Система укрепления прав на недвижимое имущество в Германии

В отличие от римского права, практически не разделявшего недвижимое и движимое имущество, в европейском праве средних веков уже существовала двойственность системы вещных прав, а движимые и недвижимые вещи являлись совершенно самостоятельными категориями объектов. Главные отличия состояли в особых правилах укрепления прав на недвижимость, а также в наличии дополнительных требований к процедуре оформления сделок с недвижимостью. Переход прав на недвижимое имущество был обставлен рядом довольно сложных формальностей (символическая передача земли, инвеститура, Auflassung). Кроме того, на землевладельца налагались некоторые материальные ограничения, отчуждение недвижимости обусловливалось получением согласия разных лиц (сюзерена, ближайших родственников и т.д.). Таким образом, правоотношения, связанные с недвижимостью и с движимым имуществом, значительно отличались друг от друга.

С ослаблением феодальных, общинных связей, с развитием экономического оборота значение объектов недвижимости быстро возрастало, тем самым ускоряя процесс размежевания указанных видов имущества.

Как известно, римское право на позднейшем его этапе для передачи прав на имущество (как движимое, так и недвижимое) требовало только одного - передачи вещи, traditio*(1). Такая передача лишь тогда переносила право собственности, когда лицо, передающее вещь, являлось ее настоящим собственником. Если же вещь переходила в обладание другого лица из рук несобственника, то собственник всегда мог истребовать ее обратно посредством виндикации.

В средние века римская traditio стала помехой возросшему экономическому обороту, так как при последовательном проведении принципа неограниченной виндикации покупатель имущества никогда не мог быть уверен в том, что он стал его собственником. Поэтому на смену traditio пришел германский принцип "Hand muss Hand wahren"*(2), дававший право "бесповортной" собственности. Он предоставлял добросовестному приобретателю надежную защиту его интересов, охраняя интересы прежнего собственника, который мог компенсировать потерю своей собственности путем взыскания убытков. Собственник, передавший свою вещь другому лицу в пользование, на хранение или для другой цели, не имел права истребовать эту вещь от третьего приобретателя (ему давалось права требования лишь против лица, нарушившего его доверие)*(3).

Закрепив правило "Нand muss Нand wahren", Германское гражданское уложение (ГГУ) впервые ввело в правовую доктрину фигуру добросовестного приобретателя. В результате римские частно-правовые принципы "где мою вещь нахожу, там ее и виндицирую", "никто не может передать другому большего права, чем сам имеет" потеряли абсолютный авторитет. В соответствии с § 932 ГГУ приобретатель становился собственником движимой вещи, даже если та не принадлежала отчуждателю, за исключением случаев, когда приобретатель действовал недобросовестно. От науки же требовалось теоретически обосновать приобретение добросовестным приобретателем прав на вещь, которую он получил не из рук действительного собственника, а от лица, которое, передавая вещь, не могло наделить приобретателя какими-либо правами, поскольку само таковыми не обладало.

В итоге была создана теория видимости права. В ее основание положена презумпция уверенности приобретателя в праве собственности отчуждателя. Сторонники данной концепции исходили из того, что "добросовестный приобретатель защищается потому, что он верит в право собственности отчуждателя. Видимость права собственности снабжена определенными последствиями не потому, что она является видимостью, но потому, что она представляет право собственности"*(4). "В целях обеспечения и защиты гражданского и особенно торгового оборота современное право придает исключительно важное значение внешнему, то есть внешне распознаваемому, фактическому составу, узаконяя, в определенных случаях обоснованное доверие к внешним фактам"*(5). Иными словами, представленная теория для защиты прав добросовестного владельца приравнивает к реально существующему праву собственности в определенных случаях внешние его признаки.

Процесс разработки доктринального обоснования защиты прав добросовестного приобретателя протекал на фоне формирования и развития системы правовых норм, закрепляющих порядок установления, прекращения и передачи прав на недвижимое имущество, отличный от порядка, предусмотренного в отношении иных видов имущества. Такая потребность обусловливалось, в первую очередь, физическими особенностями объектов недвижимости - невозможностью осуществить их фактическую передачу в силу закрепленности на одном месте. С течением времени теория видимости права стала именоваться принципом публичности и широко использоваться именно при регулировании отношений, связанных с укреплением прав на недвижимость. В этом случае внешним знаком, помогающим определять факт перехода прав на конкретный объект, служило наличие установленной законом записи в специальных реестрах или сборниках.

Как упоминалось, в римском праве переход права собственности на землю мог быть осуществлен посредством простой передачи, лишенной всяких условностей, а установление сервитута или залогового права - даже без всякой передачи, путем простого договора между двумя лицами, о котором больше никому не было известно. Отсутствие реальной возможности выяснить истинные вещные права на недвижимое имущество неблагоприятно отражалось прежде всего на поземельном кредите. Лицо, предоставлявшее кредит под залог недвижимости, не было уверено в том, что на эту же недвижимость ранее не установлено других закладных прав, вследствие чего подобные ссуды были сопряжены с огромным риском и давались на весьма невыгодных для кредитополучателя условиях. Чтобы сложившееся положение изменилось, кредиторам требовались какие-либо гарантии.

Для удовлетворения этой потребности в конце XVIII в. возник институт ипотечной записки. Теперь всякое закладное право получало юридическую силу для третьих лиц, только если оно было зафиксировано в особых ипотечных книгах. Их вели официальные учреждения, а справки предоставлялись всем заинтересованным.

С течением времени содержание ипотечных книг расширилось: в них отражались теперь не только закладные права, но и любые вещные права на недвижимость. Так в течение XIX в. ипотечные книги по всей Европе превратились в поземельные книги, а их составление стало опираться на иные принципы, выработанные на основе теории видимости права.

Произошедшие перемены сводились к следующему. Поземельные книги должны были представлять в каждый момент точное юридическое положение всякой недвижимости, входящей в состав данного округа. Для достижения этой цели устанавливалось правило, согласно которому каждый акт, имеющий вещно-правовое значение (договор о передаче собственности, об установлении залога или сервитута и т.д.), должен был быть записан в поземельную книгу, и только с этого момента он получал юридическую силу для всех третьих лиц (так проявлялся принцип публичности всех вещно-правовых актов на недвижимости, или принцип внесения). А поскольку необходимым условием было также полное доверие третьих лиц к сообщениям поземельных книг, принцип публичности дополнялся принципом достоверности (из которого следовало, что заинтересованные лица могут добиваться исправления поземельной книги, но когда она исправлена, запись в ней считается истинной). Последствием проведения указанных принципов являлась бесповоротность приобретаемых по поземельным книгам прав.

Установление порядка использования поземельных книг преследовало одну цель: обеспечить прочность гражданского оборота путем узаконения доверия к известным внешним фактам.

Разумеется, эти общие принципы поземельной записки не везде осуществлялись в полной мере. Самым совершенным в этом отношении считается порядок, принятый в Германии.

Согласно ГГУ, регистрационная система, основанная на ведении поземельных книг, в настоящее время ориентирована на следующие принципы и начала:

1) принцип публичности, следование которому означает регистрацию в поземельной книге всякого изменения правового положения объекта недвижимости и обеспечение доступности контроля таких изменений со стороны заинтересованных лиц;

2) принцип специальности (реальности), обусловливающий отведение в поземельной книге отдельного листа для записи данных о каждом земельном участке;

3) принцип согласия, воплощаемый на практике в необходимость получить согласие лица, чье право затрагивается записью, на внесение такой записи;

4) начало легалитета, возлагающее на чиновников обязанность проверять действительность сделки, сведения о которой стороны желают записать в книгу, исправлять ошибки и предупреждать совершающих сделку о последствиях неверных шагов.

Кроме перечисленных принципов формального вотчинного права, отвечающих за "техническую" сторону процесса закрепления прав на объект за тем или иным лицом, система укрепления прав на недвижимость должна соответствовать и ряду материальных принципов, определяющих материально-правовое значение регистрации. К таким принципам причисляются:

1) принцип внесения, означающий, что любое изменение в правовом положении объекта приобретает законную силу только после его внесения в поземельную книгу;

2) принцип старшинства вещных прав, согласно которому при наличии двух идентичных по содержанию вещных прав на один и тот же объект недвижимости преимущество имеет то право, запись о котором в поземельную книгу была совершена раньше;

3) принцип публичной достоверности, в соответствии с которым лицо, указанное в поземельной книге в качестве субъекта того или иного вещного права, рассматривается таковым по отношению ко всем добросовестным третьим лицам.

Принцип публичной достоверности подразумевает существование законного предположения (презумпции) о правильности записи в вотчинной книге: если в книге право записано, значит, оно существует по крайней мере до того момента, пока не будет установлено иное. Таким образом, презумпция достоверности записи в поземельной книге не исключает права действительно управомоченного лица на предъявление требования об исправлении неверной записи. До момента внесения исправления в поземельную книгу действительно управомоченное лицо вправе защитить свои права путем протестации - внесения в вотчинную книгу записи о существующем споре в отношении зафиксированного в ней вещного права. Протестация исключает добросовестность третьих лиц, совершающих сделку с таким объектом недвижимости, так как становится невозможной ссылка на достоверность поземельной книги.

Вотчинным законодательством Германии предусмотрена и так называемая предварительная отметка. Она вносится в поземельную книгу для обеспечения личного, обязательственного права требования относительно установления или уничтожения вещного права. Всякий акт, внесенный в поземельную книгу после предварительной отметки, недействителен, поскольку нарушает притязание, обеспеченное отметкой. Возможность внесения предварительной отметки, как указывают некоторые авторы*(6), придает обязательственному требованию вещный характер.

Завершая краткую характеристику системы укрепления прав на недвижимость в Германии, необходимо отметить, что сложившаяся в этой стране система поземельной записи эффективно обеспечивает высокую степень прозрачности и гласности сделок с землей и прочей недвижимостью. Поэтому лежащие в ее основе принципы были использованы для совершенствования оборота недвижимого имущества многими другими государствами. Так, в австралийской системе укрепления прав на недвижимость, известной как система Торренса, или колониальная система, применены принципы, выработанные именно германским поземельным законодательством.