Залог предприятий государственной собственности и другого государственного имущества

В настоящее время в Республике Беларусь получил широкое распространение и имеет достаточно совершенное правовое регулирование залог предприятий государственной формы собственности и другого государственного имущества. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права. Следует отметить, что в Республике Беларусь в целях регулирования процессов касающихся ипотеки государственных предприятий и иного государственного имущества разрабатывается множество нормативно правовых актов. Например, на основании Указа № 575 залог зданий, сооружений, помещений, незавершенных строений, устройств, машин, оборудования, транспортных средств, стоимость которых превышает 300 тыс. базовых величин, в отношении имущества, находящегося в собственности Республики Беларусь производится по решению Совета Министров Республики Беларусь, согласованному с Президентом Республики Беларусь. [18, с. 87]

Этим же Указом предусматривается, что по решению Национального банка, Администрации Президента Республики Беларусь, Управления делами Президента Республики Беларусь, другого государственного органа и иной государственной организации, подчиненных Президенту Республики Беларусь, Национальной академии наук Беларуси, согласованному с Президентом Республики Беларусь, осуществляется залог зданий, сооружений, помещений, незавершенных строений, устройств, машин, оборудования, транспортных средств, стоимость которых превышает 300 тыс. базовых величин. В случае, если эта стоимость не превышает 300 тыс. базовых величин, то его залог осуществляется по согласованию с Государственным комитетом по имуществу, а при залоге машин, оборудования и транспортных средств - без такого согласования. По решению республиканских органов государственного управления, иных государственных организаций, подчиненных Правительству Республики Беларусь, в отношении имущества, находящегося в собственности Республики Беларусь будет производиться залог зданий, сооружений, помещений, незавершенных строений, устройств, стоимость которых превышает 300 тыс. базовых величин, - с согласованием с Советом Министров Республики Беларусь, а залог машин, оборудования, транспортных средств, стоимость которых не превышает 300 тыс. базовых величин, - без такого согласования.

Ипотека земельных участков

Одним из основных объектов залога выступают земельные участки. Уникальность земли, порождаемая ее фиксированным местоположением и свойствами плодородия, определяет ее центральное место и особую роль в залоговых отношениях. Следует отметить, что земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан Республики Беларусь, юридических лиц Республики Беларусь, могут являться предметом залога только в качестве материального обеспечения своевременного возврата банковского кредита. Залогодателями могут быть граждане, юридические лица Республики Беларусь, право собственности которых на земельные участки удостоверено государственным актом. Залогодержателями земельных участков при выдаче кредита лицам, которым они принадлежат, являются «Белагропромбанк», «Беларусбанк», «Белвнешэкономбанк», «Белпромстрой-банк», «Белинвестбанк», «Приорбанк». Но с недавнего времени с целью расширения возможностей для кредитования под залог земли этот перечень банков значительно расширен. Указом № 568 в перечень банков, которые могут быть залогополучателями земельных участков, находящихся в собственности юридических и физических лиц, при выдаче кредитов этим лицам дополнительно внесены «Паритетбанк», «Славнефтебанк», «Банк международной торговли и инвестиций», «Белгаз-промбанк», «Белорусский народный банк», «Технобанк», «Иностранный банк «Москва-Минск», «Белросбанк», «Минский транзитный банк», «Трастбанк». [19, с. 144-147]

Также уделяется внимание вопросам о порядке передачи земельных участков, находящихся в частной собственности, в залог для получения банковского кредита. В кредитном договоре и договоре залога земельного участка, которые заключаются между банком и залогодателем, определяются размер, порядок выдачи и погашения кредита, взыскания процентов, ответственность сторон, и решение других вопросов, связанных с выдачей кредита под залог земельного участка, находящегося в частной собственности.

Обращает на себя внимание тот факт, что часть делимого земельного участка, находящегося в частной собственности граждан, юридических лиц Республики Беларусь, может являться предметом залога, если эта часть в установленном законодательством порядке предварительно выделена в самостоятельный земельный участок.

В случае неисполнения залогодателем обеспеченного залогом обязательства банк вправе от имени залогодателя реализовать принятый в залог земельный участок при сохранении его целевого назначения. При этом до момента продажи банк может предоставить залогодателю право выкупить заложенный им участок по цене, равной сумме невозвращенной части кредита и процентов за пользование им.

Необходимо отметить, что Кодекс Республики Беларусь о земле не позволяет пока ввести в широкий оборот залог земельных участков как способ обеспечения исполнения обязательств. Очевидно, что в частной собственности граждан и юридических лиц находится незначительное количество земельных участков, способных являться, при наличии на них государственного акта на право собственности, предметом залога, причем только в качестве своевременного возврата банковского кредита. Так, в настоящее время физическим лицам в Республике Беларусь принадлежит свыше 350 тыс. земельных участков, что составляет 0,5 % от площади и 14 % от количества всех земельных участков, находящихся в собственности граждан. Абсолютное большинство земельных участков, используемых юридическими лицами, находится в их постоянном пользовании (98 %), а используемых гражданами - в пожизненном наследуемом владении (86 %) [17, с.25]. Сделки с такими земельными участками ст. 88 Кодекса Республики Беларусь о земле признаются недействительными.

Использование земельных участков в качестве предмета залога сдерживает также то, что в случае неисполнения залогодателем обеспеченного залогом обязательства банк-залогополучатель имеет право от имени залогодателя реализовать земельный участок для удовлетворения своих претензий только при условии сохранения целевого назначения этого участка. Однако реализовать такой земельный участок очень сложно.

Ипотека жилья

Обращает на себя внимание активное использование в Республике Беларусь такой разновидности залога недвижимости, как ипотека жилья, когда в качестве обеспечения исполнения обязательств применяется залог жилых помещений. Жилые помещения представляют собой социально значимое имущество, составляющее материальную основу реализации конституционного права граждан на жилище. Поэтому, принимая жилье в залог, приходится учитывать весь спектр закрепленных за владельцами жилища гарантий.

В качестве предмета залога могут использоваться индивидуальные жилые дома, квартиры в многоквартирных домах, а также изолированные комнаты, в которых проживают граждане. Практика свидетельствует о том, что при предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение исполнения обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, заготовленными для строительства. [1, с.2]

Необходимо отметить, что в современных условиях в Республике Беларусь ипотека жилых помещений применяется, как правило, при льготном кредитовании строительства жилья. Главная причина столь незначительного использования жилья в качестве предмета залога - состояние экономики, которое не позволяет осуществлять долгосрочные вложения капитала под залог жилья.

Кроме того, широкое применение жилищной ипотеки сдерживает нерешенность до конца вопроса о возможности обращения взыскания и реализации предмета залога в интересах кредитора. По общему правилу закон запрещает выселение из заложенного жилого помещения проживающих в нем лиц в случае обращения на него взыскания, что, несомненно, является значительным препятствием для развития жилищной ипотеки, но в настоящее время представляется вынужденно необходимым.

Однако если жилой дом или квартира заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на строительство, реконструкцию или приобретение жилья, то залогодатель и проживающие с ним члены семьи обязаны освободить занимаемое помещение, на которое будет обращено взыскание.

В соответствии и белорусским законодательством строительство, реконструкция и приобретение жилых помещений осуществляется за счет льготных кредитов. Льготные кредиты предоставляются «Беларусбанком» и «Белагропромбанком» гражданам, имеющим в соответствии с законодательными актами право на получение государственной поддержки для приобретения жилых помещений. Эти жилые помещения находятся в ипотеке у банков. При этом право залога возникает у соответствующего банка с момента заключения кредитного договора и прекращается в случаях прекращения кредитного обязательства, гибели заложенного жилого помещения или обращения на него взыскания залогодержателем в порядке, установленном законодательством. [16, с. 62]

Следует отметить, что залог жилого помещения осуществляется без ипотеки земельного участка, на котором оно находится. Требования других залогодержателей жилых помещений, построенных (реконструированных, приобретенных) с привлечением льготных кредитов, удовлетворяются из стоимости этих жилых помещений после удовлетворения требований «Беларусбанка» и «Белагропромбанка» по соответствующим кредитным договорам.

Таким образом, наиболее широкое распространение в Республике Беларусь получили такие разновидности ипотеки, как залог жилых помещений с целью обеспечения своевременного возврата кредита, полученного на строительство этого жилья, а также залог зданий и сооружений промышленных предприятий.