Что еще полезного может сделать для вас риелтор?

• Отговорит от покупки неликвидного, некачественного варианта.

• Отговорит от покупки сомнительного объекта у сомнительных продавцов.

• Расширит территорию поиска, предложив вариант, который вы ранее не рассматривали. Допустим, вместо двушки – однушку, которую можно перепланировать в двушку. Или малогабаритную трешку. Ваши возможности, таким образом, станут шире.

• Поможет определить и сформулировать ваши потребности и критерии поиска.

• Даст дельные советы по выбору квартиры, но не будет навязывать свое мнение.

• Проведет переговоры с продавцами. Добьется для вас максимальной скидки и наилучших условий покупки.

• Поможет найти выгодный кредит.

• Будет общаться с вашим банком и улаживать все формальности и возникающие трудности.

• Сгладит все острые углы при переговорах с продавцами, погасит конфликты и разногласия.

• Поддержит в минуту слабости, развеет сомнения и страхи. Часто риелтор становится практически личным психологом клиента на время сделки, а иногда и целой семьи. Это не совсем входит в его компетенцию, но, как говорится, издержки профессии.

• Будет защищать ваши интересы на всех этапах сделки.

И многое другое. Но, конечно, риелтор вам для всего этого нужен не какой-нибудь, а хороший. Правильный.

Как найти хорошего риелтора?

Как определить, что риелтор «правильный» и вы сработаетесь? Рекомендуем смотреть на следующие признаки:

• Вы говорите на одном языке и хорошо понимаете друг друга. Нет ощущения, что вы «из разных миров».

• Риелтор подробно отвечает на все ваши вопросы по рынку недвижимости и предстоящей сделке, и по ответам вы чувствуете в нем профессионала.

• Риелтор грамотно говорит и излучает уверенность в себе. Эти качества очень пригодятся на переговорах с продавцом квартиры.

• Риелтор спокойно, но твердо отстаивает свои интересы во взаимоотношениях с вами. На ваше требование снизить комиссии не соглашается, но доброжелательно объясняет, почему его комиссия обоснованна, какие услуги в нее входят и какую пользу он вам в итоге принесет. Впоследствии так же спокойно, но твердо он будет отстаивать ваши интересы в сделке.

• Вместе с тем стоит с подозрением отнестись к специалисту, идущему на откровенный демпинг. Сопровождение покупки в Москве не может стоить 30 000–50 000 руб.! Это работа не одного месяца. Демпингующий агент – либо новичок, либо невостребован как специалист, либо планирует «добрать свое» на скрытой комиссии (об этом ниже), либо будет как в анекдоте: «Вы делаете вид, что платите, а мы делаем вид, что работаем…»

• Риелтор исключительно сдержан и вежлив и, что бы ни случилось, не позволяет себе проявлять негативных эмоций в отношении вас, ваших родственников, контрагентов (продавцов квартиры и их риелтора) и конкурентов. Нервный хам – это не риелтор, а недоразумение.

• Этого риелтора вам рекомендовали люди, чьему мнению вы доверяете. Обязательно спросите их, чем именно им понравилась его работа! Возможно, ваши критерии хорошей работы различаются.

• Вы знаете этого риелтора довольно давно и доверяете ему как человеку и профессионалу.

• Ваш риелтор успешно решил свой собственный квартирный вопрос.

• Ваш риелтор имеет опыт сделок в районе (или небольшом городе), который вам интересен для покупки, и досконально знает эту территорию. Он хорошо ориентируется «на местности», а также в ценах на недвижимость в данном районе (городе) и может дать вам много дельных советов.

• Риелтор приятен и интересен вам как личность. Вам хочется «дружить» с ним.

 

Честно говоря, таких риелторов примерно один на миллион, но мы же говорим об идеале, правда? Если хотя бы шесть критериев из десяти в наличии – поздравляем, вам удалось найти достойного специалиста!

Где искать?

Вообще риелторов в России и в мире много. Даже слишком. Говорят, что каждый пятый россиянин когда-то пытался работать риелтором. (За точность данных не ручаемся, но похоже на правду.) Большинство – недолго и безуспешно. Но и тех, кто остался в профессии, предостаточно.

Так что мест, где обитают риелторы, немало. Рассмотрим самые основные.

• Крупное агентство недвижимости (АН) с раскрученным брендом. Стоимость услуги в таких АН выше средней по рынку, а качество, как правило, целиком зависит от конкретного агента, который вам попадется. Повезет – не повезет? Можно лишь гарантировать, что совсем от провала вас уберегут, так как у каждого агента в крупной компании есть подстраховка в лице более опытного руководителя. Но нужно учитывать, что некоторые крупные бренды охотно раздают свою «вывеску» почти всем желающим (то есть продают франшизу).

• Среднее агентство недвижимости. Вы просто идете по улице, видите вывеску «АН “Солнышко”» и заходите внутрь. Не самая лучшая стратегия, ведь вы опять покупаете кота в мешке. Успех вашей сделки зависит от профессионализма конкретного агента, а определить этот профессионализм на глазок весьма трудно. Хотя, опять же, наличие офиса и юрлица дает минимальные гарантии, что агент не скроется в тумане и что в трудной ситуации ему на помощь придет юрист или более опытный руководитель офиса.

• Ваш знакомый. Если вы знаете этого человека достаточно хорошо, то без труда поймете, соответствует ли он перечисленным выше критериям. А если вы еще и лично знаете его довольных клиентов… Вам просто повезло.

• Кстати, не рекомендуем просить знакомого риелтора о бесплатных консультациях или услугах. Всякая работа должна быть оплачена – хотя бы для того, чтобы можно было потом «спросить» за качество.

• Рекомендации знакомых. Самый распространенный и один из самых надежных методов поиска. Только нужно обязательно расспросить ваших знакомых, чем именно им приглянулся этот риелтор. Идеально, если они довольны и процессом покупки (быстро, четко, вежливо, комфортно для них), и результатом (купили отличную квартиру и чуть дешевле рыночной цены). Если знакомые рекомендуют вам агента, с которым не работали по покупке жилья (а только, например, по аренде квартиры или по продаже дачи), следует отнестись к этой рекомендации с осторожностью. Есть, конечно, универсальные специалисты, но их немного.

• Форумы, социальные сети. Можно «подружиться» в Интернете с практикующим риелтором и на протяжении определенного времени наблюдать за ним, изучить его личность и подход к работе. Найти возможность пообщаться с его клиентами. И когда ваш квартирный вопрос окончательно созреет, обратиться к этому человеку.

Глава 2

Посредник по средствам!

Сколько платить риелтору?

Расценки на рынке сегодня встречаются самые разные. Одни берут фиксированную плату (например, 120 000 руб. за простую покупку, 150 000 – за покупку с ипотекой), другие – процент от стоимости покупаемой квартиры. Разброс просто огромный: от 1 до 6 % от цены квартиры. Если приобретается новостройка, комиссия обычно ниже средней: 1–2 %. Средняя комиссия для вторичного рынка – 3–4 %, и лично мы считаем эти цифры оптимальными и адекватными. Адекватными чему? Трудозатратам, рискам, ответственности и высокой квалификации хорошего риелтора. А также той пользе, которую он в итоге приносит клиенту.

Но это же грабеж средь бела дня!

На чужом огороде всегда трава зеленее. Очень многие люди, купив или продав квартиру с помощью риелтора, решают: да это же так просто! А деньги хорошие. И сами идут в риелторы. Потом четыре из пяти возвращаются обратно. На родной огород.

Впрочем, есть несколько способов сэкономить на оплате риелтора. О них – ниже.

 

Когда платить риелтору?

Основная сумма комиссионных платится по факту выполненной работы. В Московском регионе распространены два способа:

1. При закладке денег за жилье в банковскую ячейку комиссия риелтора кладется в отдельную ячейку. Риелтор получает право доступа к своей ячейке после того, как договор купли-продажи недвижимости пройдет регистрацию в Регистрационной палате. Дело сделано – гонорар получен. Подробнее про расчеты с применением банковских ячеек читайте в главе «Самый волнующий момент. Финансовые расчеты».

2. Вы получаете свидетельство о собственности на свою свежекупленную квартиру и расплачиваетесь с риелтором.

 

Первый способ более надежный, второй применяется, если риелтор вас хорошо знает (например, вы его друг или постоянный клиент) и доверяет вам.

Кроме того, вполне резонно требование агента заплатить небольшой аванс при заключении договора (10–20 % от суммы комиссионных). Аванс страхует риелтора от очень распространенной ситуации: идет поиск квартиры, риелтор честно выполняет свои задачи, и вдруг клиент «передумывает». Решает отложить покупку до лучших времен. Или вообще отменить. Или купить, но нечто совершенно другое. (Например, не квартиру, а дом, и не в Москве, а в Испании.) Время и труд риелтора, потраченные на передумавшего клиента, должны быть хоть частично оплачены.

Некоторые работают без договора. На честном слове. Если риелтор – ваш близкий знакомый, такая схема возможна. В остальных случаях нужно обязательно заключать договор. Часто в договоре прописывается максимальное количество показов. Например, если риелтор показал клиенту десять квартир, подходящих под заявленные параметры, и клиент ничего не выбрал, обязательства агентства считаются выполненными. Если критерии поиска сразу были четко сформулированы (а это задача риелтора – помочь вам сформулировать основные критерии), то десяти просмотренных квартир более чем достаточно, чтобы принять решение. Разумеется, если эти квартиры действительно подходят под все критерии, в том числе и по состоянию документов. Но если вы склонны к долгим раздумьям и «переборчивости», требуйте увеличения этой цифры хотя бы до 15. Больше уж точно не понадобится.

Как сэкономить на риелторе?

Способ 1. Можно договориться с агентом, что на просмотры вы ездите сами, а он уже приезжает на выбранную вами квартиру и высказывает свой вердикт. Или не приезжает, а ведет все переговоры по выбранной вами квартире по телефону. А появляется только на подписании документов. Тогда можно обсуждать скидку 10–25 % на риелторскую услугу.

Способ 2. Если вы хотите сэкономить и готовы найти квартиру сами, можно нанять риелтора только для оформления сделки. Не слишком разумно, на наш взгляд, так как ценность риелтора более всего проявляется на этапе поисков и переговоров. Именно в этот период риелтор приносит покупателю наибольшую финансовую выгоду. Но тоже вариант. Нанятый вами специалист будет защищать на сделке ваши интересы. При этом он будет иметь опыт именно по сделкам с жильем (в отличие от юристов, которые зачастую занимаются всем подряд: и разводами, и заливами квартир, и незаконными увольнениями, и недвижимостью заодно – куда позовут). И стоить это будет дешевле, чем полный объем работ – с подбором объектов, показами. На сегодня цена такой услуги в Москве колеблется в диапазоне 50 000–150 000 руб., в зависимости от величины агентства, опыта риелтора, сложности объекта.

Способ 3. Внесите предоплату.

Почему риелторы просят так много? Да потому, что их доходы совершенно не гарантированы! Юристы и консультанты берут предоплату. Риелтор получает гонорар только по факту сделки. А сделка может не состояться по сотне причин, не зависящих от риелтора. Знаете, как обидно? Работаешь, тратишь время, а потом покупатель «передумывает» покупать. Или «кидает» риелтора, не платит за работу – такое тоже бывает.

Как мы расскажем ниже, минимальная предоплата при работе с риелтором обязательна. Но почему бы не заплатить больше? Если вы доверяете вашему специалисту и твердо уверены в своем намерении купить квартиру, предложите риелтору 50-процентную предоплату и попросите о скидке в 30–50 % от комиссионных. Скорее всего, он охотно согласится. Иметь «синицу в руке» – приятнее, чем трудиться несколько месяцев ради потенциально возможного «журавля».

И, кстати, если решите подсчитать доходы «обнаглевших риелторов» (хотя считать чужие доходы – занятие неконструктивное), имейте в виду, что огромный пласт работы риелтор выполняет… совершенно бесплатно. Продвигает свои услуги, набирает клиентскую базу (развитие сайта, визитки, реклама – все требует времени и денег). Учится, повышает квалификацию (хороший риелтор посещает несколько профессиональных семинаров и тренингов в год, а это тоже стоит денег). А главное, работает над сделками, которые никогда не состоятся – не по его вине. Вот и приходится клиенту платить «за себя и за того парня». Не хотите платить «за парня»? Платите вперед.

Способ 4. Предложите риелтору «информационное сотрудничество». В России такой формат работы не распространен. Но имеет право на существование. Суть в том, что клиент сам ищет квартиру, ездит на просмотры, заключает сделку. А риелтор всегда на связи в качестве консультанта и советчика. По телефону и скайпу он отвечает на вопросы, объясняет, предостерегает и успокаивает, по почте – отправляет необходимые документы. Вдумчиво прочитав эту книгу, вы сможете пройти все этапы покупки квартиры самостоятельно. Но иметь на связи опытного специалиста все равно полезно. У меня (Анны) был опыт такого дистанционного взаимодействия с покупателем – успешный. Услуга стоила примерно 20 % от стандартного «тарифа». Разумеется, при таком формате необходима 100-процентная предоплата.

Как избежать мошенничества?

К сожалению, среди московских риелторов очень много непрофессиональных и некомпетентных людей (предполагаем, что и в других регионах ситуация не лучше). Откуда они берутся? А очень просто.

Сидит безработный, грустно читает объявления о вакансиях. Всем нужен опыт, профильное образование… Или зарплата копеечная. И вдруг откуда ни возьмись… «Набираем агентов недвижимости. Возраст и пол – любые. Опыт не нужен! Образование не обязательно. Желательно знать русский язык. Зарплата от 300 000 руб.». Приходит безработный в агентство недвижимости, пятиминутное собеседование, недельное обучение – и вперед, на баррикады!

Оклада в агентстве нет, только процент со сделок. Поэтому и отсев минимальный – берут всех. Принесет человек деньги – молодец. Не сможет заработать – сам отсеется после месяцев безденежья. Так происходит, конечно, не во всех агентствах недвижимости, но во многих.

А дальше – все зависит от человека. От его личных качеств, трудолюбия, способностей и мотивации. Большинство уходит из профессии в первый же год. Некоторые постепенно становятся профессионалами. А многие остаются в профессии, но вверх не стремятся. Работают худо-бедно, заключают какие-то сделки, на хлеб с маслом хватает. Опыт у таких агентов, конечно, имеется. Но также имеется и серьезный недостаток знаний, образования, воспитания… душевных качеств, в конце концов. И таких среди столичных риелторов – довольно много. (Хотя, если подумать, а в какой сфере профи преобладают? Да ни в какой!)

Непрофессионалы, конечно, сильно дискредитируют профессию риелтора. Но еще больший урон наносят риелторы-мошенники. Их, кстати, не так много, как принято считать, – единицы процентов. Самое распространенное мошенничество – скрытка, скрытая комиссия.

Скрытка – это сумма, которую получает агент сверх «официальной» комиссии, тайком от клиента.

Присмотрели вы квартиру за 6,2 млн руб. На внесении аванса продавец отсутствует. Аванс – 300 000 руб. – принимает агентство продавца, выдавая договор на свое имя. На меньшую сумму аванса агенты не соглашаются, только 300 000! На сделку продавец приходит, подписывает договор, где цена квартиры – 5,9 млн руб. (за вычетом аванса), и получает эти деньги в ячейке. Вы можете и не догадываться, что квартира продавалась за 6 млн, из которых 100 000 – комиссия агентства. Еще 200 000 руб. – скрытка, накрученная агентством тайком от продавца.

Как избежать скрытки?

• Настаивать, чтобы продавец присутствовал на внесении аванса.

• Обязательно проговорить с продавцом сумму – финальную стоимость квартиры. Пусть знает, сколько вы платите.

• Правильно вносить аванс (см. главу «Делаем авансы»).

• Настаивать, чтобы в договоре купли-продажи фигурировала полная стоимость квартиры, включающая все ваши платежи.

 

Скрытку практикуют именно агенты продавцов, так что не имеет значения, покупаете вы квартиру самостоятельно или с риелтором, – шансы наткнуться на обман одинаковы. Бывает, что агент продавца открыто вымогает деньги. Например, говорит: «Если хотите купить эту квартиру за 6,5 млн (при рыночной цене 7 млн), укажем в договоре только 6 млн, остальное внесете в наше агентство под расписку». По большому счету покупатель ничего не теряет, кроме собственного достоинства. Теряет продавец, и немало. Рекомендуем в такой ситуации все-таки добиться общения с продавцом и рассказать о происходящем. Сделаете доброе дело, а заодно, может быть, уберете из «цепочки» алчное агентство и добьетесь дополнительной скидки за квартиру.