Физический и моральный износ зданий

Календарное время, в течение которого конструкции под воздействием различных факторов приходят в такое состояние, что их восстановление становится экономически невыгодным, называется сроком службы зданий. Нормативные сроки службы зданий и сооружений устанавливаются СНиПами и, как правило, определяются сроком службы элементов, которые обычно не сменяют (фундаментов, перекрытий, стен, каркасов и т. д.).

Все здания в процессе эксплуатации подвергаются физическому и моральному износу (рис. 12) [4-12,15,17]. Перед началом разработки проекта реконструкции проводят необходимые исследования, чтобы выявить техническое состояние всех элементов реконструируемого объекта. При соблюдении должных условий эксплуатации все конструктивные элементы и инженерные системы зданий сохраняют нормируемый минимальный срок службы.

Физический износ здания – это постепенная потеря его конструктивными элементами и системами изначальных технических качеств под влиянием природно-климатических условий и процессов человеческой деятельности.

Рис. 12. Картограммы современного состояния застройки (цифрами рядом с планами зданий обозначен % износа): а –физический износ конструкций (1 – износ до 20 %, хорошее состояние; 2 – износ 21–40 %, удовлетворительное состояние; 3 – износ 41 и более %, неудовлетворительное состояние; 4 – износ более 60 %, ветхое состояние; 5 – нежилая застройка; 6 – ремонт зданий); б – моральный износ (1 – износ до 15 %; 2 – износ 16–25 %; 3 – износ 26–35 %; 4 – износ 36–45 %; 5 – износ более 45 %; 6 – в здании нет лифта; 7 – нет мусоропровода; 8 – нет горячего водоснабжения; 9 – нет санитарных узлов; 10 – нет санузлов в части квартир; 11 – в здании нет несгораемых перекрытий

Видимые дефекты и неисправности в основных элементах здания являются главными признаками физического износа. Их легко можно выявить путем внешнего или внутреннего осмотра объекта. Общий износ здания определяется по процентному износу его элементов. К разрушению зданий, появлению деформации конструктивных элементов, потере устойчивости и прочности могут привести различные природные и антропогенные факторы, поэтому цифры износа являются условными.

Деформацию элементов в здании определяют и фиксируют на разных стадиях развития. Каждая стадия характеризуется определенным процентом физического износа. Общий физический износ конструкции, элементы которой имеют разные коэффициенты износа на отдельных участках, устанавливают как сумму показателей износа всех элементов (с учетом их удельного веса в объеме конструкции).

Степень общего износа здания определяют как сумму степеней износа всех его элементов или конструкций, взвешенных по удельному весу их стоимости в общей восстановительной стоимости здания.. Если эта стоимость превышает сумму, которая потребуется на снос здания и начало нового аналогичного строительства на этом же участке, и здание не относится к памятникам истории и архитектуры, то его реконструкция нецелесообразна.

Физический износ здания, отдельных его конструкций и инженерных систем является поводом для проведения капитального ремонта. Сроки и частота его проведения устанавливаются согласно нормативам эксплуатации зданий в обычных природно-климатических условиях. Следует учесть, что резкое изменение данных условий может привести к внеплановому капитальному ремонту.

Моральный износ здания наступает при повышении требований к планировке и благоустройству, которые перестают соответствовать функциональному или технологическому назначению здания. Моральный износ здания возникает в результате технического прогресса и обычно наступает раньше физического, но учитывается меньше.

Оценка морального износа – очень тонкий и иногда непростой момент в оценке общего состояния жилых и общественных зданий и сооружений, несмотря на то, что моральный износ нормативно обосновывается несоответствием эксплуатационных характеристик здания современным требованиям, обозначенным в нормах строительного проектирования.

Признаки морального износа:

• несовершенство планировки;

• расхождение свойств ограждающих конструкций с требованиями действующих нормативов теплозащиты помещений;

• несоответствие конструкций внутренних стен и перегородок нормативам звукозащиты, гидроизоляции и другим требованиям, обеспечивающим комфорт при проживании и эксплуатации;

• отсутствие или недостаточно высокое качество инженерных сетей и различных видов инженерного благоустройства.

Перечисленные недостатки являются только частью факторов, наносящих проживающим или работающим в здании людям моральный ущерб. Оценку морального износа здания необходимо проводить комплексно. Важно учесть состояние интерьеров в помещениях, архитектурно-художественное решение фасадов, этажность и силуэт объекта, а также его композиционное построение и влияние на окружающую застройку.

Нормативный моральный износ здания можно устранить посредством проведения текущего и капитального ремонтов. Социальное жилье морально изнашивается только тогда, когда расходы на его ремонт становятся гораздо выше той прибыли, которую может получить администрация района или города после усовершенствования объекта и сдачи его в аренду или продажи. Для обоснования необходимости проведения текущего или капитального ремонта вместе с реконструкцией, которая улучшит облик, планировку и инженерные системы здания, требуется количественная оценка морального износа.

Некоторые специалисты еще в процессе архитектурного проектирования предполагают возможность изменения функций строящегося объекта, поэтому они сразу закладывают в проект планировочные и композиционные возможности для изменений, чтобы в дальнейшем облегчить этот процесс (провести его без замены конструкций и активной реконструкции). Например, использование широкопролетных конструкций перекрытий и покрытий в общественных зданиях позволяет изменять их функции (трансформировать пространство) с помощью передвижных стен, перегородок и перекрытий.

Таким образом, можно сделать вывод, что моральный износ конструкций чаще ведет к необходимости реконструкции и реставрации здания, чем физический.