Глава 4. Критерии анализа наилучшего использования объектов

 

Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта цены на объекты недвижимости корректируются с учетом факторов, определяющих ННЭИ.

 

§4.1 Потенциал местоположения

 

Оценка с учетом местоположения участка учитывает влияние благоприятного расположения участка внутри оцениваемой экономической зоны. Данная корректировка предполагает изменение стоимости участка прямо пропорционально удалению о рынков сбыта продукции, транспортных сетей, качества дорог и других факторов через специальные коэффициенты, отражающие стоимость дополнительных транспортных издержек, складывающихся из-за сверх нормального удаления.

Помимо этого, коэффициент на местоположение предусматривает корректировку на удаленность участка от объектов инженерного обеспечения и отдельных элементов окружающего ландшафта. Близость участка к линиям электропередач и связи, газопроводу, водному массиву, лесным угодьям способствует удорожанию стоимости земли, и наоборот, удаленность от вышеуказанных объектов и близость к источникам загрязнения любого происхождения ведут к обесцениванию участка. Корректировку проводят через поправочные коэффициенты, размер которых колеблется от 0 до 4.

Немаловажную роль при продаже участка играет коэффициент к цене, учитывающий близость зоны нахождения участка к крупным городам и поселкам. Статус города (поселка), развитие социально-культурного потенциала. Данный коэффициент способствует формированию повышенного спроса в пригородных зонах городов, поэтому его можно использовать как элемент сравнения при сопоставлении участков.

§ 4.2. Рыночные условия

 

В процессе сравнения даты оценки с датой продажи сопоставимых объектов недвижимости следует учитывать, что рыночные условия время от времени меняются. Поэтому надо определить, осуществлялась ли сопоставимая продажа при таких же или иных рыночных условиях. Иногда рыночные условия остаются стабильными в течение года и больше, а иногда они могут меняться в трех-, шестимесячный период времени или даже быстрее. Взаимодействие спроса и предложения влияет на цену, если меняется один или другой фактор или оба. Цены реагируют соответствующим образом. Индекс спроса и предложения вводится в каждой местности по оценочным зонам (данные статистики).

Поправка на время продажи отражает фактическое изменение покупательной способности валюты, в которой осуществлялись платежи за сопоставимую недвижимость, другими словами - инфляцию на рынке недвижимости. Инфляционный индекс представляет собой соотношение между взвешенным уровнем оплаты труда, оптовых, розничных и других цен продажи. Данные по официальному уровню инфляции можно брать из «Российской газеты» или Интернета.

Каждый компонент определения «рыночная стоимость» имеет собственное концептуальное содержание.

Оцениваемая сумма - цена в денежном выражении (обычно в местной валюте), которую нужно заплатить за недвижимость в коммерческой сделке. Рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная и обоснованно достижимая цена на рынке на дату оценки. Определение рыночной стоимости исключает увеличение или уменьшение рассчитываемой цены в силу специальных условий или обстоятельств, таких как нерыночное финансирование, обременение договорами залога и т. п., других особых соображений или уступок сделанных кем-либо, из имеющих отношение к сделке лиц.

Оцениваемая рыночная стоимость относится к конкретному моменту времени. Так как рынки и рыночные условия могут изменяться, то оцениваемая стоимость может быть некорректной или несоответствующей на другой момент времени. Результат оценки будет отражать фактическое состояние рынка и внешних обстоятельств на действительную дату оценки, а не на прошлую или будущую дату.

В связи с изложенным, дата отчета об оценке и дата оценки могут быть разными, но дата отчета не может предшествовать дате оценки.

Рыночная стоимость - это оцениваемая сумма, за которую недвижимость следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой каждая из сторон действует компетентно, расчетливо и без принуждения.

Ставка (коэффициент) дисконтирования - коэффициент, используемый для преобразования будущих значений стоимости в текущую стоимость.

Ставка (коэффициент капитализации) - процентная ставка, используемая, для пересчета дохода в рыночную стоимость объекта.

Ставка налога - размер налоговых изъятий из доходов.

Улучшения - это любые формы благоустройства участка, от зданий и сооружений до ландшафтного оформления, увеличивающие его рыночную стоимость.

Физические характеристики

 

В процессе сравнительной оценки выявляются и рассматриваются только крупные физические сходства и различия. Оценщик должен быть хорошо информирован о физических характеристиках сопоставимых объектов, чтобы сделать обоснованные поправки на различия между ними.

При оценке земельного участка существует поправка на площадь свободной земли. Которая определяется как разность между общей площадью земельного участка и площадью зданий в плане плюс 2,5 м. с каждой стороны. Если количество физических различий между объектами недвижимости велико, то продажу нельзя использовать как сопоставимую, а если различий нет или их немного, то сравнение возможно и необходимо.

Юридическая обоснованность

 

Юридические данные включают в себя объем передаваемых по сделке прав. Сравнение можно проводить только при передаче одинаковых прав по оцениваемому и сопоставимым объектам. Поправка вводится при отягощении прав покупателя залогом, долгосрочной арендой или другим обременением. Корректировка на право собственности заключается в учете разницы между рыночной и контрактной арендной платой.

 

§ 4.5 Технологическая обоснованность и физическая осуществимость

 

Технологическая обоснованность определяется возможностью реализации проекта в установленные сроки при соблюдении требований к строительству и качеству работ. Определение обоснованности предполагает анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы земельного участка.