Глава V.1. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Статья 39.1. Основания возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

1. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

2. Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Статья 39.3. Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов

1. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

 

Третий признак на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта,

 

Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ

Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

 

Разрешенное использование земельного участка регламентируется правилами застройки и землепользования (Решение Омского городского Совета от 10 декабря 2008 г. N 201 "Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области"), принимаемыми органами местного самоуправления, которые регламентируют:

- разрешенные виды использования земельных участков в пределах конкретных территориальных зон;

- максимальный и минимальный проценты застройки;

- этажность;

- отступы от границ земельного участка при строительстве.

 

ч. 2 ст. 7 Земельного кодекса: Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540
"Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков"

С изменениями и дополнениями от: 30 сентября 2015 г.

ПРАВИЛА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ Г. ОМСКА НУЖНО БУДЕТ ДО 2020 Г. ПРИВЕСТИ В СООТВЕТСТВИЕ В ПРИКАЗОМ № 540.

 

Четвертый признак - факт создания постройки без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений.

 

Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации (далее - ГрК РФ) под такими разрешениями понимаются разрешение на строительство (ст. 51 ГрК РФ) и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 ГрК РФ).

 

Статья 51 ГрК РФ. Разрешение на строительство

1. Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

2. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

1) строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества;

1.1) строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства;

2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства;

3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

4.1) капитального ремонта объектов капитального строительства;

4.2) строительства, реконструкции буровых скважин, предусмотренных подготовленными, согласованными и утвержденными в соответствии с законодательством Российской Федерации о недрах техническим проектом разработки месторождений полезных ископаемых или иной проектной документацией на выполнение работ, связанных с пользованием участками недр;

4.3) строительства, реконструкции посольств, консульств и представительств Российской Федерации за рубежом;

4.4) строительства, реконструкции объектов, предназначенных для транспортировки природного газа под давлением до 0,6 мегапаскаля включительно;

5) иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Статья 48. Архитектурно-строительное проектирование

3. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, садового дома. Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объекту индивидуального жилищного строительства, садовому дому.

Статья 49. Экспертиза проектной документации и результатов инженерных изыскании

2. Экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства:

1) объекты индивидуального жилищного строительства, садовые дома;

2) жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации;

4) отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 настоящего Кодекса являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами;

5) отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон или для которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, установлены санитарно-защитные зоны или требуется установление таких зон, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 настоящего Кодекса являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами;

 

В соответствии с пп. 15 п. 18 Положения, утвержденного Решением Омского городского Совета от 11 апреля 2012 г. N 3 "О департаменте архитектуры и градостроительства Администрации города Омска"

15) выдает разрешение на строительство объектов капитального строительства (в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), дающее застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением объектов индивидуального жилищного строительства, или отказывает в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа;

Разрешение на строительство и реконструкцию ИНДИВИДУАЛЬНЫХ жилых домов дают окружные администрации. Например, в ЦАО г. Омска : пп. 9. П. 17 Положения об администрации ЦАО г. Омска, утвержденного Решение Омского городского Совета от 29 июня 2011 г. N 423 "Об администрации Центрального административного округа города Омска"

9) выдает разрешения на строительство объектов индивидуального жилищного строительства в соответствии с действующим законодательством или отказывает в выдаче таких разрешений с указанием причин отказа;

Пятым признаком самовольной постройки является факт возведения постройки с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В ПРЕЖНЕЙ РЕДАКЦИИ (до 2015 г.) ст. 222 ГК ГОВОРИЛОСЬ О СУЩЕСТВЕННОМ НАРУШЕНИИ СТРОИТЕЛЬНЫХ НОРМ И ПРАВИЛ