Таким образом, в Перечень может быть включен административно-деловой центр, даже если помещения в нем принадлежат разным собственникам. Отдельного включения в Перечень каждого помещения не требуется.

Учитывая изложенное, по нашему мнению, тот факт, что в Перечень включено здание в целом и не включены конкретные Объекты в здании, не препятствует исчислению Обществом налога в 2017 г. по кадастровой стоимости. Вместе с тем считаем необходимым предупредить, что данная позиция является налоговым риском.

Не исключено, что налоговый орган может по-своему истолковать п. 10 ст. 378.2 НК РФ, приведенное письмо ФНС России, Перечень на 2017 г. и сделать противоположный вывод. В таком случае отстаивать свою позицию Обществу придется в суде. В такой ситуации можем порекомендовать заручиться разъяснениями уполномоченного органа, в частности, сделать запрос по сложившейся ситуации в Минфин РФ (не в налоговый орган).

По вопросу выбора в качестве базы для исчисления налога на имущество либо кадастровой стоимости здания с учетом доли площади Объектов в общей площади здания, либо кадастровой стоимости отдельных Объектов.

В целях проведения государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, правомочен определять кадастровую стоимость указанных объектов недвижимости (ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ").

Таким образом, в случае раздела объекта недвижимого имущества (здания) на несколько объектов (помещений) орган кадастрового учета вправе самостоятельно определить кадастровую стоимость вновь образованных объектов недвижимости.

В п. 6 ст. 378.2 НК РФ установлены правила применения кадастровой стоимости помещений в случае, если определена кадастровая стоимость здания, в котором расположено помещение, но при этом кадастровая стоимость помещения не определена. В таком случае налоговая база в отношении этого помещения определяется как доля кадастровой стоимости здания, в котором находится помещение, соответствующая доле, которую составляет площадь помещения в общей площади здания.

Кроме того, правила определения кадастровой стоимости в случае образования нового объекта недвижимости урегулированы Приказом Минэкономразвития от 18.03.2011 N 113 "Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменения их кадастровой стоимости" (далее - Приказ N 113).

Согласно п. 3.1 Приказа N 113 кадастровая стоимость помещения в случае его образования, создания или изменения в здании, сооружении, объекте незавершенного строительства, кадастровая стоимость помещений которых установлена, определяется путем умножения среднего удельного показателя кадастровой стоимости помещений соответствующего назначения (жилое, нежилое) в здании, сооружении, объекте незавершенного строительства на площадь помещения.

Таким образом, способы определения органом кадастрового учета кадастровой стоимости помещений в составе зданий в случае, если кадастровая стоимость помещений не установлена нормативным актом уполномоченного органа субъекта РФ, а также в случае образования нового объекта недвижимости после государственной кадастровой оценки, предусмотрены нормативно.

Также считаем целесообразным отметить, что довольно часто на практике встречаются ситуации, когда кадастровая стоимость здания превышает совокупную стоимость выделенных в нем помещений. Объясняется это в ряде случаев (но не всегда) тем, что в площадь помещений не входят площади, предназначенные для общего использования.

По нашему мнению, если орган кадастрового учета определил стоимость помещений после раздела здания в полном соответствии с вышеуказанными нормами права, то несоответствие совокупной кадастровой стоимости помещений кадастровой стоимости зданий не имеет никакого правового значения, в том числе в целях исчисления налога на имущество. Общество за данное обстоятельство ответственности не несет.

В пользу налогоплательщика свидетельствует также то обстоятельство, что здание было разделено на помещения по этажам, и в итоге помещения на разных этажах переданы в собственность другой организации. Следовательно, для разделения здания на помещения у Организации имелась отдельная деловая цель - передать Объект другому собственнику. В данном случае никаких действий, направленных на получение необоснованной налоговой выгоды (когда целью тех или иных действий является исключительно экономия на налогах), налогоплательщик не совершает.

Таким образом, по нашему мнению, при разделе здания на отдельные Объекты, которые представляют собой отдельные объекты кадастрового учета, для расчета налога на имущество необходимо применять кадастровую стоимость Объектов, которая определена органами кадастрового учета (даже если совокупная кадастровая стоимость помещений в итоге меньше кадастровой стоимости здания в целом).

 

1.2.5. Налогообложение по кадастровой стоимости

автозаправочного комплекса (1)

 

Описание ситуации: Уполномоченным исполнительным органом области в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, было включено здание (строение, сооружение), указанное в свидетельстве о гос. регистрации как "Сооружение - автозаправочный комплекс", назначение: сооружение топливной промышленности.

 

Вопрос 1: Правомерно ли включена АЗС в Перечень в случае:

- если на АЗС осуществляется также торговля иными товарами, кроме бензина, дизельного топлива (ГСМ);

- если на АЗС осуществляется только торговля ГСМ?

 

Ответ: Как определено п. 1 ст. 378.2 НК РФ, налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:

1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;

2) нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;

3) объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в РФ через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в РФ через постоянные представительства;

4) жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

В силу п. 4 ст. 378.2 НК РФ торговым центром (комплексом) признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий:

- здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;

- здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

Фактическим использованием нежилого помещения для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается согласно п. 5 ст. 378.2 НК РФ использование не менее 20% его общей площади для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

На территории Рязанской области налог на имущество организаций установлен законом от 26.11.2003 N 85-ОЗ (далее - Закон N 85-ОЗ).

Виды недвижимого имущества, облагаемого по кадастровой стоимости, определены в ст. 1.1 Закона N 85-ОЗ. Виды недвижимого имущества в ст. 1.1 Закона N 85-ОЗ полностью совпадают с указанными в п. 1 ст. 378.2 НК РФ.

Учитывая характеристики имущества, предполагаем, что АЗС включена в Перечень объектов, облагаемых налогом на имущество с кадастровой стоимости, как "торговый объект".

В связи с иными характеристиками рассматриваемое имущество, по нашему мнению, налогом на имущество по кадастровой стоимости налогообложению не подлежит.

Верховный суд РФ в Определении от 24.12.2015 по делу N 38-АПГ15-9 указал следующее:

"Подпунктом 2 п. 4 ст. 378.2 НК РФ установлено, что торговым центром признается здание (строение, сооружение), предназначенное для использования или фактически используемое в целях размещения в том числе торговых объектов.

При этом здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования в целях размещения торговых объектов, если назначение помещений общей площадью не менее 20% общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии с кадастровыми паспортами соответствующих объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов. Фактическим использованием здания (строения, сооружения) в целях размещения торговых объектов признается использование не менее 20 процентов его общей площади для размещения торговых объектов.

Из буквального толкования указанных положений следует, что для правильного их применения необходимо определить, что является "торговым объектом".

Данное понятие раскрыто в ст. 2 Федерального закона от 28.12.2009 N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в РФ" и п. 14 Национального стандарта РФ ГОСТ Р 51303-2013 "Торговля. Термины и определения", утвержденного Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии.

Так, торговый объект - это здание или часть здания, строение или часть строения, сооружение или часть сооружения, специально оснащенные оборудованием, предназначенным и используемым для выкладки, демонстрации товаров, обслуживания покупателей и проведения денежных расчетов с покупателями при продаже товаров.

Из данного понятия следует вывод, что не все объекты недвижимости, используемые в деятельности по продаже товаров (услуг), могут быть признаны предназначенными или используемыми для размещения торговых объектов.

И для того чтобы признать склад торговым объектом, его площадь должна согласно ст. 2 Закона о торговой деятельности включать в себя помещение, предназначенное для выкладки, демонстрации товаров, обслуживания покупателей и проведения денежных расчетов с покупателями при продаже товаров, прохода покупателей.

Если склад не соответствует указанным требованиям, он не может быть признан торговым объектом в целях применения ст. 378.2 НК РФ".

При этом факт признания здания или его части торговым объектом не ставится в зависимость от вида товаров, реализуемых на его территории.

Согласно ГОСТ Р 51303-2013 "Национальный стандарт РФ. Торговля. Термины и определения" автозаправочной станцией признается предприятие, осуществляющее розничную продажу нефтепродуктов и оказывающее дополнительные сопутствующие услуги потребителям.

Соответственно, полагаем, что здания АЗС, оборудованные и используемые для обслуживания покупателей (проведения расчетов с ними), могут включаться в Перечень объектов, облагаемых налогом на имущество организаций по кадастровой стоимости.