Состав сооружений: решетки и песколовки: Решетки – это первое устройство в схеме очистных сооружений. Они представляют...
История развития пистолетов-пулеметов: Предпосылкой для возникновения пистолетов-пулеметов послужила давняя тенденция тяготения винтовок...
Топ:
Теоретическая значимость работы: Описание теоретической значимости (ценности) результатов исследования должно присутствовать во введении...
Установка замедленного коксования: Чем выше температура и ниже давление, тем место разрыва углеродной цепи всё больше смещается к её концу и значительно возрастает...
Интересное:
Влияние предпринимательской среды на эффективное функционирование предприятия: Предпринимательская среда – это совокупность внешних и внутренних факторов, оказывающих влияние на функционирование фирмы...
Наиболее распространенные виды рака: Раковая опухоль — это самостоятельное новообразование, которое может возникнуть и от повышенного давления...
Отражение на счетах бухгалтерского учета процесса приобретения: Процесс заготовления представляет систему экономических событий, включающих приобретение организацией у поставщиков сырья...
Дисциплины:
2017-07-01 | 206 |
5.00
из
|
Заказать работу |
|
|
4.2.1. Направление внесения корректировок:
· повышающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его ценообразующего параметра хуже, чем у объекта оценки (объект оценки дороже аналога);
· понижающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его ценообразующего параметра лучше, чем у объекта оценки (объект оценки дешевле аналога).
4.2.2. Основные группы корректировок, применяемых в сравнительном подходе к оценке недвижимости:
Таблица 12.
№ п/п | Наименование | Комментарий |
Характеристики сделки | ||
Дата оферты /сделки | Учитывает изменение стоимости с даты оферты /сделки объекта-аналога до даты оценки. | |
Тип информации | Сделка / предложение. | |
Условия финансирования | Например: · график оплаты (разовый платеж / совокупность платежей); · необходимость уплаты налоговых сборов и прочих платежей. | |
Характеристика передаваемых прав | ||
Передаваемые права на объект и его составные части | Право на земельный участок, право на улучшения земельного участка. | |
Сервитуты и обременения | Сервитут (применительно к оценке недвижимости) – право ограниченного пользования чужим объектом недвижимости. | |
Физические характеристики | ||
Площадь | Может быть комплексной корректировкой: · общая площадь, · полезная площадь, · площади различных функциональных зон. | |
Характеристика конструктивных элементов | Материал, конструктивные решения. | |
Техническое состояние | ||
Инженерные коммуникации | ||
Наличие дополнительных улучшений | Например, наличие системы центрального кондиционирования или гаража | |
Характеристики месторасположения | ||
Месторасположение | Может быть комплексной корректировкой, например, учитывать: · удаление от административного центра населенного пункта; · доступная инфраструктура; · характеристика подъездных путей; · экология. |
4.2.3. В зависимости от характера влияния на стоимость корректировки подразделяют на:
|
· абсолютные – выражены в денежных единицах:
o к стоимости единицы измерения объекта строительства (например, кв.м);
o к стоимости всего объекта строительства;
· относительный – выражены в % или долях единицы.
4.2.4. Основными методами внесения корректировок являются:
Таблица 13.
№ п/п | Наименование | Комментарий | ||||||
На основе аналитических / статистических данных | Прямое определение величины корректировки, например, по данным аналитических исследований и справочников, в которых указывается размер корректировки для конкретной ситуации. | |||||||
Метод компенсационных издержек |
| |||||||
Парное сравнение продаж |
| |||||||
Метод капитализации потерь |
| |||||||
Регрессионный анализ | См. п. 4.5. | |||||||
Группа экспертных методик | Например: · прямое определение величины износа (устаревания) на основе экспертного мнения; · использование шкал экспертных оценок; · метод анализа иерархий (метод Саати) и пр. |
Метод сравнения продаж
4.3.1. Сущность метода: стоимость объекта оценки определяется путем последовательной корректировки цен объектов-аналогов на различия в значениях ценообразующих параметров.
где: | СAi ск – | скорректированная стоимость i-го объекта-аналога, ден. ед.; |
СAi – | цена предложения (продажи) i-го объекта-аналога, ден. ед.; | |
kn – | n—ая относительная корректировка цены объекта-аналога, ед.; | |
km – | m—ая абсолютная корректировка цены объекта-аналога, ден.ед.; | |
СОО – | стоимость объекта оценки, ден.ед.; | |
di – | вес i—го аналога (сумма весов равна единице), доли ед. |
|
4.4. Метод валового рентного множителя (мультипликатора)
4.4.1. Сущность метода: стоимость недвижимости определяется путем произведения потенциального валового дохода (ренты) на валовый рентный мультипликатор.
где: | С – | стоимость объекта недвижимости, ден. ед.; |
ПВД – | потенциальный валовый доход, ден. ед.; | |
ВРМ – | валовый рентный мультипликатор, ед. |
4.4.2. Валовой рентный мультипликатор – отношение цены продажи объекта недвижимости к потенциальному валовому доходу, приносимому данным объектом недвижимости.
|
|
Двойное оплодотворение у цветковых растений: Оплодотворение - это процесс слияния мужской и женской половых клеток с образованием зиготы...
Таксономические единицы (категории) растений: Каждая система классификации состоит из определённых соподчиненных друг другу...
Папиллярные узоры пальцев рук - маркер спортивных способностей: дерматоглифические признаки формируются на 3-5 месяце беременности, не изменяются в течение жизни...
Организация стока поверхностных вод: Наибольшее количество влаги на земном шаре испаряется с поверхности морей и океанов (88‰)...
© cyberpedia.su 2017-2024 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста.
Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав. Мы поможем в написании вашей работы!