Понятие ипотечного кредитования

Ипотечный рынок имеет решающее значение для экономического развития страны в целом, и строительного, промышленного и аграрного секторов в частности. Поэтому вопрос относительно сущности ипотечного кредитования в России чрезвычайно актуальны, правомерны и находятся в центре внимания ученых-экономистов и правительства страны.

Многие ученые-экономисты занимаются вопросами ипотечного кредитования и дают различные трактовки понятия ипотеки, что связано с различными особенностями ипотечного кредитования.

Так, первая группа ученых акцентирует внимание на том, что ипотечное кредитование – это банковское кредитование со всеми присущими ему свойствами и особенностями только под залог недвижимости. Залогодержатель (кредитно-финансовое учреждение) является кредитором, обеспечением по кредиту которого является обязательство залогодержателя. Кредитор имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к заемщику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя.

Вторая группа ученых берет за основу сущности ипотечного кредитования отношения, складывающиеся между кредиторами и заемщиками.

Третья группа ученых акцентирует внимание на том, что система ипотечного кредитования рассматривается как совокупность механизмов, обеспечивающих согласованное развитие рынка жилья, рынка ипотечных кредитов, рынка ценных бумаг.

Четвертая группа ученых рассматривает ипотечный кредит как кредит с залоговыми обязательствами. Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав на объекты недвижимости при их залоге.

Пятая группа ученых акцентирует внимание на том, что ипотечное кредитование трактуется как форма залога, при которой заемщик не сохраняет за собой владение и право собственности на закладываемый объект. Предметом ипотечного кредитования является недвижимость, остающаяся во владении залогодателя.

Правовое понятие ипотечное кредитование в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» трактуется следующим образом: «по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороне – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями»^[1].

Кандидат экономических наук И. В. Павлова под ипотечным жилищным кредиом понимает «передача кредитором ссуженной стоимости заемщику на началах возвратности и в интересах реализации потребности заемщика в жилье с предоставлением жилья в залог»^[2].

В. В. Иванов под ипотечным кредитом понимает «движение ссудного капитала в сфере недвижимости, связанное с предоставлением денежных ресурсов на условиях возвратности, срочности и платности»^[3].        

Кандидат экономических наук П. Н. Кострикин ипотечное кредитование понимает как «институциональную систему перераспределения финансовых ресурсов от конечных инвесторов к заемщикам ипотечных кредитов»^[4].

Доктор юридических наук И. В. Довдиенко определяет ипотечный кредит как «кредит, предоставляемый в денежной форме или в форме ипотечных облигаций под залог объекта недвижимости с целью покупки (строительства) данной недвижимости»^[5].        

Доктор экономических наук, профессор В. А. Горемыкин ипотечное кредитование понимает как «процесс выдачи (получения) долгосрочной ссуды под залог недвижимого имущества, включающий в себя: непосредственно кредитные отношения; операции по привлечению финансовых средств с рынка капиталов; рефинансирование кредитов с обеспечением в виде прав требований; сделки на рынке недвижимости»^[6]. 

Доктор экономических наук, профессор М. П. Логинов ипотечный кредит понимает как «отношения, цель которых приобретение жилья, в процессах предоставления кредитов, займов, обеспеченных залогом жилых помещений, исполнения договорных обязательств участниками ипотечного жилищного кредитования, обращения взыскания на предмет залога»^[7].  

Доктор экономических наук, профессор О. И. Лаврушин понимает ипотеку как «рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически и коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные средства для реализации различных проектов»^[8].

Доктор экономических наук, профессор А. Т. Евтух под ипотекой понимает «залог недвижимого имущества, который осуществляется без передачи этого имущества во владение залоговому кредитору»^[9].

Доктор экономических наук, профессор Г. Н. Белоглазова ипотечный кредит понимает как «кредит, обеспеченный залогом недвижимого имущества»^[10].

Доктор экономических наук, профессор Б. А. Райзберг, профессор Л. Ш. Лозовский, доктор экономических наук, профессор Е. Б. Стародубцева ипотечный кредит понимают как «кредит, в качестве долгосрочных ссуд под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, сооружений»^[11].

Доктор исторических наук И. А. Разумова считает, что ипотека – «одна из основных форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимость остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества»^[12].

Доктор юридических наук Л. Ю. Грудцына и доктор юридических наук, профессор М. Н. Козлова определяют ипотечный кредит как «обеспеченный определенной недвижимостью, находящейся в собственности кредитора. Ипотечное кредитование – это предоставление кредита под залог недвижимости»^[13].

Доктор юридических наук, профессор В. В. Меркулов определяет ипотечное кредитование как достаточно сложный механизм: «- обеспечивающий финансами рынок недвижимости; - основанный на четком и ясном праве и его неукоснительном выполнении; - функционирующий в условиях рыночного регулирования финансовых взаимоотношений участников; - контролируемый государством в целях решения определенных социальных проблем»^[14].

Таким образом, ипотека – это залог недвижимого имущества, который осуществляется без передачи этого имущества во владение залоговому кредитору.

Исходя из вышеизложенного, под ипотечным кредитом следует понимать кредит, обладающий всеми основными его свойствами и характеристиками и отличающийся рядом особенностей, связанных с необходимостью обеспечения дополнительной защиты прав залогодержателя посредством государственной регистрации залога и его способностью сохранять в течение длительного срока потребительские свойства объекта недвижимости (ипотеки).

На основе изучения понятий «ипотека», «ипотечный кредит», можно дать следующую трактовку ипотечного кредита как целевой денежной ссуды, выдаваемой банком заемщику на приобретение недвижимости на условиях возвратности, срочности и платности с оформлением залога на приобретаемую недвижимость в пользу банка.

В современном мире ипотека остается одной из форм имущественного обеспечения обязательств должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.