Охрана недвижимого имущества несовершеннолетних. Правоприменительная практика

Законный представитель несовершеннолетнего при получении разрешения органов опеки и попечительства, прежде всего, сталкивается с отсутствием унифицированного списка документов необходимых для представления в орган опеки и попечительства для получения их разрешения (согласия). Примерный перечень необходимых документов определен в письме Министерства образования РФ «О защите жилищных прав несовершеннолетних» от 20.02.1995 г. и письме «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних» от 09.06.1999 г. №244/26-5.Согласно вышеуказанному документу, для рассмотрения вопроса о получении разрешения на сделку, влекущую отказ от принадлежащих ребенку прав или затрагивающую его права и законные интересы, необходимо предоставить:

· заявление от родителей либо лиц, их заменяющих, с просьбой о разрешении совершить сделку;

· запрос нотариуса;

· копии финансовых - лицевых счетов жилой площади отдельно с места продажи и покупки;

· справку из налоговой инспекции, подтверждающую отсутствие задолженности по уплате налогов;

·   заявление несовершеннолетнего старше 14 лет о согласии на сделку

·   справку ПИБ о стоимости квартиры;

· выписку из домовой книги с места регистрации несовершеннолетнего по месту жительства (по ф. 9);

·   иные документы, необходимые органам опеки и попечительства для издания постановления.

Изучив проблемные вопросы, возникающие в процессе нотариального оформления сделок с недвижимостью, участниками которых являются несовершеннолетние, различные авторы единогласно полагают необходимым учитывать следующее:

Статья 37 ГК РФ предусматривает, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать любые сделки по отчуждению, влекущие уменьшение имущества подопечного. Этой же статьей определено, что и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, при этом следует иметь в виду, что СК РФ распространяет на родителей правила, установленные статьей 37 ГК РФ, при осуществлении ими правомочий по управлению имуществом ребёнка.

Подтверждением проживания ребёнка по конкретному адресу является его регистрация по месту жительства, что фиксируется справкой Ф-9, которая представляется нотариусу для оформления сделок. Таким образом, разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на оформление сделки с недвижимостью выдается по месту регистрации несовершеннолетнего. Если отчуждается жилое помещение, принадлежащее несовершеннолетнему собственнику (сособственнику), проживающему за пределами Российской Федерации, то разрешение на отчуждение имущества дают органы опеки и попечительства по месту нахождения имущества несовершеннолетнего.

В соответствии с действующим законодательством выдача разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних производится органом опеки и попечительства в форме постановления, подписанного главой местной администрации муниципального образования (приложение 2). В ходе анализа практики предоставления данной государственной услуги были выделены следующие проблемные вопросы:

Как уже было отмечено, в настоящее время нет законодательно установленного унифицированного списка документов, который необходимо предоставить законным представителям ребенка в орган опеки и попечительства для получения разрешения. В связи с этим, законные представители часто сталкиваются с существенными различиями в требованиях органов опеки и попечительства даже в рамках одного города.

Существенной проблемой в данном вопросе является отсутствие четких критериев определяющих основания, при которых специалисты по опеке и попечительству дают согласие или отказ на распоряжение имуществом несовершеннолетних. Согласно существующей практике, критериями для принятия решения могут быть:

· соотношение стоимости отчуждаемого и приобретаемого имущества

·   соотношение количества квадратных метров жилой и (или) общей площади отчуждаемой собственности и жилого имущества, которое будет представлено распоряжение несовершеннолетнему.

Еще одним проблемным вопросом может стать ситуация, когда несовершеннолетний зарегистрирован в одном городе (напр. в Санкт-Петербурге), а сделка по отчуждению его имущества производится в другом (напр. в Хабаровске). Принимая во внимание, что утвержденного на федеральном уровне списка документов для получения разрешения - нет, законный представитель сталкивается с существенными различиями в требованиях органов опеки и попечительства разных городов. А срок получения такого разрешения значительно увеличивается, до трех-четырех месяцев, так как необходимо проведение обследования жилищно-бытовых условий отчуждаемого имущества. В таком случае, совершение сделки представляется не просто затруднительным, а скорее невыполнимым.

Следует отметить, что охрана имущества ребенка и его прав, возложенная на орган опеки и попечительства регулируется только нормами ГК РФ, а в отношении детей, оставшихся без попечения родителей Федеральный закон от 24.04.2008 №48-ФЗ "Об опеке и попечительстве".

На основании вышеизложенного, представляются необходимым следующие изменения законодательства:

. Для единства требований к законности сделки необходим административный регламент предоставления государственной услуги по выдаче разрешений на отчуждения имущества несовершеннолетних. Данный регламент должен определять: порядок подачи родителями заявлений и документов, сроки предоставления услуги и прежде всего, утверждать сам список необходимых документов.

2. Для приведения действий органов опеки и попечительства в юридическое соответствие необходим нормативно-правовой акт, который бы на федеральном уровне определял критерии и давал разъяснения о критериях законности сделки, определял основания, в каких случаях специалисты по опеке и попечительству должны отказывать законным представителям в распоряжении имуществом ребенка.

При оформлении разрешения на совершение сделки с участием несовершеннолетних в постановлениях чаще всего содержится требование об одновременном приобретении жилого помещения для несовершеннолетнего, что значительно затрудняет его реализацию.

Рождественский С.Н., в своей статье указывает, что «компетенция органа опеки и попечительства в вопросе совершения сделки от имени несовершеннолетнего ограничивается исключительно функциями надзора за действиями попечителя (опекуна) и не подлежит распространению на участников сделки. Таким образом, представляется не основанной на законе выдача «разрешения» на совершение сделки с возложением обязанности одновременного приобретения на имя несовершеннолетнего иного жилого помещения. Подобного рода «разрешения» приобретают характер несанкционированного возложения на опекуна или попечителя обязательств выполнения условий, выходящих за пределы рамок надзора».

Будучи вынужденным не согласиться с автором статьи, хотелось бы отметить следующее: действительно, в функции органов опеки и попечительства входит надзор за действиями законных представителей при отчуждении имущества ребенка. Однако достоверно определить, учтены ли интересы ребенка при распоряжении его имуществом можно только в случае, если четко прослеживается, куда будут направлены денежные средства, принадлежащие несовершеннолетнему после отчуждения недвижимого имущества. В этом случае целесообразным является указание в разрешении о необходимости соблюдения условия одновременного приобретения имущества для несовершеннолетнего, так как оно является гарантом соблюдения законных прав ребенка.

В связи с вышеизложенным полагаем, что в том случае, если органом опеки и попечительства разрешена продажа принадлежащего несовершеннолетнему жилого помещения (доли в праве собственности) только при условии приобретения в собственность несовершеннолетнего другого жилого помещения (доли в праве собственности), данное условие должно быть указано непосредственно в тексте договора купли-продажи. Отсутствие данного условия в правоустанавливающем документе будет являться основанием к отказу в государственной регистрации по подпункту 6 пункта 1 статьи 20 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Договор купли-продажи, содержащий условие о переходе права собственности на квартиру к покупателю только при условии приобретения в собственность несовершеннолетнего другого жилого помещения, может рассматриваться как сделка, совершенная под отлагательным условием.

Судебная практика также подтверждает обязательность получения такого разрешения:

Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ было рассмотрено дело о признании договора купли-продажи жилого помещения (двухкомнатной квартиры) и его регистрации недействительными, признании права собственности на жилое помещение за несовершеннолетним,

марта 2008 г. К.И.А. продал указанную квартиру З.И.Н., при этом согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки получено не было. Получение разрешения органа опеки является обязательным установленным законом условием действительности сделки, несоблюдение которого, по общему правилу, влечет за собой ничтожность сделки как противоречащей закону.

В нарушение указанной нормы закона К.И.А. при заключении договора купли-продажи спорной квартиры за получением разрешения на отчуждение жилого помещения в органы опеки не обращался.

На основании изложенного, Судебная коллегия считает, данную сделку купли-продажи ничтожной.

Однако стоит отметить, мнение Верховного Суда РФ, выраженное в определении по конкретному делу (см. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 29.08.97г.). Верховный Суд РФ подчеркнул, что в соответствии со ст. ст. 28, 37 ГК разрешение органа опеки и попечительства должно быть получено перед совершением сделки с целью обеспечить соблюдение законных имущественных прав несовершеннолетнего, в связи с чем именно реальное соблюдение этих прав - критерий оценки действительности сделки.

Примером может служить решение судебной коллегии Верховного суда от 29 августа 1997 г.

декабря 1995 г. Цой купил у Смирнова В. за 40 млн. рублей трехкомнатную квартиру в г. Улан-Удэ с условием, что тот освободит жилое помещение в конце апреля 1996 г. 25 апреля 1996 г. Смирнов В. был убит. Проживающий в названной квартире Смирнов О. (сын Смирнова В.) отказался освобождать квартиру, в связи с чем Цой обратился в суд с иском к Смирнову О. об истребовании данной квартиры из их незаконного владения. Долю в этой квартире также имел несовершеннолетний сын убитого, Смирнов Иван.

Судом был установлен факт продажи за 40 млн. рублей Смирновым В. квартиры Цою. Согласие органа опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи было получено, договор нотариально оформлен. В судебном заседании представители органа опеки и попечительства подтвердили факт получения Смирновым В. согласия органов опеки и попечительства на отчуждение принадлежащей ему и его сыну квартиры, так как он заверил их в том, что для него с сыном будет приобретена квартира по ул. Лимонова.

Между тем, оценивая это обстоятельство как решающее при рассмотрении вопроса о законности сделки, в результате которой несовершеннолетний сын Смирнова В. был фактически лишен своей части квартиры и не получил за это никакой денежной или имущественной компенсации, суд не учел, что само по себе наличие согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению имущества малолетнего ребенка не является достаточным подтверждением законности совершенной сделки. В соответствии со ст.ст.28, 37 ГК РФ разрешение органа опеки и попечительства должно быть получено перед совершением сделки с целью обеспечить соблюдение законных имущественных прав малолетнего ребенка, в связи с чем именно реальное соблюдение этих прав - критерий оценки действительности сделки.

В ходе судебного разбирательства истец предложил для несовершеннолетнего Смирнова Ивана однокомнатную квартиру. Данное обстоятельство не может рассматриваться иначе как признание Цоем наличия у него невыполненного перед Смирновым Иваном обязательства, что при его утверждении о полном расчете за купленную у его отца квартиру явно противоречит правовому обоснованию заявленного им иска. При указанных обстоятельствах судебная коллегия считает, что судебные постановления подлежат отмене.

Исходя из вышеизложенного, при отчуждении имущества несовершеннолетних сделка может быть признана ничтожной в случае отсутствия согласия органа опеки и попечительства. Однако следует учитывать, что наличие согласия (разрешения) еще не является достаточным подтверждением законности совершенной сделки, а именно реальное соблюдение этих прав - критерий оценки действительности сделки.