Виды сделок с участием несовершеннолетних

Статья 130 ГК РФ определяет недвижимое имущество следующим образом: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».

Особенности сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних:

1. Распоряжение недвижимостью требует согласие органа опеки и попечительства.

2. Государственный контроль за расходованием средств материнского капитала на приобретение недвижимости.

Единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основными видами сделок с недвижимостью являются:

Купля-продажа. По договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, как то: земельный участок, здание, сооружение, квартиру или иное недвижимое имущество, определенное в ст. 130 ГК РФ, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него обусловленную денежную сумму. Договор купли - продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации. Существенными условиями договора являются предмет и цена.

Мена. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Договор мены подчиняется нормам о купле-продаже.

Дарение. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать определенное имущество другой стороне (одаряемому) либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности (ст. 572-582 ГК РФ).

Рента. Договор ренты - это договор по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты)в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на содержание в иной форме. Существенное условие договора ренты - срок рентных платежей.

Аренда. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное пользование и владение или во временное пользование. Существенным условием договора аренды является условие о его предмете, то есть о том имуществе, которое подлежит передаче арендатору.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 04.12.2009 №994, средства материнского капитала (или часть этих средств) можно использовать на приобретение или строительство жилого помещения (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах). При этом безналичное перечисление средств материнского капитала может быть осуществлено любому юридическому лицу, осуществляющему отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) средства на указанные цели.

Момент возникновения права собственности на объекты недвижимости связан с государственной регистрацией такого права. В соответствие с п. 1. ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Государственная регистрация недвижимости дает гражданам законное право на недвижимость, которое регламентирует права и обязанности ее владельца. Поэтому, чтобы приобрести права собственности на недвижимое имущество, надо зарегистрировать его установленным способом. Основной нормативный акт, регулирующий отношения по государственной регистрации прав на недвижимость в России это Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии со ст. 60 Семейного кодекса РФ и ст. 26, 28, 37 Гражданского кодекса РФ все сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних в возрасте до 18-ти лет регулируются действующим законодательством и находятся под контролем органов опеки и попечительства.

Любое изменение статуса недвижимости, которая находится в собственности несовершеннолетнего полностью или принадлежащая ему на праве долевой собственности следует согласовать в органах опеки и попечительства, которые защищают имущественные права несовершеннолетних детей при проведении сделок с недвижимостью. Перечень сделок, которые подлежат согласованию в органах опеки и попечительства:

• Продажа недвижимости (отчуждение собственности).

• Обмен жилого помещения, оформленного по договору социального найма на другое жилое помещение.

• Передача жилой недвижимости в залог, в том числе при оформлении кредита или ипотеки.

• Аренда части квартиры или дома, на территории которой проживает несовершеннолетний.

• Заключение соглашения о порядке пользования имуществом, находящимся в совместной собственности.

имущественный наследственный договорный несовершеннолетний