Оценка недвижимости, предназначенной для определенных видов бизнеса

6.3.1. Для некоторых видов объектов недвижимости наиболее точная величина стоимости может быть получена при оценке через денежные потоки бизнеса, реализуемого на их основе.

Отличительной особенностью подобных объектов недвижимости является то, что они вносят основной вклад в формирование денежного потока бизнеса, реализуемого на их основе. Примеры объектов: гостиницы, автозаправочные станции, узкоспециализированные комплексны разного рода или объекты недвижимости с уникальными значениями ценообразующих параметров (например, масштабный многофункциональный комплекс, не имеющий аналогов на рынке).

Оценка подобных объектов недвижимости классическими моделям затруднена по следующим основным причинам:

· затратный подход к оценке – отсутствуют достоверные данные о прибыли предпринимателя, затратах на замещение / воспроизводство;

· сравнительный подход к оценке – отсутствует достаточное количество объектов-аналогов (продажа);

· доходный подход к оценке (не через бизнес) – отсутствует достаточное количество объектов-аналогов (сдача в аренду).

6.3.2. В общем виде алгоритм определения стоимости недвижимости через бизнес на ее основе имеет следующий вид:

· прогноз выручки от предпринимательской деятельности на основе объекта недвижимости;

· определение денежного потока, относящегося на оцениваемый объект недвижимости;

· определение ставки дисконтирования и капитализации, соответствующих виду денежного потока;

· определение стоимости оцениваемого объекта недвижимости путем приведения относящегося к нему денежного потока на дату оценки.

6.3.3. Выделение денежного потока, относящегося к оцениваемому объекту недвижимости, может осуществляться по следующим основным методам и их сочетаниям:

6.3.1. По среднерыночным (фактическим) издержкам на обслуживание прочих активов, участвующих в генерации выручки:

где:	ДПН –	денежный поток, относящийся к оцениваемому объекту недвижимости, ден. ед.;
	ДПБ –	денежный поток бизнеса, ден. ед.;
	Издi –	издержки на обслуживание i-го актива, участвующего в генерации выручки, ден. ед.

6.3.2. Через обратную капитализацию стоимости прочих активов:

где:	Сi –	рыночная стоимость i-го актива, участвующего в генерации выручки, ден. ед.;
	R –	cтавка капитализации, доли ед.

6.3.3. Через долю денежного потока, приходящегося на оцениваемый объект недвижимости:

где:	ДП –	денежный поток бизнеса, ден. ед.;
	d –	доля денежного потока, приходящегося на оцениваемый объект недвижимости, доли ед.

6.3.4. Для выделения стоимости объекта недвижимости из стоимости бизнеса может быть использована модель затратного подхода к оценке бизнеса:

где:	СБ –	стоимость бизнеса, в состав которого входит оцениваемый объект недвижимости, ден. ед.;
	∑А –	суммарная стоимость активов, ден. ед.;
	∑О –	суммарная стоимость обязательств, ден. ед.;
	∑АПР –	суммарная стоимость активов за исключением оцениваемого объекта недвижимости, ден. ед.;
	СН –	стоимость оцениваемого объекта недвижимости, ден.ед.

6.3.5. На что обратить внимание в практической деятельности:

6.3.5.1. При прочих равных условиях оценка недвижимости через бизнес характеризуется существенно большей погрешностью, чем оценка недвижимости по классическим моделям;

6.3.5.2. В большинстве случаев оценка недвижимости через бизнес характеризуется большей сложностью и трудоемкостью, чем оценка недвижимости по классическим моделям (например, из п. 6.3.3 видно, что для определения стоимости объекта недвижимости нужно определить стоимость: всего бизнеса, всех прочих активов в его составе, всех обязательств в его составе).

6.3.5.3. В качестве прочих активов, участвующих в генерации выручки от бизнеса на основе оцениваемого объекта недвижимости, могут участвовать нематериальные активы (например, для гостиниц – бренд, товарный знак, предпринимательская деятельность).

РЕКОМЕНДУЕМЫЕ ИСТОЧНИКИ

1. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 297.

2. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 298.

3. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 299.

4. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611.

5. Федеральный стандарт оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 01.06.2015 г. № 327.

6. Ильин М.О. К вопросу о дисконтировании денежных потоков (3-я редакция) – https://srosovet.ru/content/files/00/19/d6.pdf.

7. Ильин М.О. Использование понятия «существенность» для характеристики общественно-экономических систем при экспертизе отчетов об оценке – http://maxosite.ru/resources/works/ilin_materiality.pdf.

8. Ильин М.О. Практические рекомендации по определению возможных границ интервала итоговой стоимости – https://srosovet.ru/content/editor/Vozmozhnye-granicy-intervala-itogovoj-stoimosti_statya.pdf.

9. Кремер Н.Ш., Путко Б.А. Эконометрика. 3-е изд., перераб. и доп. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2010.

10. Грибовский С.В., Сивец С.А. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества: учебное пособие – М.: Финансы и статистика, 2008.

11. Гладких Н.И. развитие алгоритма экспертизы корреляционно-регрессионных моделей стоимости объектов недвижимости – https://srosovet.ru/content/editor/present/Zacshita-2015_Gladkih.pdf

12. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г.
№ 568-Р.

[1] лицо, исключенное из СРОО за нарушение требований законодательства об оценочной деятельности не может вступить в СРОО в течение трех лет (ст. 24 Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 28.07.1998 г. № 135-ФЗ)

[2] https://srosovet.ru/press/news/240317/

[3] 1,205 = 1,03 х 1,03 х 1,04 х 1,04 х 1,05