Поперечные профили набережных и береговой полосы: На городских территориях берегоукрепление проектируют с учетом технических и экономических требований, но особое значение придают эстетическим...
Общие условия выбора системы дренажа: Система дренажа выбирается в зависимости от характера защищаемого...
Топ:
Установка замедленного коксования: Чем выше температура и ниже давление, тем место разрыва углеродной цепи всё больше смещается к её концу и значительно возрастает...
Выпускная квалификационная работа: Основная часть ВКР, как правило, состоит из двух-трех глав, каждая из которых, в свою очередь...
Генеалогическое древо Султанов Османской империи: Османские правители, вначале, будучи еще бейлербеями Анатолии, женились на дочерях византийских императоров...
Интересное:
Распространение рака на другие отдаленные от желудка органы: Характерных симптомов рака желудка не существует. Выраженные симптомы появляются, когда опухоль...
Уполаживание и террасирование склонов: Если глубина оврага более 5 м необходимо устройство берм. Варианты использования оврагов для градостроительных целей...
Мероприятия для защиты от морозного пучения грунтов: Инженерная защита от морозного (криогенного) пучения грунтов необходима для легких малоэтажных зданий и других сооружений...
Дисциплины:
2017-07-01 | 1020 |
5.00
из
|
Заказать работу |
|
|
3.5.1. Срок физической службы (жизни) – срок с даты постройки (ввода в эксплуатацию) объекта до момента прекращения его существования как физического объекта.
3.5.2. Срок экономической службы (жизни) – срок, в течение которого улучшения увеличивают стоимость земельного участка.
3.5.3. Нормативный срок службы (жизни) – срок службы объекта, который определен в нормативных актах для условий нормальной эксплуатации объекта.
3.5.4. Фактический срок службы (хронологический возраст) – срок с даты постройки (ввода в эксплуатацию) объекта до даты оценки.
3.5.5. Эффективный возраст – срок, отражающий реальную полезность и состояние улучшений.
3.5.6. Оставшийся срок экономической жизни – срок от даты оценки до конца срока экономической жизни.
Износ и устаревания
3.6.1. Износ и устаревания – потеря объектом его стоимости вследствие снижения полезности. В зависимости от причин потери полезности выделяют:
· физический износ – потеря стоимости вследствие утраты объектом физических свойств (например, прочности);
· функциональное устаревание – потеря стоимости вследствие несоответствия улучшений современным рыночным стандартам с точки зрения их функциональной полезности;
· внешнее (экономическое) устаревание – потеря стоимости, вследствие воздействия внешних по отношению к объекту оценки факторов (например, законодательные изменения).
Накопленный износ – совокупность всех видов износа и устареваний:
где: | ИН – | накопленный износ, доли ед.; |
ИФИЗ – | физический износ, доли ед.; | |
ИФУНК – | функциональное устаревание, доли ед.; | |
ИВ – | внешнее (экономическое) устаревание, доли ед. |
3.6.2. В зависимости от экономической целесообразности устранения износ и устаревания подразделяются на:
|
· устранимые – затраты на устранение износа (устаревания) меньше, чем увеличение стоимости объекта в результате устранения;
· неустранимые – затраты на устранение износа (устаревания) больше, чем увеличение стоимости объекта в результате устранения. На практике, например, полное устранение физического износа не встречается, т.к. трудоемкость полного устранение износа, например, фундаментов или несущих стен сопоставима с новым строительством аналогичного объекта.
3.6.3. Основные методы определения величины износа и устареваний:
Таблица 9.
№ п/п | Наименование | Комментарий | ||||||||||||||||
Общие методы для различных видов износа и устареваний | ||||||||||||||||||
Метод срока жизни |
Если вместо фактического возраста в формулу подставляется эффективный, результатом будет величина накопленного износа. | |||||||||||||||||
Метод компенсационных издержек |
| |||||||||||||||||
Метод капитализации потерь |
Модель применяется для устранимого износа (устаревания). | |||||||||||||||||
Метод парного сравнения продаж |
Модель применяется для неустранимого износа (устаревания). | |||||||||||||||||
Группа экспертных методов | Например: · прямое определение величины износа (устаревания) на основе экспертного мнения; · использование шкал экспертных оценок и пр. | |||||||||||||||||
Некоторые специфические методы определения величины внешнего (экономического) устаревания | ||||||||||||||||||
По уровню загрузки |
Комментарии: · метод может применять только для узкоспециализированной недвижимости, использование которой за пределами отрасли не представляется возможным; · на практике ЗагрНОРМ и ЗагрРЫН < 100%; · коэффициент торможения характеризует нелинейную зависимость уровня загрузки и потери полезности, при отсутствии соответствующей информации обычно принимается равным 1. | |||||||||||||||||
По разнице в стоимости сопоставимой недвижимости |
|
3.6.4. На что обратить внимание в практической деятельности:
3.6.4.1. Начисление износа и устареваний должно основываться на анализе их признаков:
· для физического – имеются следы разрушения / старения, приводящие к потере полезности;
· для функционального – на рынке имеются аналоги, затраты на создание которых сопоставимы, а полезность больше по причине использования новых решений;
· для внешнего (экономического) – объект расположен на депрессивном рынке либо бизнес, осуществляемый на базе объекта, характеризуется законодательным регулированием тарифов, уровень которых не обеспечивает приемлемой доходности.
3.6.4.2. Для повышения точности расчетов может применяться разбивка объекта на отдельные компоненты – например, отдельное начисление физического износа на внутреннюю отделку и прочие конструктивные элементы.
3.6.4.3. При начислении износов и устареваний следует проверять, чтобы они не начислялись на те элементы, которые:
· не изнашиваются в принципе (например, земельный участок в составе объекта оценки),
|
· не изношены у конкретного объекта оценки (например, внутренняя отделка после проведения косметического ремонта);
· отсутствуют у конкретного объекта (например, отсутствует внутренняя отделка).
|
|
Типы сооружений для обработки осадков: Септиками называются сооружения, в которых одновременно происходят осветление сточной жидкости...
Таксономические единицы (категории) растений: Каждая система классификации состоит из определённых соподчиненных друг другу...
Семя – орган полового размножения и расселения растений: наружи у семян имеется плотный покров – кожура...
Своеобразие русской архитектуры: Основной материал – дерево – быстрота постройки, но недолговечность и необходимость деления...
© cyberpedia.su 2017-2024 - Не является автором материалов. Исключительное право сохранено за автором текста.
Если вы не хотите, чтобы данный материал был у нас на сайте, перейдите по ссылке: Нарушение авторских прав. Мы поможем в написании вашей работы!