Бытовое обслуживание города.

Гостиничное хозяйство. Большинство гостиниц в российских городах частные. К задачам городской власти относится обеспечение достаточного количества гостиниц.

Банно-прачечное хозяйство. Потребность в услугах данной отрасли бытового обслуживания в современных городах снизилась. Услугами прачечных пользуются в основном детские сады, больницы, общежития, гостиницы, предприятия общественного питания и т.п.

Содержание мест захоронения. Ритуальное хозяйство обеспечивает содержание городских кладбищ и функционирование служб оказания ритуальных услуг.

В большинстве городов ритуальное хозяйство относится к частому сектору, хотя есть и муниципальные предприятия.

Таким образом, процессы ресурсообеспечения городских поселений, несмотря на их разнородность, характеризуются рядом общих признаков:

- использование сложной инженерной инфраструктуры (сети, насосные станции, очистные сооружения и др.);

- недопустимость перерывов в подаче ресурсов;

- необходимость четкой взаимосвязи всех стадий производственного процесса;

- неразрывность процессов производства, передачи и потребления ресурсов;

- невозможность компенсации не полученных в один период ресурсов за счет более интенсивного предоставления в другой период;

- тесная взаимосвязь потребности в мощностях, конкретных инженерных решений и организаций производственного процесса от местных ресурсов.

 

6. Потребительский рынок городского хозяйства;

Потребительский рынок как составная часть городского хозяйства обеспечивает потребности населения в услугах торговли, общественного питания и бытового обслуживания. Подавляющая часть потребительского рынка представлена в настоящее время частными предприятиями и организациями. В то же время огромный объем ресурсов, обращающихся в сфере потребительского рынка, делает его уязвимым звеном в системе городского хозяйства.

Потребительский рынок составляет сферу непосредственного экономического воздействия на человека и фактор социальной стабильности в обществе, он представляет собой совокупность отраслей и видов экономической деятельности по производству и реализации товаров народного потребления и предоставлению услуг населению для удовлетворения личных и общественных потребностей. От его состояния, уровня цен, ассортимента предлагаемых товаров и услуг зависит повседневная жизнь городского населения.

Потребительский рынок – представляет собой совокупность отношений, которые возникают между продавцами товаров с одной стороны, и их покупателями – с другой; это отношения, возникающие по поводу спроса, предложения и реализации товаров и услуг индивидуального потребления, складывающиеся в общественном питании, торговле, в сфере бытовых услуг. Функционирование потребительского рынка определяется системой социально-экономических и организационных отношений по поводу производства, распределения и реализации товаров, социально-экономического обеспечения жизнедеятельности отдельных социальных групп и слоев населения конкретной территории.

В современных условиях структура и объем потребительского рынка в большей степени зависят как от организации деятельности предприятий розничной торговли, так и структуры платежеспособного спроса населения в определенном муниципальном образовании. Механизмы регулирования потребительского рынка предполагает, как рыночное регулирование, осуществляющееся на основе саморегуляции спроса и конкуренции, так и наличие факторов регулирующего назначения муниципальных органонов власти.

Основная экономическая функция потребительского рынка и рынка услуг – создание (производство) дополнительных жизненных благ, потребляемых населением в форме услуг; обеспечение занятости населения (рабочие места) и значительные объемы налоговых поступлений в бюджеты всех уровней.

В отдельных случаях налоговые поступления настолько значительны, что оказываются на втором месте после промышленности.

Таким образом, эффективность потребительского рынка и рынка услуг имеет два одинаково важных аспекта: социальный и экономический.

С точки зрения решения социальных задач в качестве основных критериев социальной эффективности могут служить:

- уровень развития рассматриваемых отраслей обслуживания и степень удовлетворения потребностей населения в услугах;

- влияние потребления услуг на решение социальных задач развития общества;

- влияние их на сокращение затрат труда в домашнем хозяйстве и на структуру использования свободного времени;

- воздействие на совершенствование качественной структуры рабочей силы, занятой в общественном производстве.

Экономический аспект – это создание рабочих мест с соответствующими заработками и налоговые поступления в бюджет.

Специфической особенностью размещения рассматриваемых видов обслуживания является удобная транспортная и пешеходная доступность, т.е. размещение сети соответствующих предприятий и приемных пунктов должно быть близко к населению: в пешеходной либо в удобной транспортной доступности.

Таким образом, основными сферами потребительского рынка на территории муниципального образования являются торговля, общественное питание и бытовое обслуживание населения (рис.).

Рис. Структура потребительского рынка города

На состояние потребительского рынка, на сегодняшний день, оказывают негативное воздействие следующие факторы:

- низкая покупательная способность большинства категорий граждан, что негативно сказывается как на платежеспособном спросе, с одной стороны, так и падающем качестве продукции, с другой. В условиях высокой конкуренции между производителями большинства видов продовольственных товаров одним из основных факторов конкурентной борьбы является цена товара, стремясь снизить цену на реализуемую продукцию, производители прибегают к использованию самого дешевого сырья, как правило низкого качества;

- низкая конкурентоспособность части отечественных товаров по сравнению с зарубежными аналогами, основная причина данной проблемы заключается в том, что отечественные предприятия в основной своей массе, приняли после распада СССР достаточно устаревшее, по сегодняшним меркам, оборудование, а недостаток денежных средств, в отсутствии высокого спроса, при наличие большого количества импортных товаров заместителей, не позволяют в достаточной мере обновлять производственные мощности;

- снижение управляемости со стороны органов публичной власти процессами реализации товаров и услуг на потребительском рынке и связанный с этим резкий рост числа нарушений прав потребителей. Так, за 2006-2011 гг. число обращений граждан в Союз потребителей России за правовой помощью увеличилось вдвое, превысив 400 тысяч.

Трансформация отношений собственности путем приватизации предприятий сферы потребительского рынка стала первым и самым характерным этапом приватизационного процесса в российской экономике. Нормативной основой процессов разгосударствления собственности стал Закон РФ от 3 июля 1991 г. «О приватизации государственных и муниципальных предприятий РФ» с последующими изменениями и дополнениями. К настоящему времени в условиях свободы экономической деятельности почти 90% всех предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания перешло в частную собственность (исключение составили муниципальные предприятия школьного питания). Поэтому нормативно-правовое и экономическое регулирование потребительского рынка стало одной из важных функций как государства, так и органов местного самоуправления.

Как отмечалось, основными сферами потребительского рынка на территории муниципального образования являются торговля, общественное питание и бытовое обслуживание населения. Рассмотрим каждую из указанных сфер в отдельности.

Наиболее развитым и масштабным видом является торговля, которая не может эффективно функционировать без соответствующей инфраструктуры. Крупными сегментами потребительского рынка товаров являются рынки продовольственных и непродовольственных товаров.

Торговая деятельность – инициативная самостоятельная деятельность юридических лиц и граждан по осуществлению покупки и продажи товаров с целью получения прибыли. Различают внешнеэкономическую и внутренне экономическую торговую деятельность.

Государственное регулирование торговой деятельности осуществляется с помощью различных законодательных актов, в том числе и Федерального закона Российской Федерации N 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» от 28 декабря 2009 г. ФЗ Об основах торговой деятельности вступил в силу 1 февраля 2010 г. Им определяются основы государственного регулирования торговой деятельности в нашей стране

Говоря о видах торговой деятельности, стоит упомянуть классификатор ОКВЭД, введенный 01.01.2003 и утвержденный постановлением Госстандарта РФ за N 454. Этот документ группирует виды торговой деятельности по отраслям и характеру выполняемых функций. По большому счету, торговая деятельность делится на два вида: оптовая и розничная.

Классификация торговых предприятий представлена на рис.

Рис. Структура городской торговой сети

Рассматривая сферу общественного питания необходимо отметить, что в России формирование общественного питания относится к 1917 г., когда был принят Декрет о расширении прав городского самоуправления в продовольственном деле, согласно которому городским управам предоставлялось право организовывать общественные столовые.

В дореформенный период развития экономики нашей страны общественное питание рассматривалось как отрасль, основной целью которой являлось удовлетворение потребности населения в услугах по организации питания.

Однако, в связи с экономическими преобразованиями в 1990-х гг. оно утратило свои позиции в обслуживании населения. Это видно по сокращению доли отрасли в расходах населения, числа предприятий и мест в них в расчете на 1000 жителей, числа занятых работников и другим показателям. Особенно это относится к общественному питанию, обслуживающему массовые слои населения по месту работы и учебы. Однако в современных условиях наблюдается положительная динамика количества организаций общественного питания и денежного оборота в ней, что свидетельствует о возврате спроса на услуги данной сферы среди населения.

Предприятие общественного питания – предприятие, предназначенное для производства кулинарной продукции, мучных кондитерских и булочных изделий, их реализации и (или) организации потребления.

В общем виде структура общественного питания представлена на рисунке, данная структура сложна и многообразна, и требует выделения трех основных подгрупп, в основе данного разделения лежит различная платежеспособность населения, следовательно, необходимо выделить три основные подгруппы, население с высоким уровнем дохода, со средним и низким.

Рис. Структура сферы общественного питания города

В современных общественно-экономических условиях меняются структура, характер и качество услуг общественного питания; изменилось и отношение к потребителю, так как конкурентоспособность предприятий зависит от качества продукции и услуг, их разнообразия, привлекательности для потребителя.

Основная задача предприятий общественного питания в городах и сельских поселениях – восстановление его места в организации питания населения. Для решения этой задачи необходимо, во-первых, полнее, интенсивнее использовать мощности имеющихся предприятий, во-вторых, существенно увеличить число самих предприятий, повысить плотность сети, равномернее распределять предприятия по территории муниципального образования, сделать их доступными для всех жителей.

Особое внимание должно уделяться организации рабочего, школьного, студенческого питания, питания в сфере туризма (в том числе международного), а также на обеспечение общественным питанием малообеспеченных слоев населения, на развитие сети предприятий питания в местах отдыха и проведения досуга населения, в том числе во время спортивных мероприятий, массовых гуляний и т. д.

Далее рассмотрим сферу бытового обслуживания. Если произвести ретроспективный анализ развития данной сферы, то можно заметить, что бытовое обслуживание (служба быта), часть сферы обслуживания, оказание непроизводственных и производственных услуг населению (ремонт жилищ, обуви, одежды, стирка и др.). Первоначально услуги населению оказывали кустари (цирюльники, башмачники, портные и т. п.), затем артели – посыльных по доставке цветов, кондитерских изделий, театральных билетов, переносчиков мебели при торговых дворах, грузчиков и т. п. За годы Советской власти данная сфера превратилось в самостоятельную отрасль городского хозяйства, которая включает дома бытового обслуживания, мастерские, объединения. В 1990 в предприятия бытового обслуживания оказывали около 1 тыс. видов услуг. С 1987 при объединениях службы быта открыты многочисленные кооперативы.

Анализируя современную структуру сферы бытового обслуживания необходимо отметить, что бытовое обслуживание населения включает еще более разнообразные виды услуг и предприятий. Сфера бытового обслуживания населения зависит от особенностей регионов и ценовой доступности услуг. Обеспеченность предприятиями бытового обслуживания в целом по России составляет около 20%, однако, по данным социологического исследования, спрос населения на бытовые услуги удовлетворяется на 70-80%. Такое распределение обусловлено тем, что более трети населения не имеет экономической возможности пользоваться бытовыми услугами. Главным препятствием для потребителей услуг являются цены, которые устанавливают предприятия бытового обслуживания, несоответствие объема и качества выполняемых работ и несвоевременность выполнения работ.

Однако, постоянно возрастающий спрос на бытовые услуги способствует развитию существующих организаций и открытию новых. Формы обслуживания населения могут быть самыми разными, но все они направлены на наиболее полное удовлетворение запросов людей, нуждающихся в обслуживании. Так специально для занятых клиентов, у которых нет времени на посещение предприятий бытового обслуживания (салон красоты, мастерские по ремонту радиоаппаратуры и других) практикуется выезд специалистов на дом. Более того, некоторые виды работ выполняются только на дому клиента (уборка квартиры, мелкий ремонт, чистка штор).

Многие эксперты считают, что спрос на бытовое обслуживание населения остается стабильным и из года в год в последнее время увеличивается примерно на тридцать процентов. Это обусловлено, в первую очередь, стремлением людей, имеющих высокий уровень достатка, к улучшению качества жизни и экономии времени на том, что называется «повседневными делами» Таким образом можно сказать, что сфера бытового обслуживания занимает важное место в системе городского хозяйства и способствует более полному удовлетворению потребностей населения города.

Функционирование потребительского рынка призвана обеспечивать соответствующая инфраструктура.

Оценка зарубежного и российского опыта позволяет предложить следующую классификацию инфраструктуры потребительского рынка:

1. по формам собственности (частная, кооперативная, государственная, муниципальная, общественных организаций, иностранная);

2. по функциональному признаку:

- торгово-посредническая инфраструктура (организации оптовой и розничной торговли, посреднические организации, транспортные организации, складское хозяйство, предприятия общественного (внедомашнего) питания, ярмарки, товарные биржи, аукционы, торговые дома, представительства, коммерческие центры, организации, оказывающие туристско-экскурсионные услуги, и т.д.);

- социально-бытовая инфраструктура (организации, оказывающие бытовые услуги, организации, оказывающие различные жилищно-коммунальные услуги, организации, оказывающие платные медицинские услуги, организации, оказывающие платные образовательные услуги, и др.);

- финансово-кредитная инфраструктура (коммерческие банки, кредитные, страховые, гарантийные учреждения);

- информационно-коммерческая инфраструктура (выставочные комплексы, маркетинговые центры, информационно-методические центры, рекламные агентства, центры сбора, обработки, передачи коммерческой информации, фирмы связи и коммутации и т.д.);

- экономико-правовая инфраструктура (консалтинговые фирмы, аудиторские фирмы, бюро экспертизы, сертификации, суды, консультационно-правовые фирмы, нотариальные конторы и т.д.).

Повышение эффективности функционирования потребительского рынка и улучшение на этой основе качества жизни населения возможно на принципах системности организационных решений и стратегического видения перспектив развития данного сектора городского хозяйства.

 

7. Строительный комплекс городского хозяйства;

Безусловно, одной из важнейших отраслей городского хозяйства является строительный комплекс города, обеспечивающий формирование жилой и не жилой недвижимости, зданий и сооружений необходимых для нормального функционирования муниципального образования, реконструкции, ремонта и обслуживания существующей недвижимости, создания комфортных и безопасных условия проживания населения города.

Процесс строительства очень сложный процесс, включающий в себя множество этапов, начиная предпроектными и изыскательными работами, непосредственным строительством, последующей сдачей в эксплуатацию и дальнейшего обслуживания возведенной недвижимости. Все это требует большого количества рабочей силы, различной квалификации, материалов, времени и трудозатрат. Динамика численности занятого в данной отрасли населения представлена в таблице.

 

 

Таблица

Занятое в строительной отрасли население РФ, в среднем за год

	2006г.	2008г.	2010г.	2012г.
Всего, %	6,5	7,6	7,2	7,4
Общее кол-во, тыс. чел.	4496,0	5396,2	5035,2	5294,4

Структура и мощности строительного комплекса зависят от размера города. Основные субъекты строительного комплекса представлены на рисунке.

 

Рис.. Субъекты строительного комплекса на территории города

Минимально необходимый местный строительный комплекс может включать в себя следующие организации (см. рис.)

t cy9sYXlvdXQxLnhtbFBLAQItABQABgAIAAAAIQAhY2XBlAoAAOdpAAAZAAAAAAAAAAAAAAAAAGtC AABkcnMvZGlhZ3JhbXMvZHJhd2luZzEueG1sUEsFBgAAAAAKAAoAmwIAADZNAAAAAA== ">

Рис. Минимальный строительный комплекс города

Многоотраслевой строительный комплекс существует лишь в крупных городских муниципальных образованиях.

Основные технологические этапы строительной деятельности:

- проектный этап: проведение инженерных изысканий, разработка, согласование, экспертиза и утверждение проектно-сметной документации;

- собственно, капитальное строительство;

- приемка законченных объектов в эксплуатацию.

Строительный комплекс города создает объекты недвижимости, как правило, в дальнейшем попадающие на рынок недвижимости.

Важным условием строительной деятельности является наличие проекта – специальным образом разработанной и описанной модели, характеризующейся определенным циклом, под которым понимается период времени от замысла до реализации и закрытия проекта (рис.).

Рис.. Жизненный цикл инвестиционного строительного проекта.

Каждый проект представляет собой совокупность трех взаимосвязанных проектов:

- бизнес-проекта;

- строительного проекта;

- инвестиционного проекта.

Бизнес-проект – это комплект документации, описывающий процесс строительства и эксплуатации объекта. Он определяет окупаемость инвестиций и получение дополнительной прибыли или иного (социального, бюджетного, экологического) эффекта.

Бизнес-проект охватывает все три стадии жизненного цикла проекта и служит его основой.

Строительный проект – комплект документации, описывающей процесс строительства объекта. Строительный проект разрабатывается и реализуется в течение двух первых стадий жизненного цикла проекта – прединвестиционной и инвестиционной.

Инвестиционный проект – комплект документации, описывающей процесс инвестирования (инвестиционный процесс) в строительство объекта. Инвестиционный проект, как и бизнес-проект, реализуется на протяжении всего жизненного цикла проекта.

Важным параметром инвестиционного проекта является срок окупаемости, под которым понимается период с начала финансирования проекта до момента, когда разность между накопленной суммой чистой прибыли с амортизационными отчислениями, с одной стороны, и объемом инвестиционных затрат, с другой стороны, становится положительной. Срок окупаемости инвестиционного проекта, как правило, наступает во второй стадии жизненного цикла проекта.

При строительстве и реконструкции сложных объектов предусматривается разработка предпроектной и проектной документации.

Предпроектная документация оформляется в виде документа «Обоснования инвестиций в строительство» или «Технико-экономическое обоснование» (ТЭО) и включает основной перечень следующих вопросов:

- исходные данные;

- мощность объекта, номенклатура продукции или услуг;

- основные технологические решения;

- обеспечение объекта ресурсами;

- место размещения объекта;

- основные строительные решения;

- оценка воздействия объекта на окружающую среду;

- кадры и социальное развитие;

- эффективность инвестиций;

- оценка рисков;

- выводы и предложения.

В заключительном разделе обоснований делаются общие выводы о хозяйственной необходимости, технической возможности, коммерческой, экономической и социальной целесообразности строительства объекта с учетом его экологической и эксплуатационной безопасности.

Для муниципальных объектов чаще всего важен именно социальный, а также экологический результат проекта.

Проектная документация включает в себя проект и рабочую документацию на строительство.

Основным градостроительным документом, регулирующим градостроительную деятельность в городах, становится Генеральный план развития города, взаимосвязанный логически и методически с другими видами нормативных актов (Градостроительный кодекс, Строительные нормы и правила (ныне свод правил), кадастр объектов недвижимости, Федеральный закон от 23.11.1995 г. № 174-ФЗ «Об экологической экспертизе» и пр.).

Генеральный план является основным юридическим документом и утверждается в порядке, установленном Градостроительным кодексом, законами или иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и субъектов Федерации.

Генеральный план развития города является основным документом для создания эффективной системы градорегулирования и грамотного управления городской территорией.

Принципиальной основой Генерального плана является внутригородское градостроительное зонирование, устанавливающее единые условия использования территории для всех участников градостроительных преобразований в городе.

Наряду с современными режимами охраны историко-культурного наследия и территорий природного комплекса города система градостроительного зонирования является регламентирующим инструментом регулирования застройки и землепользования.

Условия разрешенного использования земельных участков регулируются тремя группами регламентирующих норм:

1) градостроительными нормами и правилами проектирования планировки и застройки города;

2) ограничениями использования территории, установленными линиями градостроительного регулирования;

3) территориальными регламентами, установленными градостроительным (строительным) зонированием территории города.

Строительным зонированием называется разделение селитебной территории города на зоны с различной этажностью застройки. Цели строительного зонирования:

- выбор наиболее целесообразных в условиях данного города в целом и для отдельных его районов типов жилой застройки по этажности и характеру с установлением удельного соотношения ее основных типов в процентах от общего количества квадратных метров жилой площади;

- правильное размещение основных типов застройки на территории города с учетом рельефных и инженерно-геологических условий, наиболее экономичного использования территории как при новом строительстве, так и при реконструкции жилых районов;

- нахождение наиболее интересных в архитектурном отношении решений важных элементов города с эффективным использованием природных условий – рельефа, водоемов, зеленых насаждений. К таким элементам относятся общегородской и районный центры, основные магистрали города, площади, набережные, въезды в город и т.п.

 

8. Рынок недвижимости: структура, функции, особенности;

Строительный комплекс города создает объекты недвижимости, как правило, в дальнейшем попадающие на рынок недвижимости.

Рынок недвижимости – совокупность отношений, которые создаются вокруг операций с объектами недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность отношений, складывающихся между покупателями и продавцами объектов недвижимости, которые возникают при сделках с ней.

Поскольку недвижимость представляет собой финансовый актив, правда с очень низкой ликвидностью, рынок недвижимости –это один из секторов финансового рынка.

Под сегментацией недвижимого имущества понимают разделение недвижимости на определенные однородные группы показателей.

Классификация рынков недвижимости осуществляется по следующим классификационным признакам:

2. По географическому местоположению:

- городской рынок недвижимости;

- местный рынок недвижимости;

- региональный рынок недвижимости;

- национальный рынок недвижимости;

- мировой рынок недвижимости;

3. По степени готовности к эксплуатации:

- рынки существующих объектов недвижимости;

- незавершенное строительство;

- новое строительство объектов недвижимости;

4. По виду сделок с недвижимостью:

- аренда;

- купля-продажа;

- ипотека;

- иные виды сделок;

5. По форме собственности объекты недвижимости бывают:

- государственной собственности;

- муниципальной собственности;

- частной собственности;

- смешенной собственности;

- собственности иностранных субъектов.

6. По способу совершения сделок:

- первичный рынок и вторичный рынок;

- организованный и неорганизованный;

- традиционный и компьютеризированный;

- биржевой и внебиржевой.

7. По структуре рынок недвижимости делится на:

- рынок жилья;

- рынок коммерческой недвижимости;

- рынок земли.

Рынок жилья подразделяется на:

· городской жилищный фонд, который, в свою очередь, подразделяется на жилье низкого качества, типовое жилье, дома улучшенной планировки, застройки сталинских времен, элитное жилье;

· рынок загородного жилья, его формирование связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство.

Рынок коммерческой недвижимости. Этот сегмент рынка специализируется на сделках с коммерческой недвижимостью (здания, помещения, которые не предназначены для жилья). Объекты коммерческой недвижимости: офисные, складские и торговые помещения, земельные участки для их строительства, участки недр и зеленых насаждений, водные объекты и т. п. – все то, что предназначено для эксплуатации физическими или юридическими лицами с целью извлечения выгоды.

К коммерческой недвижимости также относятся заводы, фабрики как действующие, так и разукомплектованные.

Рынок земли – сфера товарного оборота земельных участков, которые можно использовать либо для земледелия, либо для строительства зданий, сооружений, объектов инфраструктуры. Следует иметь в виду, что под земельным рынком понимается оборот земли, включающий как непосредственную ее куплю-продажу, так и иные сделки с землей (аренда земельных участков).

Особенности рынка недвижимости:

- локальность;

- невысокая взаимозаменяемость объектов;

- сезонные колебания цен;

- сделки необходимо подвергать государственной регистрации;

- сбережение капитала через инвестирование в объекты недвижимости.

Рынки различных регионов недвижимости имеют значительные отличия. Эти отличия обусловлены экономическими или природными условиями, региональной правовой базой, которая формируется местными властями.