Глава 5. Методы анализа НиНЭИ

 

Способ наилучшего использования недвижимости может либо достигаться на основе уже существующих строений, либо предполагать сооружение принципиально новых улучшений, что требует рассмотрения земельного участка как свободного. Исходя из этого оценщики применяют при анализе наилучшего использования недвижимости два приема:

• наиболее эффективное использование участка как незастроенного;

• наиболее эффективное использование участка как застроенного.

Существуют следующие основные причины для определения наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной:

. Выделение в стоимости недвижимости стоимости только земельного участка.

. Использование метода сопоставимых продаж для оценки застроенной земли.

. Расчет потери в стоимости из-за внешнего устаревания.

. Оценка реальной стоимости земли в составе объекта недвижимости, который является неоптимальным для данного участка.

Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка делают по двум причинам:

. Идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал.

. Выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения с сопоставимым уровнем эффективности использования.

метод:

Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли различны:

) определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения;

) расчет потенциального валового дохода;

) внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей;

) определение возможности получения прочих доходов и их величины;

) оценка действительного валового дохода;

) расчет эксплуатационных расходов, резерва затрат капитального

характера и общего чистого операционного дохода от недвижимости;

) определение коэффициента капитализации для зданий;

) оценка дохода, приносимого построенными зданиями и сооружениями, и дохода, относимого к земле;

) расчет коэффициента капитализации для земельного участка;

) оценка земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей.

метод:

Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений одинаковы

) определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями конкретного назначения с учетом рыночного спроса и предложения;

) расчет потенциального валового дохода;

) внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей и величины прочих доходов;

) оценка действительного валового дохода;

) расчет эксплуатационных расходов и резерва затрат капитального характера, а также общего чистого операционного дохода;

) определение общего коэффициента капитализации для оцениваемой недвижимости;

) оценка недвижимости методом капитализации дохода;

) оценка земельного участка в виде дохода, равного разнице между расчетной стоимостью недвижимости и затратами на улучшения.

метод:

Земельный участок рассматривается как застроенный, однако строения требуют проведения некоторых улучшений

) расчет чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью;

) определение общего коэффициента капитализации;

) оценка недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода;

) расчет затрат на усовершенствование объекта;

) определение прироста стоимости недвижимости с учетом проведенных улучшений (Рыночная стоимость объекта по текущему использованию - Рыночная стоимость объекта с проведенными улучшениями).

Последовательность рассмотрения данных критериев в ходе анализа различных вариантов использования недвижимости для выбора наиболее эффективного обычно соответствует приведенной выше. В первую очередь рассматриваются юридическая допустимость и физическая осуществимость, затем оцениваются финансовая обеспеченность и максимальная продуктивность. Данная последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования, даже при наличии необходимого финансирования, неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.