Сущность жилищного самоуправления

С 1 марта 2005 г. вступил в силу Жилищный кодекс РФ, подписанный Президентом РФ 31 декабря 2004 г. Новый Жилищный кодекс, пришедший на смену Жилищному кодексу 1983 г., различает две категории жильцов:

· собственников жилья, приватизировавших свои квартиры;

· проживающих в муниципальных квартирах и комнатах по дого­вору.

Жилищное самоуправление – процесс управления эксплуатацией жилищного фонда с участием собственников или силами собственников или нанимателей жилья.

Развитие жилищного самоуправления началось с зарождением рыночных отношений в жилищной сфере и в настоящее время осуществляется в соответствии с жилищным законодательством.

Основной целью жилищного самоуправления является привлечение к управлению эксплуатацией жилищным фондом собственников и нанимателей жилья для повышения качества и приближения требований по эксплуатации жилья к требованиям жильцов с учетом реального состояния жилых домов.

Последствиями развития жилищного самоуправления являются:

1. изменение источников и размеров финансирования эксплуатационных работ по жилому фонду;

2. появление возможности выбора конкретной фирмы управления жилищным фондом;

3. появление возможности корректировки планов по ремонту и содержанию жилья по требованию жильцов;

4. появление возможности выбора стандарта качества эксплуатации жилья и т.д.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ ст. 161 до 1 января 2008г. собственники и наниматели жилых помещений должны выбрать одну из трех форм жилищного самоуправления, соответственно провести общее собрание и зарегистрировать выбранную форму управле6ния, выбрать председателя и определить процедуру взаимоотношений в процессе управления жилищным фондом.

Управление многоквартирным домом должно осуществляться по одной из выбранных форм и обеспечивать благоприятные условия проживания, решение вопросов пользования совместным имуществом, а также предоставлением коммунальных услуг в достаточном объеме и в соответствии с режимом потребления.

5.2 Формы жилищного самоуправления

Жилищный кодекс предусматривает три формы жилищного самоуправления:

1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2. управление ТСЖ либо жилищным кооперативом;

3. управление управляющей организацией.

Выбор формы жилищного самоуправления производится собственником жилья по совокупности организационных и экономических признаков, присущей каждой из трех форм.

Основой выбора могут являться следующие принципы:

1) принцип обеспечения качественного обслуживания жилья;

2) принцип открытости и свободы выбора при принятии решения;

3) принцип комплексности, который учитывает совокупность организационных, технических, экономических, административных и других факторов, влияющих на выбор;

4) принцип плановости, который означает необходимость планового проведения работ о регистрации ТСЖ или управляющей компании о договорной работе с эксплуатирующими и коммунальными предприятиями, а также по организации эксплуатации жилого дома в будущем;

5) принцип материальной заинтересованности, который реализуется через плановое установление тарифа и обеспечение своевременных платежей собственников или проживающих для обеспечения соответствующего стандарта эксплуатации;

6) принцип материальной ответственности означает прозрачность финансовых потоков и ответственность жильцов, руководства ТСЖ или управляющих компаний в части расходования средств выполнения договорных отношений и сохранности совместного имущества.

Выбор формы жилищного самоуправления зависит от типа жилья, состояния дома, контингента проживающих, формы обслуживания и других факторов.

По сложившейся во многих городах практике ТСЖ организуется во вновь построенных домах и могут быть созданы решением собрания собственников жилья в любых многоквартирных домах (создание ТСЖ в домах, износ которых составляет 43-45%, экономически неоправданна без предварительного капитального ремонта).

Непосредственное управление, как правило, осуществляется в индивидуальных жилых и много квартирных домах с числом квартир не более 20-ти (непосредственное управление затруднено в связи с отсутствием практики заключения договоров на коммунальные услуги каждым пользователем или собственником, а также юридическими сложностями представления интересов жильцов в администрации, в фонде имущества, по отношению к муниципальным, коммунальным предприятиям и т.д. (7-8 домов)).

Управляющие компании создаются, как правило, для управления жилищным комплексом не более 20-25 многоквартирных домов. Причем жилые дома могут быть в любом состоянии и в любой разбросанности.

При выборе формы жилищного самоуправления важным является учет территориального расположения жилых домов и наличие совместных придомовых территорий.

Экономическое обоснование выбора формы жилищного самоуправления осуществляется на основе расчета доходов и расходов по содержанию и обслуживанию дома и сравнения затрат на обслуживание с общегородским или средним тарифом для данной группы домов.

При расчете расходов на содержание и эксплуатацию жилищного фонда следует учитывать (в соответствии с «Правилами эксплуатации жилищного фонда», 1999г.) классификацию работ по технической эксплуатации и обслуживанию жилья:

1. управление жилищным фондом;

2. затраты на ремонт и техническую эксплуатацию жилого дома;

3. санитарное обслуживание мест общего пользования и придомовых территорий.

Расчет расходов на содержание жилья может производиться в нескольких вариантах:

1вариант. На основе общегородского тарифа определяется перечень работ и услуг базового уровня, определенного постановлением администрации города, которое должно производиться в рамках действующего тарифа. К этому составу работ добавляются работы и затраты, которые будут производиться по договору обслуживания сверх нормативного комплекса.

2 вариант. В зависимости от структуры управляющей компании или ТСЖ производится поэлементный расчет затрат на осуществление комплекса работ по техническому обслуживанию и ремонту жилищного фонда.

Целесообразна следующая классификация затрат по обслуживанию жилого дома:

1. затраты на ремонт (составляется перечень ремонтных работ в соответствии с действующими нормами или техническим состоянием дома и рассчитывается стоимость работ, выполняемых собственными силами или по договорам подряда);

2. расходы на оплату труда работников, занятых управлением и обслуживанием жилищного фонда;

3. расходы на приобретение инструмента, инвентаря, включая хозяйственный инвентарь и бытовые средства;

4. расходы на содержание офиса или используемых помещений для организации производственного процесса по эксплуатации жилья;

5. прочие производственные расходы. Включающие приобретение оборудования, не требующего монтажа;

6. накладные расходы в части, неучтенной предыдущими статьями;

7. инвестиционная составляющая и амортизационные отчисления.

 

В чем разница между тремя формами управления?