С. А. Болотин, А. Н. Приходько, Т. Л. Симанкина

ИНВЕНТАРИЗАЦИЯ И ПАСПОРТИЗАЦИЯ

НЕДВИЖИМОСТИ

Учебное пособие

Санкт-Петербург

2010

УДК 332.62:657.371.1(075.8)

Рецензенты: канд. военных наук М. М. Орехов;

директор ООО «УНИКОН» С. Е. Днепров

Болотин, С. А.

Инвентаризация и паспортизация недвижимости: учеб. пособие /

С. А. Болотин, А. Н. Приходько, Т. Л. Симанкина; СПбГАСУ. – СПб.,

2010. – 100 с.

ISBN 978-5-9227-0186-0

Настоящее пособие направлено в помощь студентам, изучающим предмет

технического учета недвижимости, правильно определять объекты обследования,

выполнять инвентаризационно-технические работы и содержит современные

требования и основные подходы к учету и технологическому описанию, приемам

инвентаризационной съемки и паспортизации объектов градостроительной

деятельности.

Предназначено для студентов направления 270100 – строительство и 120300 –

землеустройство и кадастры.

Ил. 1. Библиогр.: 23 назв.

Рекомендовано Редакционно-издательским советом СПбГАСУ в качестве

учебного пособия.

ISBN978-5-9227-0186-0  С. А. Болотин, А. Н. Приходько,

Т. Л. Симанкина, 2010

 Санкт-Петербургский государственный

архитектурно-строительный университет,

2010

 

ВВЕДЕНИЕ

Составной частью национального богатства страны является не-

движимое имущество, включающее объекты градостроительной деятельности. Одно из основных направлений в системе управления не-

движимым имуществом – технический учет зданий и сооружений

на территориях городов и других населенных пунктов, промышленных

зон и зон иного назначения, т. е. определение состава, состояния, стоимости этих объектов и учет их принадлежности.

Работа по регистрации строений в соответствии с признаками правовой принадлежности, позволяющая упорядочить правовые взаимоотношения владельцев строений с соответствующими учреждениями,

регулирующими застройку городов, – существенная часть работ по технической инвентаризации.

Важность технической инвентаризации также связана с тем, что

на ее основе могут определяться амортизационные отчисления, производиться страхование строений, исчисляться налоги и пр. Учетно-техническая документация может использоваться в работах, связанных

с планированием и реконструкцией населенных пунктов, с отводами

земель под новое строительство и т. п.

В настоящее время техническая инвентаризация сформировалась

как единая структура организаций, производящих инвентаризацию

объектов. Все это определило задачи и цели ее проведения, взаимосвязь

с другими отраслями народного хозяйства, материальную базу и другие факторы, обеспечивающие нормальное осуществление работ

по технической инвентаризации и паспортизацию основных фондов жилищно-коммунального хозяйства.

Основными задачами государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства являются:

а) обеспечение полной объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением капитального строительства;

б) формирование в целях совершенствования планирования развития территорий и поселений обобщенной информационной базы об объектах капитального строительства и их территориальном распределении;

 

в) информационное обеспечение функционирования системы

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

г) сбор и предоставление сведений об объектах капитального строительства для проведения государственного статистического учета.

Настоящее пособие направлено на то, чтобы помочь студентам,

изучающим предмет технического учета недвижимости, наиболее точно и правильно определять объекты обследования, выполнять наиболее полно инвентаризационно-технические работы, и содержит современные требования и основные подходы к учету и технологическому

описанию, приемам инвентаризационной съемки и паспортизации

объектов градостроительной деятельности.

Отметим также некоторые особенности настоящего учебного пособия. Принятый ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»

предполагает введение нового единообразного учета недвижимости на

электронных носителях с 2012 года. Следовательно, в настоящий переходный период возможны взаимодействия сторон и новых форм учета.

Поэтому без нарушений логики изложения авторами использованы не-

которые «переходные» термины и определения.

С. А. Болотин

 

Глава 1. ОБЩАЯ ЧАСТЬ

Основные понятия

Основная задача технической инвентаризации – определение со-

става, состояния и стоимости зданий (строений), сооружений.

На раннем этапе инвентаризация проводилась примитивными методами. Чертежи строений выполнялись схематично, допускались произвольные условные обозначения; описательная часть была насыщена

ненужными подробностями, тогда как сведения о техническом устройстве и состоянии частей строений были крайне ограниченными.

В 1925 году начинается процесс совершенствования инвентаризации, с 1927 года на каждый объект стали составлять карточки учета

и в том числе на земельный участок. В 1939–1940 годах была произведена полная переоценка и техническая инвентаризация всех строений.

Была пересмотрена методология инвентаризации и оценки, выработа-

на единая инструкция. В состав работ была включена регистрация строений по признакам правовой принадлежности. С 1965 года инвентаризацию стали называть паспортизацией, так как на объект стал заполняться технический паспорт.

В настоящее время, вплоть до проведения кадастровой реформы,

на объект составляется инвентарное дело, включающее технический

паспорт, графический материал (план земельного участка, поэтажные

планы, разрезы) и другие материалы. Инвентаризация земельных участков и объектов недвижимости, расположенных на них, на сегодняшний

день разделена.

В результате технической инвентаризации определяют количество,

местоположение относительно друг друга, технические характеристики, состояние, физический износ и инвентаризационную стоимость

составляющих объекта технического учета.

Для проведения такого вида работ при городских отделах коммунального хозяйства были организованы бюро технической инвентаризации, для которых был определен единый метод государственной оценки при технической инвентаризации, единая система оценки по укрупненным показателям восстановительной стоимости.

 

Постановлением № 1301 от 13.10.97 введено понятие технического учета как основы государственного учета, который осуществляется

путем проведения технической инвентаризации. На основании этого по-

становления органами технической инвентаризации проводится учет жилищного фонда Российской Федерации для целей:

• регистрации жилищного фонда;

• паспортизации объектов;

• составления сводной статистической информации;

• правильного ведения налогового учета, исчисления налогового

обложения;

• правовой регистрации сделок.

Техническая инвентаризация – это получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом

состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов и изменении

этих показателей.

По характеру и объему работ техническая инвентаризация разделяется на основную (первичную) и текущую.

Основной (первичной или первоначальной) называется инвентаризация, осуществляемая для получения учетно-технических данных

об объекте. Такая инвентаризация осуществляется путем обследования,

съемки и технического описания объекта с составлением инвентаризационно-технической документации.

Текущей инвентаризацией является регистрация текущих изменений в составе, состоянии и стоимости строений, учтенных при основ-

ной инвентаризации, и производится после капитального ремонта, перепланировки, возведении или сносе строений, а также по другим при-

чинам, вызывающим изменения в учетно-технических характеристиках.

По организационно-технологическому признаку инвентаризационно-технические работы подразделяются на полевые (натурные) и камеральные. К полевым (натурным) относят обследование со съемкойстроений и сооружений с их территориями, к камеральным – обработку данных натурных измерений и обследования и составление по ним

исполнительной инвентаризационно-технической документации, регистрации этой документации в ОТИ (проведение технического учета

в виде присвоения инвентарных и реестровых номеров).

Инвентарный номер определяют __________по данным записи в инвентар-

ной книге, номер реестра – по номеру регистрации в реестровой книге

 

 

ОТИ. Инвентарный и реестровый номера проставляют на титульном лис-

те технического (кадастрового) паспорта и инвентарного дела.

Восстановительная стоимость – это стоимость строительства в

текущих ценах на дату оценки точной копии объекта из таких же мате-

риалов, с соблюдением таких же строительных стандартов, по такому

же проекту, с такой же планировкой и квалификацией рабочей силы,

как и оцениваемое здание.

Действительная (остаточная) стоимость объекта – это учетная стоимость объектов оценки, определяемая по восстановительной

стоимости и уменьшенная на величину физического износа для обеспечения соответствия учетных данных их фактическому наличию.

Индексы перехода цен от базовых к текущим – коэффициенты

пересчета стоимости строительно-монтажных работ в соответствии

с действующей нормативной документацией.

Налогооблагаемая стоимость недвижимости – это стоимость

объекта, с которой исчисляются установленные действующим законодательством налоги.

Характеристики поселений. Поселения Российской Федерации

подразделяются на городские (города и поселки) и сельские (села, станицы, деревни и иные) поселения.

В зависимости от численности населения городские и сельские

поселения соответственно подразделяются:

• на сверхкрупные города (численность населения свыше

3 млн чел.);

• крупнейшие города (численность населения от 1 млн до 3 млн чел.);

• крупные города (численность населения от 250 тыс. до 1 млн чел.);

• большие города (численность населения от 100 тыс. до 250 тыс. чел.);

• средние города (численность населения от 50 тыс. до 100 тыс. чел.);

• малые города и поселки (численность населения до 50 тыс. чел.);

• крупные сельские поселения (численность населения свыше

5 тыс. чел.);

• большие сельские поселения (численность населения от 1 тыс.

до 5 тыс. чел.);

• средние сельские поселения (численность населения от 200 чел.

до 1 тыс. чел.);

• малые сельские поселения (численность населения менее 200 чел.).

 

Характеристики застроенных территорий. Застроенная земля

населенных пунктов состоит из микрорайонов, кварталов, участков

и приусадебных участков.

В микрорайоны функционально объединены территории групп

жилых домов с детскими дошкольными и школьными учреждениями,

магазинами и т. п.

Кварталом принято называть часть территории населенного пункта, ограниченную проездами и другими территориями внешнего благоустройства. На территории квартала могут располагаться строения

с их участками, скверы и др.

Участком и приусадебным участком считается территория, отведенная под строительство основного строения и отделенная от смежных землепользований границами, имеющая нормальный выезд, общий

на проезд.

Земельный участок объекта – ограниченная территория, используемая для возведения строений и объектов внешнего благоустройства

и обеспеченная нормальным выездом на проезд.

Границы земельных участков – линии между отдельными участками, отделяющие один участок от другого.

Граница физическая – искусственное сооружение (забор, стена,

перекрытие), отделяющее друг от друга функциональные объемы или

площади.