Условия по ипотечному кредитованию

Снижение ставок на кредитном рынке и реализация государственных льготных программ на покупку жилья в новостройках привели к росту спроса на рынке недвижимости.

За 2020 год российские банки значительно нарастили объемы предоставления ипотечных кредитов, превысив рекордные показатели, ранее зафиксированные в 2018 году

Несмотря на спад деловой активности, вызванный пандемией коронавируса, 2020 год стал рекордным для российского рынка ипотечного жилищного кредитования. Всего за истекший год кредитными организациями было выдано 1,71 млн. ипотечных кредитов.

Таким образом, прирост относительно 2019 год (1,27 млн кредитов) составил 34,9%, а относительно рекордного 2018 года (1,47 млн кредитов) – 16,4%. Объем предоставленных кредитов в истекшем году достиг 4,30 трлн руб. (прирост на 50,8% относительно уровня 2019 года и на 42,6% относительно уровня 2018 года).

По итогам 2020 года общий объем задолженности граждан по ипотечным кредитам превысил 9 трлн. руб. Годовой прирост задолженности по кредитам составил 21,4% (в 2019 году данный показатель равнялся 17,1%, в 2018 году – 23,9%). Совокупный объем предоставленных ипотечных кредитов составил 45,2% от общего портфеля банковских ссуд, выданных физическим лицам (на начало 2020 год – 42,3%).

Важным фактором роста ипотечного рынка является рефинансирование кредитов: на конец 2020 года оно достигло 13,7% от общего объема ипотечного кредитования (в 2019 году объемы рефинансирования составляли 6,8%).

Ипотечное кредитование остается самым благополучным сегментом кредитования физических лиц – просроченная задолженность находится здесь на стабильно низком уровне: на конец года ее доля составила всего 0,8% (на конец 2019 года уровень просрочки равнялся 0,9%, на конец 2018 года – 1,0%). (Для сравнения: по другим кредитам населения просрочка составляет 7,8%.) Доля неработающих кредитов (1\1Р1_ 90+) зафиксирована на уровне 1,4%1, практически не изменившись за год.

Валютные ипотечные кредиты практически не пользуются спросом у потребителей: задолженность в иностранной валюте на конец года составила 16,1 млрд. руб., или около 0,2% от общего объема задолженности по ипотечному жилищному кредитованию, сократившись за год на 24,6%. Качество данного кредитного портфеля существенно уступает рублевому: уровень просроченной задолженности на конец истекшего года составил здесь 39,9%.

По-прежнему неизменной сохраняется тенденция увеличения среднего срока кредитования: в декабре 2020 года средневзвешенный срок предоставленных кредитов составил 225,1 месяца, увеличившись за год на 6,7 месяца, или на 3,0%.

Рекордные показатели ипотечного рынка в 2020 года во многом достигнуты благодаря снижению рыночных процентных ставок и запуску льготной программы «6,5%». Средняя процентная ставка по рублевым кредитам снизилась до значения 7,36% годовых (годом ранее она составляла 9,68%). В валютном сегменте в октябре-ноябре прошедшего года сделки заключались по ставке 5% годовых.

Благодаря действию целого ряда льготных ипотечных программ («6,5%», «семейная ипотека», «дальневосточная ипотека») уровень ставок по кредитам на первичном рынке (жилье в новостройках) остается примерно на 2 п.п. ниже, чем на вторичном рынке (готовое жилье). Тем не менее, основной рост ипотечного кредитования по-прежнему во многом обеспечивается высоким спросом на вторичном рынке: в общем объеме ипотечное жилищное кредитование 71,7% всех выдач приходится на покупку готового жилья.

Первоначально государственная программа льготной ипотеки должна была действовать до 1 ноября 2020 года, но в конце октября она была продлена до 1 июля 2021 года

Ипотечное кредитование оказалось менее подвержено шокам пандемии (реструктурировано 3,1% задолженности), в том числе благодаря своевременному запуску государственной программы по субсидированию процентной ставки до 6,5% годовых.

Снижение ипотечных ставок как за счет смягчения денежно кредитной политики Банка России, так и в результате запуска льготных программ стимулировало спрос на жилье и ипотеку. При этом беспрецедентный рост ипотечного кредитования не привел к образованию на этом рынке «пузыря» - ипотечное кредитование остается наиболее качественным сегментом рынка кредитования физических лиц. Однако в условиях рекордного расширения рынка недвижимости (прирост за 2020 год средней стоимости квадратного метра на вторичном рынке на 16,2%) и падения реальных располагаемых доходов населения (за 2020 год – на 3,5%) потенциально угроза ипотечного «пузыря» существует. Невысокий первоначальный взнос (15-20%) по льготным ипотечным кредитам создает риски и для банка, и для клиента. Если вследствие неблагоприятной экономической ситуации (под влиянием пандемии, политических факторов и др.) рынок недвижимости упадет на больший процент, чем процент первоначального взноса, то в случае неплатежеспособности заемщика реализация изъятой недвижимости не покроет его задолженности перед банком. Аналогичная ситуация имела место в России после финансового кризиса 2008 года на рынке валютной ипотеки, но его объемы были не столь велики.

Несмотря на реализацию антикризисных мер, переход финансирования жилищного строительства на новую модель, обеспечивающую полную государственную гарантию для граждан, вкладывающих свои деньги в жилье на стадии строительства, фактически состоялся. В декабре 2020 года объем жилья, строящегося с использованием счетов эскроу, превысил объем жилья, строящегося по старым правилам. Переход жилищного строительства на проектное финансирование позволил избежать проблемы обманутых дольщиков даже в самые тяжелые месяцы периода самоизоляции, когда строительство и продажи жилья во многих регионах России фактически остановились. В итоге с начала реформы ни разу не было зафиксировано проблемных ситуаций с использованием счетов эскроу.

Отличие проектного финансирования с использованием счетов эскроу от прежней модели долевого строительства заключается в том, что покупатель депонирует средства на покупку квартиры на эскроу-счете, которые поступают в собственность застройщика после выполнения условий договора (завершения строительства), а на этапе строительства являются источником недорогого фондирования девелоперских проектов. Банки выступают в качестве посредников (эскроу-агентов), открывая счета покупателям и предоставляя застройщикам проектное финансирование за счет средств, аккумулированных на эскроу-счетах. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства покупатель всегда может рассчитывать на возврат суммы, депонированной на эскроу-счете. Новая система покупки жилья исключает ситуацию, когда дольщик, оплатив девелоперу полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.

В начале ноября истекшего года вступил в силу Федеральный закон от 09 ноября 2020 года № 368-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации»^[16]. Данным законом был урегулирован важнейший вопрос налогообложения для застройщиков долевого строительства – возможность признания средств на эскроу-счетах целевым финансированием. Это позволит большинству застройщиков исключать из налоговой базы средства, поступившие на счета эскроу, оплачивая налог только за величину превышения средств, полученных от дольщика, над затратами по строительству объекта долевого строительства, переданного этому дольщику по акту.

Согласно статистике Центрального Банка Российской Федерации по состоянию на 1 января 2021 года:

- открыто более 303 тыс. счетов эскроу в рамках долевого строительства жилья;

- объем денежных средств, размещенных на этих счетах дольщиками, превысил 1,19 трлн. руб. – в 8,5 раза больше, чем по итогам 2019 года;

- 126,7 млрд. руб. со счетов эскроу по завершенным проектам строительства в 64 субъектах Федерации уже раскрыты, то есть перечислены застройщикам или направлены на погашение полученных ими кредитов на строительство объектов;

- общее количество действующих кредитных договоров, заключенных банками и застройщиками, составило 2242 на сумму 2,72 трлн. руб., что примерно на 200% больше, чем годом ранее.

Таким образом, новая схема проектного финансирования, на которую отрасль была официально переведена с 1 июля 2019 года, быстро распространяется.

Несмотря на положительную динамику рынка и относительно высокое качество совокупного кредитного портфеля, в конце 2020 года проявился и ряд нежелательных эффектов, в частности рост стоимости жилья (за первые девять месяцев 2020 года – на 10,5%), что существенно выше уровня инфляции. Ситуация осложняется и в связи с сокращением доходов населения. В результате в значительной степени нивелируется выгода для заемщиков от более низких ставок.

Во второй половине 2020 года участились сделки рефинансирования кредитов по схеме, когда при снижении процентной ставки происходит рост суммы основного долга. В первом квартале 2020 года разница между величиной нового и старого кредита составляла 3,8%, а к третьему кварталу выросла до 5,6%.

Кроме того, банки стали чаще предоставлять кредиты с низким (менее 20%) первоначальным взносом: в третьем квартале 2020 года они составили 35% от всех выдач по сравнению с 28% во втором. Причем в сегменте кредитования на покупку жилья на первичном рынке (льготы распространяются именно на данную часть) эта доля выросла еще больше – с 24 до 40%.

Намерения граждан сохранить свои накопления в условиях обесценения рубля, низких ставок по банковским вкладам и отсутствия определенности с дальнейшим течением кризиса привели к определенному вымыванию ликвидного предложения с рынка.

Таким образом, форсированный рост объемов ипотечного кредитования в ситуации экономической и социально-политической турбулентности увеличивает риски кризиса на рынке жилья, так же как и кредитные риски. Опыт многих стран показывает, что первоначальный эффект от повышения доступности ипотечного финансирования за счет снижения уровня процентных ставок в конечном итоге часто приводит к обратному эффекту: снижению ценовой доступности жилья. В связи с этим главной макроэкономической задачей, способствующей увеличению доступности жилья, должно стать обеспечение высокого и устойчивого роста реальных доходов населения, сопоставимого с ростом цен на жилье.