Оценка недвижимости с помощью общего коэф-

ФИЦИЕНТА КАПИТАЛИЗАЦИИ – один из методов сравнительного

подхода; входит в состав метода анализа продаж. О.н.с.п.о.к.к. основана на

прямой капитализации дохода, полученного от эксплуатации данного

объекта. Прямая капитализация определяется приведением ожидаемой

прибыли от эксплуатации оцениваемого объекта к текущей стоимости

путем деления ее на общий коэффициент капитализации, отражающий

преобладающее соотношение между прибылью и продажной ценой для

сопоставимых объектов, проданных на рынке. Использование О.н.с.п.о.к.к.

позволяет исключить недостатки, присущие способу валового рентного

мультипликатора, так как при О.н.с.п.о.к.к. отбираются сопоставимые

объекты, характеризующиеся потоками доходов, схожими по риску и

продолжительности с потоками доходов оцениваемого объекта. См. также

оценка недвижимости методом анализа продаж, оценка недвижимости

методом валового рентного мультипликатора.

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ С УЧЕТОМ ИЗНОСА – четвертый

этап оценки недвижимости методами затратного подхода; определяется

путем вычитания величины совокупного общего износа из полной стои-

мости объекта (полной восстановительной стоимости или, реже стоимости

замещения). См. также оценка недвижимости без износа.

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ СМЕТНЫМ МЕТОДОМ – один из

методов затратного подхода, применяемых на втором этапе (т.е. при опре-

делении стоимости объекта: восстановительной либо замещения); заклю-

чается в составлении объектных и сводных смет строительства объекта,

так как если бы он застраивался вновь. Это наиболее трудоемкий метод

оценки (особенно если сметы, по которым объект строился не сохрани-

лись), требующий совместной работы эксперта-оценщика и специалиста-

сметчика.

ОЦЕНКА НЕЗАВИСИМАЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ – оценка

стоимости объекта недвижимости, производимая квалифицированной

незаинтересованной стороной. Проведение О.н.о.н. для закладываемого

объекта является обязательным условием при выдаче ипотечного кредита.

ОЦЕНКА ОБСТАНОВКИ НА ПОЖАРЕ – вывод о ситуации на пожа-

ре, сформированный на основе обобщения и анализа результатов разведки

пожара.

ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ – 1) один из видов измере-

ний; выражение с помощью каких-либо единиц качеств объекта недвижи-

мости. Например, качество (ценность, достоинства) земельных участков

могут оцениваться с точки зрения градостроительства: экология, наличие

исторической застройки, инженерная геология и т.д. (в этом случае О.о.н.

может выражаться в баллах или каких-либо других единицах шкалы каче-

ства). Экономическая О.о.н. (или стоимость) может выражаться в деньгах

(рубли, $, евро и т.д.) Чаще всего О.о.н. – выполнение обоснованного

расчета реальной стоимости объекта недвижимости для определенной

цели на определенную дату. 2) Мнение, анализ или расчет (обычно

оформленные в виде отчета), подготовленные профессиональным оцен-

щиком и отражающие природу, качества, ценность или полезность, спе-

цифические преимущества и недостатки определенной недвижимости,

рыночную стоимость и т.п.

ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ДОХОДНЫМ МЕТО-

ДОМ – подход к определению стоимости коммерческой недвижимости,

основанный на капитализации или дисконтировании денежного потока от

использования недвижимости, который ожидается в будущем. О.о.н.д.м.

отражает возможность окупить денежные средства, вложенные в покупку,

в течение осязаемо короткого срока либо убытки нанесенные простоем

объекта.

ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ МЕТО-

ДОМ – подход к оценке недвижимости, основанный на предположении о

том, что информированный покупатель не заплатит за собственность

больше, чем стоимость реального строительства замещающего объекта

той же полезности. Требует оценки текущей полной стоимости воспроиз-

водства, в некоторых случаях полной стоимости замещения.

ОЦЕНКА ПРЕДМЕТА ИПОТЕКИ – является обязательной процеду-

рой при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц, которая

позволяет определить действительную стоимость предмета ипотеки.

ОЦЕНКА ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТИ РАБОТЫ НАИБОЛЕЕ ВЕ-

РОЯТНАЯ – временная оценка, устанавливаемая при выполнении работы

в обычных условиях.