VI.1.1. Сравнительный подход к оценке

Согласно п. 14 ФСО1, сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Возможность применения сравнительного подхода к оценке

Согласно 22 ФСО № 1, сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Оценщик полагает, что имеющиеся общедоступные средства массовой информации, содержащие объявления с предложениями квартир на продажу, позволяют провести такую оценку.

Оценщик полагает, что используемая в отчете информация об объектах-аналогах является:

а) достаточной – поскольку не противоречит данным анализа рынка и не ведет к существенному изменению характеристик, и итоговой величины стоимости;

б) достоверной – поскольку соответствует действительности (что установлено оценщиком в результате обзвона указанных в объявлениях контактов) и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Выбор метода оценки в рамках сравнительного подхода

В рамках сравнительного подхода используются следующие методы оценки:

-   метод сравнения продаж (основан на сравнении объекта оценки и объектов-аналогов, для которых известны цены);

-   метод, основанный на применении валового рентного мультипликатора (основан на применении к величине дохода объекта оценки коэффициента (мультипликатора), рассчитанного по объектам – аналогам, как отношение дохода к их цене).

Исходя из установленного заказчиком оценки предполагаемого использования результатов оценки (см. раздел 2 настоящего отчета), а также с учетом мотивации наиболее вероятного предполагаемого покупателя объекта оценки (для проживания в объекте оцениваемого права, а не использования в целях извлечения арендного дохода), в рамках настоящего отчета, по мнению Оценщика, предпочтительным является использование метода сравнения продаж.

Последовательность применения сравнительного подхода

Согласно п. 22 ФСО1, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Выбор единицы сравнения

В качестве единицы сравнения, согласно сложившейся на рынке недвижимости практике сопоставления цен на рынке квартир, Оценщиком принята единица общей площади квартиры (1 кв.м общей площади).

Выбор объектов-аналогов

В соответствии с п. 14 ФСО №1, объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Для подбора объектов-аналогов Оценщик использовал достоверную и доступную для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов, содержащуюся в объявлениях с предложениями квартир на продажу.

Подбор объектов-аналогов осуществлен Оценщиком по критерию наибольшего соответствия объекту оценки (в т.ч. объекту оцениваемого права) по следующим основным критериям, определенным в ходе анализа рынка:

Таблица 6. Критерии отбора объектов-аналогов

№ п/п	Критерии отбора объектов-аналогов	Значение критерия	Основание
1	2	3	4
1	Вид передаваемых прав	Не обремененное правами третьих лиц право собственности на квартиру (оформленное право на 100% доли квартиры)	1. Задание на оценку. 2. Таблица 3 настоящего отчета.
2	Условия сделки	Рыночные	1. Определению подлежит рыночная стоимость объекта оценки (согласно заданию на оценку). 2. Таблица 3 настоящего отчета.
3	Район города	Район 1	1. Местоположение квартиры, право собственности на которую является объектом оценки, указанное в задании на оценку, соответствует Району 1 города NNN, указанному разделе 7 настоящего отчета. 2. Таблица 3 настоящего отчета.
4	Тип здания	ХХХ	1. см.: Таблица 2 настоящего отчета. 2. Таблица 3 настоящего отчета.
5	Количество комнат в квартире	2	1. см.: Таблица 2 настоящего отчета. 2. Таблица 3 настоящего отчета.
6	Общая площадь	45 кв.м	1. см.: Таблица 2 настоящего отчета. 2. Таблица 3 настоящего отчета.
7	Локальные факторы местоположения	Отсутствует	1. см.: Таблица 2 настоящего отчета. 2. Таблица 3 настоящего отчета.
8	Крайние этажи	Иное	1. см.: Таблица 2 настоящего отчета. 2. Таблица 3 настоящего отчета.

 

Используемые характеристики объектов-аналогов со ссылками на источники информации приведены ниже (см.: Таблица 7). В таблице описаны значения только тех из указанных критериев, по которым установлено отличие объектов-аналогов от объекта оценки (в т.ч. по объекту оцениваемого права).

Таблица 7. Описание отличий и используемых в расчетах характеристик объекта оценки и объектов-аналогов

№ п/п	Наименование параметра	Объект оценки	Объект-аналог 1	Объект-аналог 2	Объект-аналог 3
1	2	3	4	5	6
1	Цена предложения, руб. (НДС не облагается)		2 025 000	1 806 000	1 540 000
2	Общая площадь, кв.м.	45	45	42	44
3	Район города	Район 1	Район 1	Район 1	Район 2
4	Тип здания	Тип 1	Тип 1	Тип 2	Тип 2
5	Этаж расположения квартиры / этажность здания	4 / 9	5 / 8	7 / 14	3 / 14
6	Локальные факторы местоположения	отсутствуют	отсутствуют	имеется (кратко описать)	отсутствуют
7	Адрес	г. NNN, ул. УЛ1, д. N1	г. NNN, ул. УЛ1, д. N1	г. NNN, ул. УЛ2, д. N2	г. NNN, ул. УЛ3, д. N3
8	Цена, приведенная на единицу сравнения (1 кв. м. общей площади), руб. (цена предложения, без НДС), [строка 1 ÷ строка 2]		45 000	43 000	35 000
9	Дата публикации объявления		ХХ.ХХ.20ХХ	ХХ.ХХ.20ХХ	ХХ.ХХ.20ХХ
10	Источник информации		Газета «ХХХ1»	Газета «ХХХ2»	www.ХХХ1
11	Контактный телефон продавца		тел. ХХХ1	тел. ХХХ2	тел. ХХХ3

Выбор элементов сравнения

С учетом особенностей выбранных объектов-аналогов (см.: Таблица 7), в качестве элементов сравнения Оценщиком использованы факторы (наиболее существенные по мнению Оценщика), установленные в рамках анализа рынка объекта оценки, и отличающие объект оценки (в т.ч. объект оцениваемого права) от подобных ему объектов, а именно:

А. Район города.

Б. Тип здания.

В. Локальные факторы местоположения.

Вносимые корректировки

Корректировка цен объектов-аналогов (приведенных на единицу сравнения – 1 кв.м. общей площади) проведена:

1. На снижение цены в процессе торга

2. На отличия объектов-аналогов от объекта оценки (в т.ч. объекта оцениваемого права) – по выбранным элементам сравнения.

Результаты расчетов приведены ниже (см.: Таблица 15).

Все расчеты проведенные Оценщиком, осуществлены в Microsoft Excel. Результаты таких расчетов приведены в настоящем отчете с учетом округления.