История развития оценки недвижимости в Беларуси и за рубежом.

Форм-вание системы оценки нед-ти и в РБ происходит под влиянием закон-ства Рос, а также стран Зап. Евр и Амер. Продолжительное время РБ и Рос развивались под влиянием одних законов и подходов в экономике, имели одну и ту же систему ценообразования, фин-ния. Впервые национ. богатства (Н.б) было исчислино анг. экон. У. Пети в 1664, во Фр первая оценка Н.б. относится к 1789, в США – к 1805, в России – к 1864. В 1947 г. создана Междунар. ассоциация исследования проблем национ. дохода и богатства. Наиб. знач-ные исследования Н.б. в 20 веке, за рубежом провед. Р. Голдсмитом и П. Редферном. В 30-х гг. советский статистик А.Л. Вайнштейн исчислил велич. Н.б. России по состоянию на 1 января 1914 Сегодня всё более распростр. и регулярной становится практика оценок Н.б. стран. Динамич. ряды показателей по нед-ти становятся одними из важнейших кол-х пок-ей динамики Н.б. благополучия стран, при подведении регулярн. итогов кач-ва гос-го упр-ния нац. недвиж. им-вом. Упомин. о первых попытках оценки нед-ти, кот. прим-сь в осн. для целей налогооблож. относ. к 18 веку оценка в Миланском герцогстве и в Тироле. В начале 19 века кадастровые работы по описан. регистрации и оценке недв-го им-ва провод. в бол-ве стран Зап. Евр. Наиболее изв. кадастры Фран., Австрии, Сакс, Прус. Наука об оц. нед-ти в Рос и Бел. имеет общ. историч. корни. Оц. нед-ти как элемент гос. эк-кой пол-ки начала форм-ся в сер. 19 века в связи с изменен. обществ-экон. строя. Это обуславл. созданием фискального кадастра, т.е. описаня и оц. нед-го им-ва для целей налогооблож. Поводом для создания с-м налогооблож. нед-ти в бол-ве стан служ. неравн-ть распр-я налогов при перех. от подушного налоблож. к подоходному. С отменой крепостн. правав в Рос. возн. предпос.провед. кадастровых работ, частью кот. яв-сь. оц. нед-ти Для пополн. гос. бюджета была сохран. подушная с-ма налогооблож., а для форм-ния земского бюдж. предмет налогообл. стан. земля, фабр., заводы, пром. и торг. завед., свид-ва на право торговли. Размер налогооб. опр-ся доходностью и цен-тью облагаем. им-ва. С самого начала своего сущ. город. и земские управы начали вести учёт нед-мых им-ств. для-я ценности земель прим. устан-ю цену выкупа земли крестьянами, а оц. город. нед-ти производ-сь на основ. пок-лей владельцев. В 70-80-х гг. 19 века – постеп. статистич. исслед-е нед-го им-ва в отдельн. губерниях. в 1874 г. издано «Исслед-ние земских раскладок Вятской губернии», напис. рус. стат-ком Н.Н. Романовым. Его работа послужила основой для выделения новой отрасли – оц-ноч стат-ки. Земские статист. раб. стали вып-ся для целей оц. нед-ти, и в 1888 г. подушный налог был полн. заменён для бывш. крестьян поземельным налогом, у прав-ва появ. потреб-ть иметь сведения о цен-ти и дох-ти основ. вида им-ва – недв-ти. Нед-ть в городах начинается в 1871.Далее создан закон о переоценке всех видов нед-ти. Утверждены правила оценки нед-ых имуществ. Первые рез-ты оценки неудачны. В1913 – методологии оценки уже развиты, но не были совершенны. причины – крестьянские волнения, рус-яп война, револ-ции. Отсутствие планирования и фин-ния, единого госоргана, конфликты оценочных комиссий. В 1991 – гос-во влодело всех нед-тью. Мин-ва и ведомства управляли нед-тью от им. гос-ва. Оценка вкл только оц-ку зданий и сооружений на 2ух этапах: 1 строи-во объекта2.эксплуатация, методы учитывали затраты и физ.износ.

Содержание подходов и методов оценки НД.

Оценка НД- опр-е ст-сти НД в соотв. с поставленной целью, процедурой оценки и требова­ниями этики оценщика.

Методы: 1)Индексный -метод опред-ия ст-сти путем применения коэф-ов к первонач-ой (восста-ой) и (или) остаточной ст-сти объектов оценки. Этим методом рассчит-ся оценочная ст-сть. 2)Метод пересчета валютной ст-сти - опред-е ст-сти объекта в валюте по офиц. курсу бел. рубля, установленному Нац. банком РБ на дату оценки, если объект приобретен за иностр. валюту либо его ст-сть была опред-на в иностр. валюте в течение календарного года с прим-ем рыночного метода. 3)Рыночный- опред-е ст-сти объектов на основе затратного, доходного, сравнительного методов оценки.

Затратный предполагает суммир-е ст-сти зем. участка, ст-сти улучшений, предпринимательской прибыли, косвенных затрат, внешн. удорожания за минусом накопленного износа.

Доходный- оценка ст-сти объекта производится методами расчета ст-сти: а) прямой капитализации; б) капит-ции по норме отдачи (метод дисконтир-я ден. потоков); в) валовой ренты (валового мультипликатора); г) остатка.

Сравнит-ый(метод сравнит. анализа продаж)- основан на инф-ции о рын. ценах объектов-аналогов с корректировкой их ст-сти по элементам сравнения.

Этапы оценки: 1)опред-е задания и заключение договора на проведение независ. оценки;2)сбор и анализ инф-ии;3)обследование объекта оценки;4)опред-е предпосылок и ограничений;5)анализ рынка НД;6)анализ местоположения объекта;7)описание объекта;8)выбор методов оценки и методов расчета ст-сти;9)расчет ст-сти;10)обоснование итоговой ст-сти объекта;11)составление и оформление отчета об оценке;12)составление заключения об оценке.

Виды отчетов: стандартный - составлен в полной форме, сод. полную инф-цию, все обстоятельства, св. с проведением оценки, обоснование выводов, исп-ных методов оценки и методов расчета ст-сти, полное описание процедуры оценки, результат оценки. Краткий - составлен в краткой форме, сод. осн. инф-цию, использ. при проведении оценки, краткое обоснование использ. методов оценки и т.д. как в стандартном.