Экология и комплексная оценка территорий

Экологический фактор начал учитываться в градостроительстве по мере развития производства и концентрации на ограниченной площади предприятия различной санитарной вредности.

Бесконтрольное размещение предприятий со стороны Комитетов по окружающей среде привело к появлению территорий городов, находящихся в зонах санитарной защиты от этих предприятий. В зависимости от категории санитарной вредности промышленного предприятия имеют санитарный разрыв от 1500 до 500-100 м до жилых зданий.

Для оценки экологического состояния окружающей среды предусматривается предельно-допустимая концентрация по различным компонентам. В зависимости от экологического состояния территории находится показатель оценки, который учитывает объемы различных выбросов и затраты, необходимые для улучшения экологического состояния территории. Это могут быть затраты на перенесение предприятия на новый участок, на совершенствование технологии производства, на улавливание выбросов.

Оценка территорий по экологическому фактору учитывается, прежде всего при планировании и управлении инвестициями для охраны окружающей среды, которую осуществляет Комитет по охране и рациональному использованию ресурсов. Экологическая оценка территорий проводится при разработке проектов использования планов городов и проектов планировки и застройки.

При разработке состояния экологии города, а также для экологической оценки вариантов проектных решений выполняется карта полей концентраций выбросов. Для этого на опорном плане города при анализе современного состояния экологии территории города или на варианте проектного решения наносятся источники выбросов. При этом в зависимости от объемов производства и нормативных требований, а также направления господствующих ветров устанавливаются на чертеже поля выбросов.

При составлении полей концентрации вредных выбросов учитываются объем выбросов от конкретных предприятий, радиус рассеивания в зависимости от направления и скорости господствующих ветров и удаленности от источников выбросов.

При учете экологического фактора в генеральных планах городов на основании полей концентрации вредных выбросов по вариантам выполняется сравнение и оценка вариантов. Для этого по основным вредным веществам, выбрасываемым предприятием в воздушное пространство, определяется отклонение показателей прогнозируемых выбросов от нормативных или ПДК. При этом отклонение устанавливается в количественных показателях и в %. Для реализации принимается вариант, отвечающий экологическим требованиям. При стоимостной оценке территории города может быть принят как затратный подход, так и сравнительный.

При затратном подходе оценки территории по экологическому фактору устанавливаются необходимые объемы затрат для создания благоприятных экологических условий на территории застройки.

Для оценки экологического фактора сравнительным подходом учитываются сделки по недвижимости на рынке как земельных участков, так и ЗиС. Для выявления влияния экологического фактора на оценку недвижимости и городских территорий подбираются объекты, по которым совершены сделки по продаже в различных районах города, отличающихся состоянием окружающей среды.

После подбора объектов-аналогов, расположенных в различных зонах выявляются отличия объектов аналогов по основным факторам, в том числе удаленность от остановок общественного транспорта, место в планировочной структуре города, жилого района, микрорайона, квартала, количественные показатели объектов недвижимости (площадь жила, общая площадь, площадь отдельных помещений, ландшафтные характеристики и др. в зависимости от объектов недвижимости). После выявления отличий сравниваемых объектов и приведения их к сопоставимому виду выявляется степень влияния экологического фактора на оценку объектов недвижимости и территории в целом. Показателем влияния экологического фактора на оценку может являться % удорожания объекта недвижимости и территории в зависимости от экологического состояния территории.

Комплексная оценка территории. На выбор территории на размещение населенных мест оказывают влияние различные факторы и в первую очередь природные условия и физико-геологические процессы и явления, недостаточный учет которых может привести к удорожанию строительства, неблагоприятным условиям проживания, авариям, разрушениям. На заключительном этапе общей градостроительной оценки территории все природные условия и физико-геологические процессы, влияющие на характер градостроительного использования территорий, рассматриваются комплексно: климатические условия, рельеф, геология, гидрология. Вместе с этим определяется возможный ущерб, который может быть нанесен городскому хозяйству в случаях отрицательного воздействия природных факторов. Комплексная оценка территории производится на основе инженерно-геологических изысканий, в состав которых входит: оценка геологических и гидрогеологических условий территории, выявление и прогноз опасных явлений, оценка влияния этих явлений на проектируемые сооружения, определение физико-механических характеристик грунтов. Комплексная оценка территории производится по всем градостроительным факторам, которые включают не только природные, но и планировочные, санитарные, и экономические условия. Все эти факторы и условия рассматриваются и оцениваются на всех стадиях проектирования.

АРХИТЕКТУРА