Земельная     рента,   ее виды:   абсолютная рента, дифференциальная рента I, дифференциальная рента II. Рента и арендная плата.

 

Рента(лат. reddita – отданная назад, возвращенная) – особый вид устойчивого дополнительного дохода, возникающего при использовании земли в аграрной сфере экономики и присваиваемого собственником земли вследствие передачи или продажи прав пользования землей на определенный срок. 

К. Маркс подчеркивал ―…на практике всѐ, что фермер платит земельному собственнику в форме арендных денег за разрешение возделывать землю, выступает естественно, как земельная рента‖.

А. Маршалл отмечал, что ―... этот избыточный продукт (избыточный над средней нормой прибыли – Д.Л.) может при определенных условиях может стать рентой, которую владелец земли вправе взыскать с арендатора за еѐ  пользование‖. 

Земельная рента – та форма, в которой земельная собственность реализуется экономически, то есть приносит доход. Возникает вопрос, а есть ли другие формы экономической реализации собственности на землю? Да есть, собственник сам может использовать землю для производства и реализации сельскохозяйственной продукции. Если использование земли для производства продукции приносит дополнительный доход, то есть доход сверх средней нормы прибыли, собственник земли будет его присваивать как факторный доход. П. Самуэльсон называет этот доход «условно начисляемой рентой». При этом ресурс земля, для него будет бесплатным (за исключением платы налога на землю) и он будет производить продукцию в экономически выгодных условиях (он будет получать всю среднюю норму прибыли и сверхдоход). Именно поэтому ряд стран мира, например США и Япония в ХХ веке разрабатывали и осуществляли земельную политику, направленную на передачу земли в собственность непосредственным производителям. 

В прошлые века на практике арендную плату за землю называли земельной рентой. В настоящее время для обозначения формы платы за пользование землей используют понятия земельная рента и арендная плата за землю. В современной практике хозяйствования используется термин арендная плата, которая включает в себя земельную ренту. Арендная плата за земли сельскохозяйственного назначения, в которых как обычно нет сооружений, построек, дорог, равна земельной ренте. Земельная рента представляет собой непосредственную плату только за пользование землей или плату за те услуги, которые оказывает земля как фактор производства.  

Если на земле имеются эти сооружения, как правило, арендная плата больше земельной ренты на амортизационные отчисления за эти здания, ссудный процент, уплачиваемый за временное использование вложенного в землю капитала. При этом арендодатели стараются включить в сумму земельной ренты и величину налога на землю, которую в соответствии с земельным законодательством должен платить собственник земли. 

Определение и согласование величины земельной ренты, то есть той части дополнительного дохода, которую землепользователь должен будет передавать собственнику земли за предоставленное право пользоваться землей, происходит в рамках рентных экономических отношений. В свою очередь, рентные отношения в рамках которой согласуются экономические интересы собственника земли и землепользователя происходят в рамках аренды земли являющейся по своей природе правовыми (договорными) отношениями. Аренда (найм), многими экономистами и юристами, рассматривается как имущественный найм, договор, по которому арендодатель предоставляет арендатору имущество во временное пользование за определенное вознаграждение – арендную плату[9]. Следовательно, рентные отношения между собственником земли и землепользователем по поводу определения величины земельной ренты, возникают и развиваются в рамках договорных арендных отношений. Таким образом, экономические и правовые отношения, возникающие между арендодателем (собственником земли) и арендатором (землепользователем) по поводу передачи или продажи прав пользования землей и определения величины земельной ренты мы можем рассматривать как арендно-рентные отношения. Арендно-рентные отношения по своему экономическому и правовому содержанию могут быть как рыночными, так и нерыночными. В первом случае продажа прав пользования землей и определения величины земельной ренты происходит на рынке аренды земли, во втором, передача прав пользования происходит в рамках одной системы собственности на землю и величина земельной ренты определяется из одного центра.

 Постепенно аренда земли трансформировался в рынок аренды земли, а земельная рента приобрела форму цены аренды земли. Рассмотрим более подробно рынок аренды земли и возникающие между покупателем (арендатором) и продавцом (арендодателем) рыночные арендно-рентные отношения. 

Каков механизм взаимодействие спроса и предложения на рынке аренды земли и установления равновесной цены аренды земли (земельной ренты). П. Самуэльсон одним из первых объясняет возникновение цены аренды земли (земельной ренты), как результат действия законов спроса и предложения и рассматривает земельную ренту, как рыночную равновесную цену аренды земли, такого же мнения придерживаются К. Макконнелл и С. Брю (Рис. 8.10). 

 P

                                                                                                        S                     L 

Рисунок 8.10 Спрос и предложение на рынке аренды земли и земельная рента в соответствии с теорией П. Самуэльсона

 

В данной схеме Р – цена аренды земли, R – арендная плата за землю, равная ренте, S – предложение земли, D – спрос на аренду земли, L – количество земли. Смотрите рисунок 8.10. Из рисунка видно, что R – арендная плата за землю – формируется в результате действия спроса и предложения. Количество земель сельскохозяйственного назначения ограниченно, также редки земельные участки лучшего качества и выгодного местоположения. Когда мы отмечаем ограниченность земли, мы имеем в виду землю, предлагаемую на рынке аренды земли определенного качества, расположенную в определенном месте. Ограниченность и нехватка земли приводит к тому, что предложение земли на рынке аренды земли становиться неэластичным от цены. Действительно при значительном повышении спроса на землю и росте цены аренды земли, количество предлагаемой земли остается ограниченным. Следовательно, рост цены аренды земли не приведет к увеличению количества предлагаемой земли, поэтому кривая предложения параллельна оси ординат, смотрите рисунок 8.10. Таким образом, рост величины земельной ренты в данной модели рынка напрямую связано с ростом спроса на землю, рост величины спроса и изменения кривой спроса могут привести к росту или снижению цены аренды земли. 

В ряде стран мира, в том числе в аграрной сфере экономики нашей страны предложение земель сельскохозяйственного назначения на рынке аренды земли в результате влияния целого ряда внешних и внутренних факторов перестает быть строго ограниченным ресурсом. В каких случаях это происходит, мы рассмотрим при изучении условий возникновения дифференциальной ренты один в нашей аграрной сфере экономики. 

Рынок аренды земли представляет собой экономические и правовые отношения, возникающие между земельным собственником и землепользователем по поводу продажи на определенный срок прав пользования или владения землей и определения величины цены аренды земли (земельной ренты). В результате взаимодействия спроса и предложения на землю как на объект хозяйствования формируется взаимосогласованная цена аренды земли, по-другому та величина дополнительного дохода, которую присваивает собственник земли в форме платы за пользование землей. Предложение земли зависит от количества собственников земли, которые не хотят или не могут работать на собственной земле и желают продать или передать права пользования землей. Предложение земли в аренду также зависит от размеров земельных участков принадлежащих владельцам земли, чем меньше или значительнее размеры земельных владений, тем больше собственников земли предпочитают сдавать ее в аренду. Это обусловлено тем, что организация и ведение аграрного производства на мелких участках земли не выгодно, тогда как в крупных земельных участках требуются значительные финансовые затраты.

Величина спроса на аренду земель сельскохозяйственного назначения определяется количеством землепользователей фермеров или капиталистов предпринимателей желающих арендовать землю в целях производства сельскохозяйственной продукции. Спрос на аренду земли имеет свои особенности, он включает в себя сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос. Сельскохозяйственный спрос на землю в условиях развитого рыночного хозяйства является производным от спроса на продовольствие.

По мнению К.Маркса спрос на аренду земель сельскохозяйственного назначения является производным от общественного спроса на сельскохозяйственную продукцию. Чем выше становится общественный спрос на сельскохозяйственную продукцию и соответственно на продовольствие, тем выше становится цена на продукты питания, тем выгоднее становится землепользователям заниматься производством сельскохозяйственной продукции и тем выше становиться спрос на аренду земли и соответственно цена аренды земли, то есть величина земельной ренты.

Д. Рикардо писал: «Не потому хлеб дорог, что платиться рента, а рента платиться потому, что хлеб дорог. Цена хлеба нисколько не понизилась бы, если бы даже землевладельцы отказались от своей ренты»[12]. Цена зерна в связи с ее ограниченностью и недостатком колебалась на уровне издержек производства на землях худшего качества. Такая цена на зерно была обусловлено тем, что в 18 веке урожайность зерна в европейских странах, была невысокой от 11–15 центнеров с гектара, что приводила к ее нехватке и использованию для этих целей всех земель сельскохозяйственного назначения. Что соответственно приводило к росту рыночных цен на сельскохозяйственную продукцию и продовольствие до уровня издержек ее производства на землях худшего качества. Это значит, что производитель зерна, хозяйствующий на лучших землях, получал дополнительный доход по сравнению с теми производителями, которые хозяйствовали на землях худшего качества. Именно этот дополнительный доход присваивался земельным собственником в виде дифференциальной земельной ренты один. 

Дифференциальная, абсолютная и монопольная земельная рента: условия возникновения. В дальнейшем, в результате целого ряда научных открытий и широкого применения в аграрной сфере экономики агрономических знаний произошел резкий рост урожайности сельскохозяйственных культур вследствие чего на рынке продовольствия объем предлагаемой продукции систематически начал превышать спрос. В результате началось снижение рыночных цен на продукты питания и на сельскохозяйственную продукцию и как следствие, какую то часть худших земель, в которых уровень издержек производство этой продукции становилась выше рыночных цен, стало невыгодно использовать. Худшие земли, которые при данной рыночной цене на зерно еще имел смысл возделывать, назывались предельными землями. По мнению Е.В Серовой, понятия предельных земель относительно. Предельные земли с точки зрения спроса и цены на зерно, могут оказаться далеко не предельными с точки зрения пастбищного животноводства обусловленного спросом и ценой на мясо и молоко. Во-вторых, вследствие подвижности спроса на сельскохозяйственную продукцию и изменения цен на нее предельные земли могут перемещаться с участков с более высоким плодородием на участки с меньшим плодородием. Это будет, происходит при росте спроса на продовольствие и соответственно при росте цены на сельскохозяйственную продукцию. Наоборот, при сокращении спроса на сельскохозяйственную продукцию и снижении цены на нее предельными могут стать более плодородные земли. Дифференциальная земельная рента один возникает в результате существования разницы между дополнительным доходом возникающим при производстве и реализации сельскохозяйственной продукции, произведенной на земле не являющимися предельным, и доходом полученным от использования предельных земель. 

Рыночные цены на продовольствие диктуют величину издержек производства сельскохозяйственную продукцию и соответственно дают ответ на вопрос, земли какого качества будут предельными, а какого нет, какие земли позволят получить дополнительный доход, а какие только среднюю норму прибыли. Прежде чем приступить к более подробному рассмотрению возникновения дополнительного дохода в аграрной сфере экономики и ее присвоения земельными собственниками в виде дифференциальной земельной ренты один сделаем ряд исключений из общего правила. Рассматривая рынок аренды земли в первом случае, мы исходили из того, что все вовлекаемые на этот рынок земли имеют одинаковое качества (плодородие). В действительности земля имеет различное плодородие (качество) и местоположение соответственно различную доходность. Во все земельные участки различного плодородия вкладывается равновеликий капитал, при этом рыночные цены на произведенную сельскохозяйственную продукцию формируется под действием спроса и предложения. Следовательно, цены на сельскохозяйственную продукцию не обязательно формируются на уровне издержек (себестоимости) ее производства на землях худшего качества, как это было в период нехватки продовольствия обусловленного низкой урожайностью или в административно-командной экономике, когда цены устанавливались централизованно. 

Когда цены на сельскохозяйственную продукцию и продовольствие устанавливались из одного центра (органа государственной власти), величина дифференциальной земельной ренты один и два исчислялась в виде разницы цены реализации (государственной закупочной цены) одного центнера или тонны сельскохозяйственной продукции и цены еѐ производства (себестоимость плюс средняя норма прибыли) умноженная на фактическую урожайность. Таким образом, определялась величина дополнительного дохода получаемого производителем от использования одного гектара земли, которая изымалась в виде земельной ренты в пользу собственника земли – государства. Величина дополнительного дохода (земельной ренты) зависело от уровня сложившихся издержек производства сельскохозяйственной продукции, цены реализации (государственных закупочных цен) и цены производства сельскохозяйственной продукции. Причем цена реализации и цена производства сельскохозяйственной продукции определялась централизованно.  

Для понимания современного процесса возникновения дополнительного дохода и формирования дифференциальной земельной ренты один рассмотрим сложившиеся единые закупочные цены на пшеницу 3 класса на государственных интервенционных торгах 2009 года и сложившихся издержек ее производства на землях различного качества. Смотрите таблицу 8.1.

 

Таблица 8.1 Дифференциальная земельная рента I (по естественному плодородию)

Участ ки земли	Урожай, ц с гектара	Валовые издержк и на гектар, руб.	Издержки производств а 1 ц, руб.	Рыночна я цена 1 т. руб.	Валовой доход с гектара, руб.	Дифференциальн ая рента I, руб. с гектара. (– убыток)
1 2 3	13 20 25	5000 5000 5000	385 250 200	3 300 3 300 3 300	4290 6600 8250	– 710 1600 3250

 

Цены на тонну мукомольной пшеницы 3 – класса на интервенционных биржевых торгах в 2009 году сложились на уровне 3 300 рублей, тогда как, средняя по стране себестоимость его производства у одних производителей была выше, у других ниже. С учетом перевозок до элеваторов реализация этого зерна в государственный интервенционный фонд оказывался для многих товаропроизводителей убыточным. 

Действительно такая ситуация на рынке сельскохозяйственной продукции нашей страны возникало не раз, так в 1998 г. средняя себестоимость производства 1 ц зерна в России составила 63 руб., а реализационная цена – 52, в результате ее производство было убыточным в большинстве сельскохозяйственных организаций страны. В 1997 и в 1998 гг. полная себестоимость сахарной свеклы в России составляла, соответственно, 24 и 27 руб. за 1 ц. при цене реализации 20 и 26 рублей; уровень рентабельности, с учетом дотаций и компенсаций из бюджета, оказалось отрицательным, соответственно на – 7 и – 3% [16]. Следствием существования отрицательного разрыва между себестоимостью единицы производимой сельскохозяйственной продукции и сложившимися внутри страны рыночными ценами явилось низкая рентабельность производства отдельных видов сельскохозяйственной продукции и общей рентабельности. Если общая рентабельность производства сельскохозяйственной продукции в 2002 г. составила 6%, в 2003 г. – 9%, в 2004 г. – 10%, то в 2005 г. данный показатель снизился до 8%. 

Сложившаяся до 2010 года в стране взаимосвязь рыночных цен на сельскохозяйственную продукцию и издержек ее производства с рынком аренды земли и соответственно величиной земельной ренты нами демонстрируется путем построения графика (модели) их зависимостей.

При построении графика мы исходили из того, что, во-первых, в аграрной сфере экономики существуют земли лучшего, среднего и худшего качества и издержки производства (себестоимость и соответственно цена производства) единицы продукции производимой на них, различны; вовторых, что в используемые для производства сельскохозяйственной продукции земли вкладывается равновеликий капитал и труд, в-третьих, что рыночные закупочные цены на сельскохозяйственную продукцию во всех регионах одинаковы. Треугольник АВС – излишек над средней нормой прибыли (дополнительный доход), возникающий в результате разницы рыночной цены (Р_Ц) и себестоимости и цены производства (равной себестоимости плюс средней нормы прибыли) единицы продукции на землях лучшего и части среднего качества (Ц_пр1, Ц_пр2); треугольник ДЕЁ – убыток при использовании земель худшего и среднего качества возникающей при превышении себестоимости и цены производства единицы продукции над рыночной ценой (Р_Ц); Sp – первоначальное предложение земли (оно полностью неэластично от цены); S – предложение земли (количество земель предлагаемых в аренду) при рыночной цене (Р_Ц); D – спрос на рынке аренды земли при рыночной цене (Р_Ц); R – земельная рента (цена аренды земли); ЗВ – земли, вышедшие из сельскохозяйственного оборота; ЗНИ – земли нерыночного использования; ЗРИ – земли рыночного использования.

 

 

Рисунок 8.11 Модель взаимосвязи рыночных цен на сельскохозяйственную продукцию, себестоимости (издержек) еѐ производства на землях различного качества, спроса и предложения на рынке аренды земли и цены аренды земли

 

Современная рыночная цена на сельскохозяйственную продукцию (Р_Ц), в результате преобладания на рынке продовольствия до 2007 года импортной продукции начала колебаться на уровне издержек еѐ производства на землях среднего качества. В течение 2008 года объем импорта продовольствия вырос и достиг 35.2 млрд. долл., что составлял около половины объема производимой в стране сельскохозяйственной продукции. В итоге использование земель худшего и части земель среднего качества в отечественной аграрной сфере экономики стала невыгодным. В результате кривая рыночного предложения земель (S) сместилась влево и зафиксировалась на уровне пересечения рыночной цены и цены производства (себестоимости) на единицу сельскохозяйственную продукцию на землях среднего качества.Рыночный арендный спрос также перемещается на те земли использование, которых для предпринимателей будет выгодным. Остальные земли в связи с невыгодностью их использования не будут востребованы рыночным спросом и как следствие предложение земель, не приносящих среднюю норму прибыли и дополнительный доход не будут охвачены рынком аренды земли. Так рыночным спросом будут охвачены те земли, использование которых могут приносить отраслевую среднюю норму прибыли и дополнительный доход. 

Предпринимателей перестают интересовать земли худшего качества и часть земель среднего качества, так как их использование для производства сельскохозяйственной продукции при данной рыночной цене является убыточным. Этот убыток в модели показан в виде треугольника – ДЕЁ. Предпринимателей интересуют земли лучшего качества и выгодного местоположения, то есть те есть те земли, использование которых позволят произвести продукцию себестоимость и цена производства, которого будет ниже рыночной цены. Этот сверхдоход, который присваивается собственником земли в виде земельной ренты, в настоящее время, возникает только на землях лучшего качества, в рисунке показан в виде треугольника АВС.

Таким образом, рыночный спрос и предложение на рынке аренды земли сместятся на уровень пересечения рыночных цен (Р_Ц) на единицу сельскохозяйственной продукции и цены ее производства (Ц_пр1,Ц_пр2) на землях среднего качества. В этой ситуации рыночным арендным спросом будут охвачены лишь земли лучшего качества и часть земель среднего качества (находящиеся левее от точки R – величины земельной ренты) использование которых приводит к возникновению дополнительной прибыли (АВС). Эти земли нами рассматриваются как земли рыночного использования (ЗРИ) и эти земли при данной рыночной цене являются предельными землями. Себестоимость сельскохозяйственной продукции на землях худшего и части среднего качества оказываются выше рыночных цен. Использование этих земель для производства продуктов питания с целью продажи при данной рыночной цене становится убыточным. Эти земли мы обозначаем как земли нерыночного использования (ЗНИ), они могут использоваться для производства сельскохозяйственной продукции для внутреннего потребления (эта продукция может быть использована в виде кормов). В связи с тем, что производство сельскохозяйственной продукции на землях худшего качества при этих рыночных становится невыгодным, эти ресурсы постепенно перестают использоваться и выводятся из сельскохозяйственного оборота. Эти земли мы обозначим как земли вышедшие из сельскохозяйственного оборота (ЗВ). Так, часть земельных ресурсов аграрной сферы экономики нашей страны оказалась выведенной из сельскохозяйственного оборота, по неофициальным данным количество данной категории земель в 2000 году достиг 40 млн. га.

На приведенной нами модели впервые показаны земли нерыночного использования (ЗНИ)  это земли сельскохозяйственного назначения, которые используются для удовлетворения собственных потребностей (для производства нетоварной продукции) или вовлекаются в процессе нерентабельного производства в результате неэкономического

(административного) принуждения. В связи с тем что их использование не позволяет производителям получать дополнительный доход, а некоторых случаях и среднюю норму прибыли, затраты на приобретение прав пользования землей (арендную плату, составной частью которой является земельная рента) становятся частью издержек производства сельскохозяйственной продукции. В результате роста издержек производства сельскохозяйственной продукции относительно сложившихся рыночных закупочных цен рентабельность отечественного аграрного производства продолжает снижаться.   

В данной схеме предложение земли (S) нами рассматривается не как строго ограниченный, а как относительно ограниченный ресурс. Так, кривая предложения земли наклонена вправо. Это связано с тем, что часть сельскохозяйственных угодий в аграрной сфере нашей страны, в настоящее время, выведено из сельскохозяйственного оборота. При повышении рыночных цен на сельскохозяйственную продукцию, эти земли могут быть вновь востребованы, а в случае дальнейшего снижения рыночных цен на сельскохозяйственную продукцию относительно сложившейся себестоимости еѐ производства количество этих земель будет возрастать. При этом также становится ясно, что использование земель аграрной сферы экономики худшего качества при сложившихся средних издержках производства сельскохозяйственной продукции и государственных закупочных и рыночных ценах на сельскохозяйственную продукцию 2009 года не позволит производителям получать среднюю норму прибыли и дополнительный доход. Использование этой категории земель для производства сельскохозяйственной продукции будет выгодным только при кардинальном снижении издержек ее производства. 

Существование земель рыночного и нерыночного использования, соответственно, свидетельствует о необходимости применения в регулировании цен на сельскохозяйственную продукцию рыночных и нерыночных механизмов и институтов (правил). Если в результате действия рыночных сил часть земель оказалось вне сельскохозяйственного оборота, нам нужно использовать нерыночные (государственные) механизмы регулирования аграрного производства. В том числе пересмотреть политику государственной поддержки аграрного сектора экономики. Ни в одной стране мира аграрный сектор экономики не функционирует без государственного субсидирования – прямого и косвенного. В целом агропромышленный комплекс России, как отмечает М. Максимов, по сравнению с США и ЕС недофинансирован в 10 –15 раз [19].

Дополнительный доход, получаемый арендатором в результате эффективного вложения собственного капитала в землю, К. Маркс назвал дифференциальной земельной рентой два. Арендатор, арендуя землю для сельскохозяйственных целей, стремится получить дополнительный доход. Одним из путей получения дополнительного дохода, является вкладывание дополнительного капитала в землю, увеличение урожайности сельскохозяйственных культур и снижение тем самым издержек производства сельскохозяйственной продукции. Снижение издержек (себестоимости) производства сельскохозяйственной продукции над сложившимися рыночными ценами на неѐ позволит получить дополнительную прибыль. После окончания срока аренды эти добавочные вложения капитала становятся достоянием собственника земли, и на них начисляется процент при заключении нового договора. Именно поэтому арендатор всегда был заинтересован в продлении срока аренды, а собственник земли – в краткосрочной аренде. 

К. Маркс также выявил существование монопольной и абсолютной земельной ренты Монопольная земельная рента это дополнительный доход, который возникал в результате монопольной цены, по которой продаются продукты редкого качества, например, такие как твердые сорта пшеницы, особые сорта винограда и т.д. Таким образом, монопольная цена не зависит от общественной рыночной цены производства. Монопольная рента это излишек, над средней нормой прибыли возникающий в результате превышения рыночной ценой над издержками производства исключительных и уникальных видов сельскохозяйственной продукции. Таким образом, условием возникновения монопольной ренты является разница между сложившимися монопольными ценами на уникальные и исключительные виды продуктов питания и издержками их производства.

Дополнительный доход, который возникал в результате превышения рыночных цен над издержками производства сельскохозяйственной продукции на худших и соответственно на всех землях, К.Маркс рассматривал как абсолютную земельную ренту. Действительно в определенные периоды времени, когда ощущалась острая нехватка продуктов питания и существовал повышенный спрос на сельскохозяйственную продукцию рыночные цены на нее (Р_ц1), оказывались выше издержек (себестоимости) их производства на землях худшего качества. Смотрите рисунок 8.11, если рыночные цены (Р_ц1) окажутся выше издержек производства сельскохозяйственной продукции на землях худшего качества, то соответственно она окажется выше издержек производства на всех землях. Следовательно, дополнительный доход (доход который выше средней нормы прибыли) возникнет при использовании всех земель.  

В настоящее время в условиях перепроизводства сельскохозяйственной продукции рыночные цены стремятся к уровню затрат их производства на землях среднего качества и говорить о существовании абсолютной земельной ренты в марксовской трактовке мы не можем. 

Подведем итоги. Классики экономической теории в частности Д. Рикардо и К. Маркс исходили из того, что в виде земельной ренты изымается дополнительный доход, возникающий при производстве и реализации сельскохозяйственной продукции. Это правило изъятия земельной ренты они использовали для объяснения всех видов вышеперечисленных рент. В настоящее время, сложившиеся рыночные цены на сельскохозяйственную продукцию приводят к тому, что использование земельных ресурсов худшего и части среднего качества в аграрной сфере экономики нашей страны является убыточным. Возникновение дополнительного дохода и ее изъятие в виде дифференциальной ренты один становится возможным на части земель и среднего и на всех землях лучшего качества. В этой ситуации возникает следующее правило формирования и изъятия земельной ренты, это отнесение платы за пользование землей в издержки производства сельскохозяйственной продукции. Рост издержек производства сельскохозяйственной продукции приводит к снижению рентабельности аграрного производства. Таким образом, одним из резервов повышения рентабельности аграрного производства в нашей стране, становиться передача земель сельскохозяйственного назначения в собственность непосредственным производителям.

 

 

Цена купли-продажи земли. Особенности ценообразования на земли сельскохозяйственного назначения в современной аграрной сфере экономики

Цена купли и продажи земель сельскохозяйственного назначения определяется на рынке купли-продажи земли под влиянием спроса и предложения. Ее величина определяется целым рядом факторов, таких как спрос и предложение, уровнем дополнительного дохода который создается на данном участке земли, от инвестиционной привлекательности аграрного сектора экономики, то есть от выгодности вложения капитала в эту отрасль и в данный участок земли, от сроков окупаемости капитальных вложений в данную отрасль. Покупатель, вкладывая капитал на приобретение данного участка земли, планирует компенсировать денежные затраты осуществленные на приобретение данного ресурса и в дальнейшем получать с ее производственного использования или передачи в аренду дополнительный доход. Поэтому он стремиться снизить цену купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения. Продавец земли предпочитает установить цену земли на более высоком уровне, так как это должна быть такая сумма денег, положив которую в банк, он мог бы получал бы аналогичный земельной ренте процент. Цена купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения представляет собой равновесную цену, которая удовлетворяет экономическим интересам покупателей и продавцов данного имущества. 

R j

PL  (1i) j

Цена земли это бессрочное вложение капитала в землю. А любые вложения капитала должны приносить дополнительный доход. Поэтому при определении цены земли главную роль играет ставка ссудного процента. 

                j, то ¹ _j  0.

(1 i) Тогда 

                                                   R j            R

lim PL  limj (1 i) j  i;

где R – годовая рента;   i – рыночная ставка ссудного процента.

При этом, цена земли представляет собой дисконтированную стоимость будущего дополнительного дохода, который в случае собственного использования или передачи данного участка земли в аренду присваивается собственником земли в виде земельной ренты.

Дисконтированная стоимость учитывает фактор времени в прогнозировании и приведении стоимостного показателя к заданному моменту времени [20]. Цена земли представляет собой дисконтированную стоимость актива. Для активов длительного пользования, к каковым относится земля, некоторые экономисты предлагают следующую формулу дисконтированной стоимости

[21]. 

D

A  100%

                                                                                                        PR                      ;

где A – актив длительного пользования, D – годовой доход, P_R  –

процентная ставка в банке.

Отличия, имеющиеся в этих формулах незначительны, но следует отметить, что в первой формуле в числителе определена земельная рента, во второй, годовой доход от использования земли. Таким образом, при исчислении цены земли можно рассматривать как весь годовой доход, который можно получить от использования земля или только дополнительный доход. В первом случае при исчислении формулы цен земли умножение на сто процентов отсутствует, но при этом подразумевается. 

Если годовой арендная плата состоит из земельной ренты и она равняется 600 рублей, а ставка ссудного процента составляет 4%, то цена земли равняется 600: 4 = 15000 рублей. Цена купли продажи земли напрямую связано от величины дополнительного дохода (земельной ренты) которую можно получить при использовании земли в целях производства сельскохозяйственной продукции. Если величина земельной ренты будет падать, соответственно будет снижаться цена земли. Если величина дополнительного дохода получаемого от использования земель сельскохозяйственного назначения будет расти, то соответственно будет расти цена купли-продажи земель этой категории. При этом возможность получения дополнительного дохода (земельной ренты, если земля будет сдана в аренду) от данного участка земли также зависит от еѐ местоположения. Если земля сельскохозяйственного назначения независимо от еѐ качества, будет находиться вблизи от рынков сбыта, то есть городов и крупных населенных пунктов, то доходность данного участка земли будет выше в связи с сокращением затрат на перевозку сельскохозяйственной продукции.   

Подводя итог, мы можем сказать, что цена купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения, в конечном счете, напрямую зависит от эффективности функционирования аграрного сектора экономики и рационального использования имеющихся в этой отрасли земельных ресурсов.