Назначение и экономические проблемы организации ремонта зданий

Ремонт здания – комплекс организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа. Подразделяется на: текущий ремонт и капитальный ремонт.

Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.

Капитальный ремонт – заключается в замене и восстановлении отдельных частей или целых конструкций и оборудования зданий в связи с их износом и разрушением.

Планирование капитального ремонта осуществляется исходя из минимальной продолжительности эффективной эксплуатации конструктивных элементов здания до постановки на капитальный ремонт. Для обеспечения планирования ремонтных работ в данном случае нормами регламентирован состав работ по капитальному ремонту и установлены сроки эксплуатации элементов здания, по истечении которых должна производиться замена конструктивных элементов. Таким образом, в отношении большинства видов работ при планировании капитального ремонта заранее имеется информация о времени их проведения и объеме. В качестве примера можно назвать ремонт центрального отопления. В понятие плановый ремонт входят работы, проводимые на основе прогнозов, основанных на знании сроков службы материалов и конструкций.

Что касается проведения работ по текущему ремонту, то они осуществляются в соответствии с фактическим состоянием зданий по графикам планово-предупредительных ремонтов. Горизонт планирования составляет, как правило, один год. Годовая программа включает в себя все предсказуемые (и соответственно планируемые) ремонтные работы, необходимость осуществления которых в рассматриваемом году была установлена в ходе осмотра. При осмотрах выявляются неисправности и причины их выявления, уточняются объемы работ по текущему Ремонту и дается общая оценка технического состояния здания.

Инструментальные измерения при осмотрах выполняются персоналом жилищно-эксплуатационных организаций с применением простейших приборов и приспособлений, использование которых не требует специального обучения. При необходимости жилищно-эксплуатационная организация имеет право привлекать проектные организации для оценки состояния конструкций и оборудования и получение рекомендаций по устранению выявленных повреждений

Плановые общие осмотры проводят два раза в год – весной и осенью. При общем осмотре обследуются все конструкции здания, инженерное оборудование, отделка и внешнее благоустройство здания. Внеочередные осмотры проводят при возникновении повреждений или нарушении работы строительных конструкций и инженерного оборудования, обследуются элементы инженерного оборудования или отдельные конструктивные элементы здания.

Перечень обследуемых конструкций и инженерного оборудования, а также объем технических осмотров и обследований и порядок их проведения следует принимать в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда.

Результаты технических осмотров отражаются в документах по учету технического состояния здания (журналах учета технического состояния, специальных карточках)

В этих документах должны содержаться: оценка технического состояния или его элементов, выявленные неисправности, а также сведения о выполненных ремонтах. Обобщенные сведения о состоянии здания ежегодно отражаются в его техническом паспорте.

Затраты на ремонт определяются по смете на выполнение ремонтных работ сторонними организациями, а при выполнении небольших объемов - в соответствии с планом эксплуатационных организаций.

Все работы по текущему ремонту, в свою очередь, разделяются на две группы:

1. Профилактический ремонт, который обеспечивает надежность зданий в процессе их эксплуатации по мере ухудшения состояния отдельных элементов, узлов или зданий в целом. Основанная задача такой профилактики не восстановление или замена отказавших элементов, а предупреждение отказов.

Профилактический ремонт является основой нормальной технической эксплуатации и повышения долговечности зданий. Своевременное планирование и производство таких ремонтных работ по ликвидации отдельных повреждений, возникающих в процессе эксплуатации, предупреждают дальнейшее их развитие, предохраняют здание от преждевременного износа и сокращают расходы на капитальные ремонты здания.

2. Непредвиденный ремонт – незапланированные работы, выполняемые по просьбе жильца, и, как правило, в срочном порядке. В основном это касается тех сооружений и оборудования, неполадки которых делают их функционирование невозможным и заключается в срочном исправлении мелких случайных повреждений и недостатков, которые не могли быть обнаружены и устранены при производстве профилактического ремонта или возникли после его выполнения (Примером могут служить неисправности в системах водопровода, канализации и т.д.).

На производство профилактического ремонта должно планироваться до 75-80% выделяемых ассигнований на текущий ремонт.

В отличие от профилактического ремонта, проводимого по определенному, заранее составленному календарному плану, на производство срочных непредвиденных работ, не включенных в объем профилактического ремонта должны предусматриваться остальные 20-25% затрат по текущему ремонт