Если квартира не приватизирована

Что делать, если вам приглянулась неприватизированная «квартира со старушкой»? Старушка не против получить прибавку к пенсии, но приватизировать квартиру не хочет или не может. Отказываться ли от такого объекта? Не все безнадежно, есть варианты.

Например, вы можете сами приватизировать квартиру на бабушку. Оформляем нотариальную доверенность на приватизацию, собираем документы и отдаем в службу одного окна.

Если квартира не поддается приватизации, можно рассмотреть варианты, как туда прописаться. Нам нужна постоянная, а не временная регистрация. При этом с будущим жильцом заключается договор социального найма, а в паспорт ставится штамп о регистрации по данному адресу.

У договора социального найма есть один огромный плюс: его практически невозможно расторгнуть. Пару раз в год по телевидению показывают сюжеты о переселении злостного неплательщика коммунальных платежей в менее комфортабельное жилье. Причем «переселенцы» зачастую производят впечатление или людей с серьезными психическими отклонениями, или хронических алкоголиков. Квартиры похожи на выгребные ямы, а долг по квартплате достигает нескольких сотен тысяч рублей. Но случаев переселения единицы, а жильцов, годами не платящих за квартиру, многие тысячи. Также изредка договор социального найма расторгается, если проживающего человека признают сначала без вести пропавшим, а затем умершим. Но это большая волокита, которая тянется несколько лет. Кроме того, договор социального найма продолжает действовать и тогда, когда пропали основания, по которым он заключался. Вот она, сила постоянной прописки в неприватизированной квартире! Совсем другая ситуация, если квартира в собственности. Как говорил Тарас Бульба, «я тебя породил, я тебя и убью». Владелец квартиры легко пропишет (зарегистрирует) жильца и так же играючи выпишет из квартиры.

Еще один плюс. Как это ни банально звучит, но, если у вас в паспорте стоит штамп о постоянной регистрации, в этой квартире вы можете жить. Даже когда другие жильцы против. И даже когда рентополучатель передумал иметь с вами дело. Это не имеет значения.

В отличие от классической ренты, когда все зависит от желания рентополучателя. Есть право владения, а есть право проживания. Первое не всегда дает второе. При постоянной регистрации нет самого факта сделки, оспаривать нечего. Итак, вместо заключения договора ренты в отношении неприватизированной квартиры вы договариваетесь с проживающим в ней лицом и за определенную плату (или услуги) прописываетесь в квартиру. Казалось бы, в такой схеме для рентоплательщика сплошные плюсы. В чем же подвох? А вот в чем. Существует четкий набор оснований для постоянной регистрации. Большая часть из них сохранилась с советских времен, перекочевав из брежневского Жилищного кодекса.

Рассмотрим реальную ситуацию.

В двухкомнатной квартире на северо-западе Москвы проживали отец и сын. Отцу за 70, сыну около 50 лет. Оба сильно пьющие. Отец уже практически полностью деградировал, интересуется только алкоголем. Сын периодически впадает в продолжительные запои, но пока сохранил адекватность восприятия. Квартира муниципальная, задолженности нет. Сын начинает обзванивать знакомых, бывших сослуживцев с не вполне обычной просьбой. Он понимает, что при своем образе жизни и слабом здоровье любой день может быть для него последним. Он осознает, что после их смерти квартира достанется государству. Поэтому сын решил сделать доброе дело и передать квартиру в хорошие руки. Как это сделать, если квартира не приватизирована? Очень просто – оформить брак. Отец был вроде бы не против. Точнее, ему было безразлично. Невеста для сына была найдена. Подали заявление, зарегистрировали брак.

Дальше начались сложности. По закону для получения постоянной регистрации необходимо явиться всем постоянно проживающим в паспортный стол. Если один из жильцов заявление не подпишет, прописки не будет. Как вариант – согласие может заверяться у нотариуса. В данном случае отец отказался куда-то идти.

Безвыходная ситуация? «Шеф, все пропало», – обреченно говорил, заламывая руки, герой Миронова в «Бриллиантовой руке». Но мы не в кино, решение вопроса есть. По закону не обязательно согласие жильцов, если речь идет об опекуне, который прописывается к своему подопечному. В результате «невеста» превратилась в «опекуна».

Не забудем и про минусы такого вида сделок. Можно владеть несколькими объектами недвижимости, но иметь постоянную прописку разрешается только в одной квартире. Вы привязаны к этой квартире. Впрочем, ничто не мешает проживать где хочется, а муниципальную квартиру сдавать. Впоследствии можно оформить приватизацию. В 2013 г. ее сроки в очередной раз продлили, возможно, будут продлять и в будущем.

Как искать объекты?

Поиск объектов, пожалуй, самое важное дело в ренте. Вариантов несколько:

• Чужая реклама. Можно искать уже существующие объявления о ренте на популярных порталах – cian.ru, avito.ru. Но таких объявлений мало, и их, как правило, составляют риелторы, которые пытаются «отжать» рентоплательщика по максимуму. То есть реально выгодных предложений на досках объявлений не найти. Но есть плюс. Обычно на таких площадках продается уже заключенный договор ренты. Допустим, рентоплательщику срочно потребовались деньги и он решил продать квартиру вместе со старушкой. Это избавляет вас от необходимости уговаривать бабушку, согласовывать условия договора. Все уже сделано. Ваша задача – оценить выгодность предложения. Ну и поторговаться.

• Ваша реклама. Можете сами составить объявление о вашем желании заботиться об одинокой старушке с жилплощадью. Помните, что ваша аудитория – люди пожилого возраста, а значит, используйте правильные каналы, чтобы до них достучаться. Бабушки пока что редко пользуются Интернетом, не имеют аккаунтов в социальных сетях. Для них доски объявлений – это не порталы вроде avito.ru, а вполне реальные стенды с криво наклеенными бумажками. Так было вчера, так есть сегодня, но вот как будет завтра, время покажет. Поэтому используем следующие рекламные носители (расположены по убыванию эффективности):

– бесплатные газеты с объявлениями (там есть программа ТВ, а значит, ее иногда просматривают);

– рекламные блоки на обороте квитанции об оплате коммуналки;

– листовки в почтовых ящиках и на досках объявлений в подъездах;

– газеты с объявлениями о купле-продаже недвижимости вроде «Из рук в руки».

• Социальные навыки. Общение, общение и еще раз общение.

Еще одна история. Все началось с того, что молодая пара предложила помочь донести сумку с продуктами бабушке. Обычное доброе дело. Завязался разговор, к концу дороги новые знакомые обменялись телефонами. Бабушка жила неподалеку, поэтому пара стала иногда помогать с небольшими хозяйственными делами. Через некоторое время бабушка предложила увеличить объем помощи, а взамен пообещала переоформить квартиру. Сказано – сделано, договор пожизненного содержания с иждивением был заключен. Со временем здоровье бабушки стало ухудшаться, а характер портиться. Времени на уход требовалось все больше и больше. Свободного времени катастрофически не хватало, у пары начались регулярные ссоры. Через три года бабушка умерла. Непросто паре далась квартира, пришлось отпахать. Но в результате молодые люди съехали из арендованной квартиры и поселились в своей собственной однушке.

Вывод. Общайтесь с соседями, общайтесь на улице, общайтесь, где только сможете. You never know[2], как говорят американцы. В случае, описанном выше, сама хозяйка квартиры стала инициатором сделки. Но это случай редкий, инициативу нужно проявлять самому.

Кому доверяют пенсионеры?

Кто обычно становится рентополучателем? В порядке убывания:

• Соседи. «Многие люди не ищут идеальную кандидатуру для решения проблемы, они обращаются к тому, кто оказался рядом», – говорил известный американский маркетолог. И действительно, сосед оказывается ближе дальнего родственника.

• Квартиранты. Случаев, когда бабушка сдает комнату, а потом заключает договор ренты, очень много.

• Знакомые, знакомые знакомых.

• И реже всего – незнакомые люди, найденные с помощью рекламы.

 

Если бабушка сама предлагает знакомому заключить договор ренты, то есть является инициатором сделки, – это просто отлично. Ведь она присмотрелась к человеку, она ему доверяет. У нее есть потребность в уходе и дополнительных деньгах. Вероятность заключить выгодную сделку – более 90 %.

Если вы сами предлагаете бабушке заключить договор ренты, шансы на успех – менее 30 %. Возможно, у нее есть родственники, о которых вы не знаете. Именно они получат квартиру в наследство. Или бабушка привыкла со всем справляться самостоятельно и не нуждается в помощи. Но самое главное – уровень тревожности будет максимальный. Бабушка смотрит телевизор, читает газеты. В фильмах, сериалах полно придуманной чернухи про квартирные сделки. Все это работает против вас.

Девушка снимала квартиру в старой кирпичной 12-этажке. Этажом выше жила одинокая бабуля в возрасте под 90 лет. Их общение началось с залива квартиры. «Залитая» девушка поднялась и позвонила в дверь. Поняв ситуацию, помогла вызвать сантехника для ремонта прохудившегося бачка. Бабушка на контакт шла плохо, несмотря на почтенные годы и общепринятое мнение, что «старикам не хватает общения и им постоянно нужны свободные уши». Тем не менее общение продолжилось, ведь заливы квартиры стали регулярными. Девушка попробовала подружиться с бабушкой, но у нее не очень хорошо это получилось. Однажды девушка предложила заключить договор ренты. Бабушка наотрез отказалась.

В данном случае девушка форсировала события, что привело к отказу. Не было сформировано достаточного уровня доверия. Слишком рано.

Вывод. В идеале вы сами должны создать условия, чтобы потенциальный рентополучатель предложил сделку. Если же такое предложение не прозвучало, постарайтесь предложить то, что менее рискованно для вас. Конечно же, это договор пожизненной ренты. Перечисляете раз в месяц оговоренную сумму – и все. Никаких хлопот.

Риски

Хорошо, а что, если пройдет год или два и рентополучатель решит расторгнуть наш договор? Поговорим и об этом.

Расторжение договора ренты

Выше мы уже писали, что договор ренты или пожизненного содержания с иждивением таит в себе немалые риски. Рентополучатель может попытаться расторгнуть сделку. Если суд согласится с его доводами, все ваши затраты окажутся напрасными. Деньги, время, услуги – все вылетит в трубу. Рассмотрим реальные истории.

Н. находился уже в преклонном возрасте – чуть за 70. Одинокая жизнь, проблемы со здоровьем, нехватка денег… Словом, классическая история московского пенсионера. На предложение заключить договор пожизненного содержания Н. ответил согласием. А действительно, что терять? Родственников, которые могли бы помогать, нет, даже квартиру завещать некому. А тут финансовая выгода, да и дополнительное общение.

Прошла пара лет, стороны были довольны заключенной сделкой. Но однажды Н. познакомился с интересной женщиной, младше его лет на двадцать. Знакомство привело к совместному проживанию и созданию семьи. Новоиспеченная супруга, недовольная договором ренты, убедила Н. подать в суд на расторжение сделки. Н. не особо сопротивлялся, ведь после брака выгоды ренты стали неочевидны. О моральной стороне дела умолчим…

На суде Н. рассказал о своей ситуации, об обретенном семейном счастье и новых планах… Но суд не пошел навстречу молодоженам и не расторг сделку. Ведь Н. не смог представить доказательств того, что другая сторона не выполняла своих обязательств по договору. «Я передумал» – это не основание.

В данном случае позиция истца была слабой, поэтому ничего удивительного, что иск провалился. Кроме того, ответчик смог подтвердить свои расходы по исполнению сделки. Оплаченные квитанции за коммунальные платежи, чеки из магазинов. В делах, связанных с рентой, лишних бумаг не бывает.

А. обратилась в суд с иском о расторжении договора пожизненного содержания. С ее слов, обязательства по договору ответчица исполняла только первые два года. В дальнейшем же появлялась редко, выплат практически не было, квартплата оплачивалась из пенсии. Когда А. серьезно заболела, помощь оказывали соседи. Более того, у А. появились опасения за собственную жизнь. Рассмотрев все обстоятельства дела, суд решил расторгнуть заключенную еще семь лет назад сделку.

Здесь мы имеем стандартную ситуацию, которая возникает, если рентополучатель, как бы цинично это ни звучало, живет и здравствует более трех лет. Через три – пять лет энтузиазм рентоплательщика падает, пропадает интерес к ренте, у рентополучателя появляется масса причин для недовольства. Нередко за этим следует исковое заявление в суд и расторжение сделки.

 

Есть два способа выйти из подобной ситуации:

1. Продать квартиру вместе со старушкой. Закон позволяет сделать это при согласии рентополучателя. В договоре купли-продажи указывается на наличие обременений в виде ренты и пожизненного проживания. На рынке недвижимости периодически появляются предложения такого рода. Вы возвращаете вложенные финансы и получаете некую прибыль.

 

У банков есть скоринговые программы, которые рассчитывают риск выдачи кредита конкретному заемщику. Принимаются во внимание десятки параметров. А у крупных организаций, поставивших ренту на поток, есть программы, рассчитывающие прогноз по каждой квартире, с владельцем которой заключен договор ренты. При неблагоприятном прогнозе объект выставляется на продажу. Дальнейшие выплаты становятся нерентабельными.

2. Иметь несколько объектов в ренте. Как уже говорилось, риски в таком случае усредняются, отдельные отклонения от средних значений мало влияют на общий результат.

Юридические нюансы

• Договор ренты требует нотариального заверения.

• После нотариата договор подлежит обязательной государственной регистрации.

 

А что, если рентополучатель умер после нотариального заверения и рентоплательщик не успел подать документы на регистрацию договора?

По этому поводу президиум Верховного суда высказался следующим образом: «Так как договор ренты подлежит государственной регистрации, права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законодательством обязательное требование о государственной регистрации не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий».

В случае смерти плательщика ренты договор не аннулируется. Имущество переходит к наследникам, а с ним и обязательства по договору ренты.

В случае судебного расторжения сделки плательщик ренты не имеет права требовать компенсации расходов и оплаты услуг, оказанных им при осуществлении своих обязательств по ренте.

 

Вот еще несколько особенностей ренты:

• Подавляющее большинство риелторов незнакомы с рентой и не имеют какой-либо практики по ренте. Вам придется либо искать «узкого специалиста», либо самому находить подходящие объекты и оформлять сложную и рискованную сделку.

• Гражданский кодекс содержит несколько статей, посвященных ренте, но по большинству из них нет сколько-нибудь значимой судебной практики.

• У ренты плохая репутация. Пенсионеры боятся, что им «помогут попасть на тот свет». Рентоплательщики боятся, что пенсионер изведет их своими капризами, вымотает нервы и в конце концов расторгнет сделку.

• Вместе с тем тысячи людей не побоялись заключить договор ренты, и каждый получил, что хотел: пенсионер – существенную прибавку к пенсии и заботу, а плательщик – квартиру, которая обошлась ему в разы дешевле рыночной цены.

Математика ренты

Для примера рассмотрим квартиру, расположенную в пешей доступности от метро «Проспект Мира». Это двушка на третьем этаже восьмиэтажного кирпичного дома сталинской постройки. Рыночная стоимость квартиры сегодня – около 12,5 млн руб. Наш клиент заключил договор ренты по этой квартире в 2006 г., когда цена была ниже – около 8 млн руб.

Как правило, при заключении договора ренты первоначальный взнос составляет от 10 до 30 % от ее рыночной стоимости. В данном случае он составил 25 % – это 2 млн руб.

Ежемесячные выплаты зависят от ваших договоренностей с рентополучателем. В нашем примере выплаты были небольшие – всего 10 000 руб. В 2013 г. рента стала «исполненной» (рентополучатель умер), и квартира была выставлена на продажу чуть дешевле среднерыночной цены (покупатели не любят «свежую ренту», поэтому разумно сделать скидку 5–7 %).

За семь лет выплаты составили 804 000 руб. В итоге квартира стоимостью 12,5 млн руб. обошлась в 2,8 млн руб. – в пять раз дешевле. Более чем выгодно.

Договор ренты можно заключить на юридическое лицо. Есть крупные фирмы, которые поставили заботу о старушках на поток и имеют в активе сотни квартир. Самая известная – ГУП «Моссоцгарантия».

Как правило, те, кто занимается рентой, не особенно любят распространяться о своем бизнесе. Но иногда они нарушают обет молчания и откровенничают.

Мириам, владелица компании, специализирующейся на ренте: В этот бизнес я попала совершенно случайно. По приезде в Москву сняла квартиру. Соседкой снизу оказалась одинокая бабушка, с которой мы познакомились случайно в скверике у нашего дома, и она пригласила меня на чай. Потом мы ее пригласили к себе, так завязались хорошие отношения. К ней никто из родственников не приходил и не приезжал, даже не звонил никто. Я как-то привезла ей корзинку продуктов с рынка, а когда к нам приехала бригада делать капитальную уборку перед Новым годом, я в виде новогоднего подарка отправила их к соседке – привести в порядок и ее квартиру. После этого мы очень сблизились, стали почти родными.

Через семь месяцев она пошла погулять, оступилась, упала – перелом шейки бедра. Женщина она была грузная, сердце, диабет, возраст – все вместе не способствовало выздоровлению. Я ежедневно ходила ее навещать, наняла сиделку, три раза приглашала психолога, но ничего не помогло, спустя десять дней ее не стало, остановилось сердце. О ее смерти мне по телефону сообщил ее лечащий врач, я тут же поехала в больницу, и каково же было мое удивление, когда доктор вручил мне оформленное как положено завещание на мое имя, а также запечатанный конверт с ее личными наставлениями насчет похорон.

Через две недели после похорон объявилась родня, которая тут же побежала подавать на меня в суд, но суд проиграла. А через 40 дней после смерти соседки ко мне пришли две бабушки из соседних домов и выразили желание заключить со мной официальный договор ренты с пожизненным содержанием – это были подружки покойной, которым она еще при жизни дала наставления, чтобы те молча проследили за выполнением мной всего написанного в посмертной записке, и если все будет исполнено в полном соответствии, то можно смело отдаваться мне на ренту, что они и сделали.

Сарафанное радио – лучшая реклама. Через год после описываемых событий звонки от желающих со мной сотрудничать стали мешать нормальной жизни, поэтому я сменила домашний телефон и завела три сотовых.

Я часто спрашиваю у своих подопечных, почему они пришли именно ко мне, ведь вокруг столько фирм, столько частных лиц, готовых к исполнению договора ренты. Ответ всегда один: «Я верю тебе». Если б вы знали, как мне это приятно слышать, дай Бог им всем долгой и счастливой жизни!

Сейчас в нашем коллективе работает множество людей, работа, понятно, не офисная, требует много такта, даже, наверное, призвания. Скажу честно, контингент у нас сложный, и не каждый может работать так, как надо. Мы тщательно следим за работой наших сотрудников, делаем внеплановые проверки. Работа очень хлопотная, ведь психика пожилых странновата. Но оплачивается щедро.

Глава 3

Аукционы. Кто меньше?!

Еще один способ сэкономить – купить квартиру с аукциона. Аукционы по продаже недвижимости в России – явление редкое, но довольно регулярное. Почти всегда это классический аукцион: на повышение. Стартовая цена минимальна, остальное зависит от спроса. Победителем признается участник аукциона, предложивший максимальную цену.

Можно купить объект дешевле рыночной стоимости – на 10–30 %, а можно и дороже – если войдете в непредусмотренный раж. Иногда агентства недвижимости пытаются организовать так называемый голландский аукцион – на понижение. В основном для продажи элитного жилья. Но для «элитки» среднерыночных цен нет, так что оценить выгодность покупки трудно. Да и как-то не приживается эта схема в России.