов внутренних дел и спасательных служб, в которых существует военизированная служба; размещение объектов гражданской обороны, за исключением объектов гражданской обороны, являющихся частями производственных зданий.

Вид "Земельные участки (территории) общего пользования" под кодом 12.0 предполагает размещение объектов улично-дорожной сети, автомобильных дорог и пешеходных тротуаров в границах населенных пунктов, пешеходных переходов, набережных, береговых полос водных объектов общего пользования, скверов, бульваров, площадей, проездов, малых архитектурных форм благоустройства.

Исходя из устных пояснений организации известно только то, что на земельном участке планируется строить жилой комплекс. В настоящий момент застройщик не может предоставить информацию, которая бы конкретизировала детали строительства.

При отсутствии какой-либо детальной информации мы можем только предположить (основываясь на примерах уже построенных жилых комплексов), что под обеспечением внутреннего правопорядка может подразумеваться помещение либо отдельное небольшое здание для представителей охранного предприятия, а присвоение такого вида использования, как "Земельные участки (территории) общего пользования", означает тротуары "внутри" жилого комплекса, подъезды для автомобилей и т.д.

В таком случае, по нашему мнению, эти виды разрешенного использования также могут быть квалифицированы как "сопутствующие".

Подтверждается такая точка зрения и Приказом Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области от 29.06.2017 N 704-п "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа - муниципального образования "город Екатеринбург" (далее по тексту - Приказ N 704-п).

В ст. 25 Приказа N 704-п утверждены градостроительные регламенты жилых зон. Зона многоэтажной жилой застройки Ж-5 выделена для формирования жилых районов, на территориях которых размещаются многоквартирные дома с площадками для отдыха, игр, спортивными площадками, объекты социальной, транспортной инфраструктуры, а также объекты обслуживания жилой застройки с ограниченным спектром услуг, коммунальными предприятиями.

В соответствии с регламентом Ж-5:

" Основные виды разрешенного использования:

многоэтажная жилая застройка (высота до 100 м);

объекты гаражного назначения;

обслуживание автотранспорта;

среднеэтажная жилая застройка;

объекты торговли (общей площадью до 30 000 кв. м);

коммунальное обслуживание;

здравоохранение;

дошкольное, начальное и среднее общее образование;

обслуживание автотранспорта;

спорт;

обеспечение внутреннего правопорядка;