Выбор элементов сравнения и расчет корректировок

Выбор элементов сравнения. Базой для внесения поправок является единица сравнения – цена продажи/предложения объекта-аналога.

Для дальнейших расчетов были выбраны следующие основные элементы сравнения:

1. передаваемые права;

2. условия финансирования;

3. условия продажи;

4. факт сделки;

5. время продажи/предложения;

Физические характеристики.

 

Допущение: в расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом не принимались элементы (факторы) сравнения, которые, по мнению Оценщика, не являются существенными, либо не оказывают однозначного влияния (отсутствует возможность количественного расчета) на рыночную стоимость объекта оценки.

 

Если элемент объекта-аналога превосходит по качеству тот же элемент объекта оценки, то делается понижающая поправка, если же уступает – то вводится повышающая поправка.

Различают относительные (процентные и коэффициентные) и абсолютные (денежные) корректировки (поправки), которые рассчитываются одним из пяти приведенных ниже методов:

- Метод, связанный с анализом парных продаж. Парной продажей называется продажа двух объектов идентичных почти во всем за исключением одной, как правило, характеристики, если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в продажных ценах может быть приписана этому различию.

- Метод прямого анализа характеристик. Суть метода заключается в анализе характеристик объекта оценки и объекта-аналога. Методом прямого анализа характеристик обычно рассчитывается: поправка на время продажи/предложения объекта или поправка на износ.

- Экспертный метод расчета. Экспертные методы расчета и внесения поправок основаны на данных о преимуществах или недостатках объекта-аналога по сравнению с объектом оценки. Экспертные поправки вносятся в цену объекта-аналога последовательно.

- Регрессионный анализ. В развитых секторах рынка недвижимости используются различные виды уравнений регрессии.

- Статистические методы. Например, метод анализа иерархий. В методе используется дерево критериев, в котором общие критерии разделяются на критерии частного характера. Для каждой группы критериев определяются коэффициенты важности. Альтернативы также сравниваются между собой по отдельным критериям с целью определения каждой из них. Средством определения коэффициентов важности критериев либо критериальной ценности альтернатив является попарное сравнение. Результат сравнения оценивается по бальной шкале. На основе таких сравнений вычисляются коэффициенты важности критериев, оценки альтернатив и находится их общая оценка как взвешенная сумма оценок критериев. После иерархического воспроизведения проблемы устанавливаются приоритеты критериев, и оценивается каждая из альтернатив по критериям.

Расчет корректировок.

1. Передаваемые права. Учитывая передачу идентичных прав у объекта оценки и объектов-аналогов – прав собственности, корректировка по данному фактору не проводилась.

2. Условия финансирования. Продажа объектов недвижимости на необычных для данного сегмента рынка условиях (бартер, продажа в кредит, и т.п.) требует тщательного анализа и внесения соответствующих поправок к цене сделки. Учитывая, отсутствие информации о наличии каких-либо особенных условий финансирования сделок по рассматриваемым объектам, условия совершения сделок принимаются как стандартные. Корректировка по данному элементу сравнения равна 1.

3. Условия продажи (чистота сделки). Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из объектов сравнения либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. Учитывая отсутствие данных о каких-либо специальных условиях, можно предположить, что все сделки проводятся в рыночных условиях, таким образом, введение поправки на особые условия продажи считается нецелесообразным. Корректировка по данному элементу сравнения равна 1.

4. Факт сделки (уторговывание). Данная корректировка проводится для приведения цены предложения к цене сделки. Все объекты-аналоги были предложены к продаже на рынке недвижимости, факт сделки не установлен. Поскольку в процессе переговоров покупатель может уговорить продавца снизить запрашиваемую цену, то торг имеет место почти всегда. По информации специалистов Агентство недвижимости «Гарант» в процессе торга снижение цены предложения на жилую недвижимость г. Печора, в среднем на 1-2 кв. 2009 г., составила 10%. Величина корректировки на факт сделки определена в размере 0,9.

5. Время продажи/предложения. Поправка учитывает рост/падение цен на рынке недвижимости. Цены всех объектов-аналогов представлены по состоянию на май 2009 г. Средний срок экспозиции жилой недвижимости в г. Печора составляет порядка 6 месяцев, поэтому в течение месяца цена на объект обычно не меняется. Корректировка по данному элементу сравнения равна 1.

Физические характеристики

6.1. Местоположение. Все объекты-аналоги находятся в г. Печора. Поэтому для них Корректировка по данному элементу сравнения равна 1.

6.2. Материал стен. Все объекты-аналоги расположены в капитальных зданиях (панель/кирпич), как и объект оценки. Корректировка по данному элементу сравнения равна 1.

6.3. Расположение по этажам. Объект оценки и объекты-аналоги расположены в малоэтажных зданиях (не выше 5 этажей). Анализ рынка жилой недвижимости г. Печора не выявил влияния на цену этажа расположения жилых помещений. Корректировка по данному элементу сравнения равна 1.

6.4. Планировка. Анализ рынка показал, что цена на квартиры с улучшенной планировкой выше. Объект оценки, как и объекты-аналоги расположены в домах схожих типовых проектов. Корректировка по данному элементу сравнения равна 1.

6.5. Площадь (количество комнат). Объекты-аналоги подобраны в соответствии с площадью и количеством комнат объекта оценки, отличие в площади – минимальное. Корректировка по данному элементу сравнения равна 1.

6.6. Тип и состояние внутренней отделки. Физическое состояние всех объектов-аналогов и объекта оценки оценивается как хорошее, требующее косметического ремонта. Корректировка по данному элементу сравнения равна 1.

Допущение: Осмотр объектов-аналогов лично оценщиком не производится. Вывод о состоянии объектов-аналогов был сделан на основании данных продавцов, полученных при телефонной интервьюировании.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода представлен в таблице 8.2. Рыночная стоимость 1 кв. м объекта оценки определялась как среднее арифметическое скорректированных стоимостей объектов-аналогов.

Табл. 8.2. Расчет рыночной стоимости объекта оценки

№№	Наименование показателя	Объект-аналог №1	Объект-аналог №2	Объект-аналог №3
	Цена предложения за 1 кв. м, руб.	23 810	19 792	18 421
	Корректировки (поправки) на:
1	передаваемые права	1,0	1,0	1,0
2	условия финансирования	1,0	1,0	1,0
3	условия продажи	1,0	1,0	1,0
4	факт сделки	0,9	0,9	0,9
5	время продажи/предложения	1,0	1,0	1,0
6	физические характеристики:
6.1	местоположение	1,0	1,0	1,0
6.2	материал стен	1,0	1,0	1,0
6.3	расположение по этажам	1,0	1,0	1,0
6.4	планировка	1,0	1,0	1,0
6.5	площадь (кол-во комнат)	1,0	1,0	1,0
6.6	тип и состояние внутренней отделки	1,0	1,0	1,0
7	Скорректированная стоимость объекта-аналога, руб.	21 429	17 813	16 579
8	Значение общей корректировки объекта-аналога в % от цены предложения	10%	10%	10%
9	Ранг отклонения скорректированной стоимости объекта аналога от цены предложения (номер в упорядоченном по убыванию ряде по строке 8; наибольшему значению общей корректировки присваивается ранг «1», следующему по убыванию значению общей корректировки присваивается ранг «2» и т.д.)	1	1	1
	Средневзвешенное по Рангу (строка 9) значение рыночной стоимости 1 кв. м. объекта оценки, руб.	18 607
	Площадь объекта оценки, кв.м	39,5
	Рыночная стоимость объекта оценки, руб.	734977

 

Вывод:

Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, по состоянию на дату оценки составляет: 734 977 рублей.