Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.)

Для установления наличия (отсутствия) отступлений от градостроительных и строительных правил при возведении самовольной постройки судами, как правило, назначаются судебные строительно-технические экспертизы.

Кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил суды выясняют, учтены ли при возведении [самовольной] постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта.

 

При подаче иска о сносе самовольной постройки, которая имеет государственную регистрацию, отсутствует необходимость в предъявлении отдельного требования о внесении исправлений в ЕГРП

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 января 2012 г. N 12576/11

Удовлетворение иска о сносе самовольной постройки обеспечивает не только освобождение земельного участка от неправомерно возведенного на нем строения, но и позволяет тем самым разрешить вопрос о судьбе самого объекта недвижимого имущества и о государственной регистрации права собственности на данное имущество в тех случаях, когда запись об этом праве уже была внесена в реестр. Следовательно, при возникновении спора по поводу сноса самовольной постройки предъявление отдельного требования, имеющего цель исправление сведений, содержащихся в реестре, не требуется.

 

Условия признания права собственности

На самовольную постройку

Ст. 222 ГК, п. 3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Первое условие признания права собственности на самовольную постройку: Земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, должен находиться в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании лица, которое возвело самовольную постройку.

Спорным является вопрос: возможно ли признание права собственности на самовольную постройку за арендатором земельного участка?

Земельный участок должен быть предоставлен именно под строительство конкретного объекта, а не под использование существующего объекта недвижимого имущества. На это обратил внимание Верховный Суд Российской Федерации в определении от 25 сентября 2014 года N 306-ЭС14-1218. К аналогичному выводу о возможности возникновения права собственности на объект у арендатора земельного участка пришел и Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в постановлении от 18 июня 2014 года N 17630/12.

Второе условие : если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

Разрешенное использование земельного участка регламентируется правилами застройки и землепользования (Решение Омского городского Совета от 10 декабря 2008 г. N 201 "Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области"), принимаемыми органами местного самоуправления, которые регламентируют:

- разрешенные виды использования земельных участков в пределах конкретных территориальных зон; - максимальный и минимальный проценты застройки; - этажность;

- отступы от границ земельного участка при строительстве.

Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и о его разрешенном использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в государственный кадастр недвижимости. Средствами доказывания соответствия либо несоответствия целевому назначению и разрешенному использованию являются кадастровые паспорта и кадастровые выписки на земельный участок, на котором расположена самовольная постройка.

Верховный Суд Российской Федерации в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" от 19 марта 2014 года уделил особое внимание этому вопросу. После опубликования Обзора в правоприменительной практике судов прослеживается особый акцент на исследовании обстоятельств соответствия самовольной постройки требованиям застройки и землепользования.

 

Третье условие : Осуществление строительства с соблюдением строительных норм и правил и отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан.

ОБЗОР ВС: При рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, судам следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки. ЭТО ПРАВИЛО БЫЛО ВНЕСЕНО ЗАКОНОМ ОТ 03.08.2018 г. в п. 3 ст. 222 ГК

Обследование строительных конструкций должно проводиться в соответствии с ГОСТом 31937-2011 "Здания и сооружения"*(8). Заключение о соответствии объекта санитарно-гигиеническим нормам вправе выдавать организации, подведомственные Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека*(9). Заключения о соответствии электрооборудования постройки Правилам устройства электроустановок, Правилам технической эксплуатации электроустановок потребителей, ГОСТу 50571.16-2007 *(10), требованиям пожарной безопасности, охраны труда вправе выдавать организации, имеющие лицензии и аккредитации на соответствующий вид деятельности.

Четвертое условие : Принятие застройщиком мер по легализации самовольной постройки (п. 26 Постановления N 10/22, п. 9 Информационного письма N 143).

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума № 10/22, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

ОБЗОР ВС 2014: На стадии принятия к производству суда иска о признании права собственности на объект недвижимости в порядке статьи 222 ГК РФ судье необходимо проверять наличие документов, свидетельствующих о принятии лицом, создавшим самовольную постройку, мер к получению разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию (например, представление отказа уполномоченного органа в выдаче таких разрешений). В случае непредставления таких документов судья на основании статьи 136 ГПК РФ оставляет исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку без движения. Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

В качестве доказательств принятия мер по легализации постройки выступают:

- заявление на выдачу разрешения на строительство (ввод объекта в эксплуатацию);

- решение компетентного органа об отказе в выдаче разрешения на строительство (ввод объекта в эксплуатацию);

- иные документы, подтверждающие попытки истца легализовать постройку.

 

Так, Апелляционным определением Хабаровского краевого суда от 14 мая 2014 года N 33-2982/2014 было отменено решение нижестоящего суда и признано право собственности на самовольную постройку за гражданином. Суд счел достаточными следующие доказательства легализации самовольной постройки:

- заявление в администрацию города о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

- факт технической инвентаризации объекта;

- постановка объекта на учет в БТИ.

В п. 5 Информационного письма N 143 сказано, что решение сносе самовольной постройки может вынесено в отношении строения, право собственности на которое уже зарегистрировано в ЕГРП.