Ипотека в Республике Беларусь. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования

 

Залог недвижимости (ипотека) является одним из наиболее надежных способов обеспечения кредитных обязательств. Вместе с тем залог недвижимости успешно применяется в качестве правового института, положенного в основу системы долгосрочного ипотечного кредитования. Создание в Республике Беларусь такой системы кредитования является одним из важнейших источников инвестиций для всех отраслей экономики: промышленности, сельского хозяйства, строительства и т.д.

Опыт большинства европейских стран и США доказывает возможность и целесообразность введения системы ипотечного кредитования даже в условиях неустойчивой переходной экономики, несовершенного законодательства, неразвитого фондового рынка и отсутствия высоких доходов населения. Данное обстоятельство объясняется тем, что ипотечное кредитование является существенным фактором экономического и социального развития страны, особенно в период выхода из экономического и социального кризисов. В Республике Беларусь, несмотря на наличие необходимой нормативной правовой базы, регулирующей ипотеку, рынок долгосрочных ипотечных кредитов развивается медленно. [19, c.221]

Основными причинами такого положения, можно считать: нерешенность ряда правовых и организационных вопросов; высокие кредитные риски; отсутствие долгосрочных дешевых кредитных ресурсов; недостаточно высокий уровень доходов; экономическая нестабильность промышленных и сельскохозяйственных предприятий; неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка; отсутствие механизмов привлечения инвестиций для ипотечного кредитования.

Необходимо акцентировать внимание на том, что ипотека способствует преодолению экономического кризиса. Во-первых, промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производство и повысить качество и конкурентоспособность продукции. Во-вторых, рост строительства за счет ипотечного кредитования влечет за собой рост производства строительных материалов и конструкций, мебели, обоев, электрооборудования и др. В-третьих, развитие системы ипотечного кредитования способно вывести страну не только из инвестиционного, но и из инфляционного кризиса, отвлекая денежные средства на долгосрочные ипотечные кредиты. В-четвертых, ипотечное кредитование является одной из важнейших предпосылок для удовлетворения потребностей граждан в жилье. В-пятых, ипотечное кредитование играет важную роль в повышении стабильности и эффективности банковской системы страны.

Применительно к ипотечному кредитованию промышленности необходимо отметить следующее. Одной из важнейших задач на пути к цивилизованной рыночной экономике является подъем промышленности, главное условие развития которой - выпуск конкурентоспособной продукции.

Приобретение современного оборудования, создание новой продукции высокого качества требует развития производства, для чего собственных средств у предприятий недостаточно и приходится рассчитывать на кредиты. Только ипотечное кредитование способно обеспечить эффективное взаимодействие банков и предприятий по кредитным вопросам, обеспечить подъем промышленности. Ипотечное кредитование промышленности выгодно как для предприятия, так и для кредитора. Для предприятия - тем, что оно получает кредит под невысокие проценты и в связи с длительным сроком кредитования успевает, наладив свою работу, возвратить заемные средства уже из полученной прибыли. Для кредитора - тем, что он получает долговременную прибыль в виде процентов и имеет дополнительные гарантии по возврату кредита. Именно поэтому развитие ипотечного кредитования промышленности для Республики Беларусь особенно актуально. [23]

Как правило, в большинстве стран формирование системы долгосрочного ипотечного кредитования начинается с организации жилищной ипотеки. По такому же пути идет и Республика Беларусь, определив в качестве приоритетов создание элементов системы и принятие нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие ипотечного кредитования жилищного строительства.

Сегодня в нашей стране действуют несколько программ жилищного строительства, рассчитанных на различные слои населения. В первую очередь, это система стройсбережений, которая реализовывалась в г. Минске в рамках программы «Рациональный дом». [22] Однако в 2001 г. Правительство приняло решение о завершении этой программы в связи отсутствием притока инвестиций для взаимного кредитования ее участников.

Традиционной формой строительства (реконструкции), а также приобретения жилья является льготное кредитование граждан. Такие кредиты предоставляют «Беларусбанк» и «Белагропромбанк» как за счет централизованных, так и за счет собственных кредитных ресурсов. Льготная процентная ставка убыточна для банка, и возмещать расходы на кредиты приходится из других источников через механизм перераспределения. В ограниченных масштабах это может быть оправдано как помощь малоимущему населению в приобретении жилья. Однако при условии, что такого населения большинство, данный механизм жилищную проблему в масштабах страны решить не в состоянии.

К существующим схемам финансирования строительства и приобретения жилых помещений в собственность относится и долевое строительство, которое стало очень распространенной формой сотрудничества строительных организаций с физическими лицами. Однако долевое строительство получило ограниченное применение в связи с тем, что рассчитано на короткое время и доступно только достаточно обеспеченным гражданам и юридическим лицам. Следовательно, решение жилищной проблемы сегодня зависит от того, сможет ли государство в ближайшее время получить возможность доступа к кредитным ресурсам и создать систему кредитования строительства жилья, обеспечивающую безубыточность, окупаемость и возвратность кредитов, адресное субсидирование процентных платежей.

Такой системой является система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования как весьма перспективного способа приобретения жилья в собственность. При правильной организации ипотека превращается в самофинансируемую систему, которая служит мощным фактором формирования рынка жилья и обеспечивает его функционирование.

Создание условий для формирования полноценной системы долгосрочного ипотечного кредитования строительства жилья призвана решить Концепция создания системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь, утвержденная постановлением Совета Министров от 7 августа 2001 г. № 1173. В ней предусматриваются условия кредитования, целесообразность введения которых подтверждена на практике в других странах: кредиты предоставляются на срок 10 и более лет; размер кредита может составлять до 60% стоимости закладываемой в залог недвижимости; жилье, передаваемое в залог, должно быть свободным от других обременении, в том числе ипотек; погашение кредита и процентов за пользование им осуществляется ежемесячно равными частями в течение всего срока пользования кредитом; ипотечный кредит не может быть выдан до государственной регистрации договора строительства или купли-продажи жилья, а также оформления в установленном порядке прав на земельный участок.

Таким образом, в Концепции повторяются основные идеи системы ипотечного кредитования, эффективно функционирующей в Германии и других европейских странах.

После жилищной сферы ипотечное кредитование наиболее актуально для сельского хозяйства Беларуси, т.к. данная отрасль испытывает острый недостаток денежных средств из-за резкого сокращения бюджетного финансирования. Необходимо отметить, что организация ипотечного кредитования сельского хозяйства должна стать первоочередной задачей. В качестве обеспечения исполнения кредитных обязательств следует использовать земли сельскохозяйственного назначения с находящимися на них зданиями и сооружениями.

Основные принципы развития системы долгосрочного ипотечного кредитования в Республике Беларусь в Концепции создания системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь применительно к жилищной ипотеке определены как использование зарубежного опыта; доступность ипотечных кредитов; наличие в системе механизма саморазвития; установление государством правил, обеспечивающих эффективное взаимодействие всех участников ипотечного процесса. Но этих положений, исходя из опыта России, может быть недостаточно. [9, c.31]

Можно сказать, что основными принципами формирования системы долгосрочного ипотечного кредитования в Республике Беларусь должны стать осуществляемые одновременно разработка нормативной правовой базы ипотеки и предоставление участникам ипотеки доступа к дешевым долгосрочным кредитным ресурсам.

Дешевыми долгосрочными кредитными ресурсами могут стать денежные средства пенсионного и иных фондов, средства от обязательного государственного страхования личности, имущества и ответственности, средства страховых фондов банков, страховые резервы страховых организаций и т.п. Речь идет о денежных средствах, которые должны приносить доход, но которые можно вкладывать только в финансовые операции, характеризующиеся низким уровнем риска. Это позволит участникам ипотечного кредитования получить доступ к инвестициям, а кредиторам - возможность гарантированного возврата своих денежных средств.

Реализация изложенных принципов предполагает использование эффективного зарубежного опыта с учетом макроэкономических условий и законодательства Республики Беларусь. В свою очередь, система долгосрочного ипотечного кредитования позволит решить приоритетные задачи социально-экономического развития страны - предоставить инвестиции для развития промышленности и сельского хозяйства, обеспечить нуждающихся граждан жильем. [15, c.78] При этом вместо бюджетных дотаций и эмиссионного кредитования, которые стали неподъемным бременем для белорусской экономики, основной базой кредитования промышленности, сельского хозяйства, жилищного строительства будет внебюджетное финансирование, т.е. более широкое использование собственных сбережений населения и привлекаемых через механизм ипотечного кредитования средств иных инвесторов.

Особую роль на начальном этапе создания системы долгосрочного ипотечного кредитования призвано сыграть государство. Для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования государство должно сформировать соответствующую правовую базу, разработать механизм социальной защиты заемщиков, создать необходимые институты для организации ипотечного рынка и участвовать в управлении ими, а также проводить налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Слово «ипотека» впервые появилось в Греции в начале VI в. до нашей эры. Древние греки так обозначали ответственность должника перед кредитором своей землёй. На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой», в переводе с древнегреческого - «подпорка», «основание».

В настоящее время ипотека является правовым институтом, на основе которого создается система долгосрочного ипотечного кредитования. В США и Западной Европе давно сформировалась развитая и законодательно отрегулированная система ипотечного кредитования, в основу которой положены четкие методы регистрации недвижимости, эффективная практика привлечения долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования через выпуск и обращение ипотечных ценных бумаг. При введении и распространении системы долгосрочного ипотечного кредитования Беларусь сможет избежать многих негативных явлений, если обратится к опыту США и Германии в части рефинансирования ипотечных кредитов за счет выпуска специальных ценных бумаг - закладных листов, предварительного накопления на специальных счетах банков средств для строительства и приобретения жилья, предоставления государством налоговых и иных льгот для участников ипотеки и др.

Создание системы долгосрочного ипотечного кредитования в Республике Беларусь станет одним из важнейших источников инвестиций для всех отраслей экономики: промышленности, сельского хозяйства, жилищного строительства.

В связи с этим можно выделить основные положения:

-  основными принципами построения системы установить осуществляемые одновременно разработку нормативной правовой базы ипотеки и предоставление доступа участникам ипотеки к дешевым долгосрочным кредитным ресурсам;

-  проводить политику последовательного, единообразного нормативного закрепления принципов ипотечного кредитования в законодательных и подзаконных актах, касающихся тех или иных аспектов ипотеки;

-  для обеспечения гарантий финансовой защиты ипотечных операций разработать и принять нормативный правовой акт о страховании в обязательной или добровольной форме недвижимого имущества, предоставляемого в залог, от рисков утраты и повреждений и страховании гражданской ответственности участников ипотечного рынка;

-  внести в действующее налоговое законодательство дополнения, содержащие налоговые льготы для всех субъектов ипотечного процесса.

Таким образом, функция привлечения кредитных ресурсов является основной в системе ипотечного кредитования. Представляется, что в Республике Беларусь на начальном этапе формирования системы долгосрочного ипотечного кредитования эту функцию должно взять на себя государство.

 

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

 

1. Аксенова И.П. Ипотека в системе рыночной инфраструктуры. // Известия Гомельского университета им. Ф. Скорины. - 2008, №1 с.3-8

2. Бонцевич Д.Н. Ипотека как важнейший институт рынка недвижимости в странах с переходной экономикой. - Москва. - 2007

.   Гражданский кодекс Республики Беларусь. - Минск: Национальный центр правовой информации Республики Беларусь, 2006г.

.   Довиденко И.В. Ипотека: управление, организация, оценка: уч. пособие. - Москва: ЮНИТА-ДАНА, 2005. - 463с.

.   Дорох Е.Г. Банковское жилищное кредитование. Ипотека. - Минск: ООО «Современная школа» - 2006. - 192с.

.   Иванов В.В. Все об ипотеке. - Москва: МТ-ПРЕСС, 2000. - 240 с.

.   Колесников В.И., Кроливецкая Л.П. Банковское дело: учеб. для студентов. - Москва: Финансы и статистика, 1998г. - 281с.

.   Колпакова Г.М. Финансы. Денежное обращение. Кредит. - Москва: Финансы и статистика, 2000г. - 235с.

.   Мартынов С.А., Петрович Э.И. Формирование белорусской модели внебюджетного финансирования жилищного строительства // Белорус. экономика: анализ, прогноз, регулирование. 2003. №1 - 27-33с.

.   Нуреев Р.М. Деньги, банки и денежно-кредитная политика. - Москва: Банки и биржи, 1995

.   Пелих С.А. Проблемы денежно-кредитных отношений. Сборник научных трудов. - Минск: Право и экономика, 2007. - 250с.

.   Пелих С.А., Байнев В.Ф. [и др.] Государственное регулирование переходной экономики; под общей редакцией проф. С.А. Пелиха - Минск: Право и экономика, 2008. - 484с.

.   Разумова И.А. Ипотечное кредитование; уч. пособие. - Спб: Питер, 2005. - 208с.

.   Сорвиров Б.В., Бонцевич Н.В. Ипотечное кредитование. Зарубежный опыт и перспективы развития ипотеки в Республике Беларусь. - Гомель, ЦИИР, 2006. - 321с.

.   Стрижак Елена Некоторые вопросы правового регулирования залога недвижимости. // Юстыцыя Беларусі. - 2007, №10 - с. 67-70.

.   Томкович Р.Р. Некоторые особенности залога недвижимого имущества // Право Беларуси. - 2003. - №29 - с. 59-63.

.   Шавров С.А., Шуманский А.А. Вовлечение прав на землю в гражданский оборот. - Минск: Тонпик, 2003.

.   Шелков О.В. Ипотека: история и современность: Монография. - Минск: Академия управления при Президенте Республики Беларусь. - 2002. - 103с.

.   Шелков О.В. Ипотечное кредитование: история, теория, перспективы, практические рекомендации для заемщиков. - Минск: Дикта, 2007 - 252с.

20. www.bank-ipoteka.ru <http://www.bank-ipoteka.ru>

.   www.ipoteka.biz <http://www.ipoteka.biz>

.   www.president.gov.by <http://www.president.gov.by>

.   www.belarus.by <http://www.belarus.by>

 

ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение 1