Институт инженерно-экономический

Институт инженерно-экономический

Кафедра строительных технологий и экспертизы недвижимости

 

Курсовой проект

по дисциплине «Основы управления недвижимостью»

по теме:

«Определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости на примере коммерческого объекта»

 

Череповец

-11

Введение

 

Верный выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости является одним из важнейших факторов, влияющих на оценку рыночной стоимости объекта недвижимости.

Понятие «наилучшего и наиболее эффективного использования» определяется как вероятное использование оцениваемого объекта с максимальной отдачей, причем непременными являются условия физической возможности, юридической допустимости и финансовой оправданности такого рода действий.

Факторы, которые следует принять во внимание при этом, включают потенциал местоположения, рыночный спрос, правовую, технологическую и финансовую обоснованность проекта.

Рассмотрев структуру рынка недвижимости города и проведя анализ ближайшего окружения объекта оценки, можно делать выводы о том, какого типа недвижимость может быть востребована в зоне расположения объекта.

Факторы, определяющие оптимальное использование земли:

) местоположение - оказывает основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность);

) рыночный спрос - данный фактор отражает соотношение спроса и предложения на рынке, изучается для обоснования выбираемого варианта использования земельного участка (перспективы рыночного спроса на предлагаемое использование, виды налогов и другие условия). Необходимо выделить сегмент рынка, на нем и нужно развивать деятельность;

) финансовая обоснованность - подразумевает способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка. Получаемый доход должен быть достаточным для возмещения затрат инвесторов и для обеспечения получения ожидаемой прибыли;

) физическая пригодность участка - это перспектива создания улучшений - размер, климат, топография, качество грунта, экологические параметры, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование и т. д.;

) физическая осуществимость и технологическая обоснованность - это анализ соотношения качества, расходов и сроков реализации проекта, доступность транспорта, вероятность стихийных бедствий, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка;

) законодательная или юридическая допустимость связана с соответствием варианта использования земельного участка действующему законодательству. Данная допустимость выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, сложности в районе исторической городской застройки, возможного изменения нормативных актов, соблюдения правил зонирования, негативных настроений местного населения;

) максимальная доходность, она определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

Прежде всего, обратим внимание на то, что при оценке социально значимых объектов (недвижимость, предприятия) необходимо обеспечить выполнение условия приемлемости рассматриваемых вариантов использования для общества в целом (применяется критерий «наилучшего» использования, не предполагающий количественной характеристики результата). Из социально приемлемых вариантов далее выбирается вариант «наиболее эффективный» - максимально доходный (применяется критерий, обосновывающий не только выбор функции, но также и количественную характеристику результата выбора). Для недвижимости это означает, например, что выбор торговой функции, допускаемой правилами зонирования и потребностями социума, в качестве наилучшей, должен быть поддержан выбором типа (категории) заведения, размера и характера планировки здания, продуктовой гаммы и пула арендаторов, обеспечивающих наибольшую эффективность (доходность) этой функции. В связи с этим целесообразно оставить в пользовании предложенное американцами словосочетание «наилучшее и наиболее эффективное использование» (далее ННЭИ). Однако при этом вместо фразы «анализ наилучшего и наиболее эффективного использования…», появившейся после «буквального» перевода американского «highest and best use analysis», следует писать «анализ с целью выбора варианта …» или проще - выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки (анализируются разнообразные варианты, из которых выбирается наилучший).

Цель исследования - определить наилучшее применение объекта недвижимости (здания, земельного участка), находящегося в частной или муниципальной собственности.

Задачи исследования:

- работа с научной экономической литературой и нормативами;

работа с правовой и законодательной базой, регулирующей сферу недвижимости;

анализ рынка недвижимости и его отдельных сегментов; определение факторов, влияющих на спрос и предложение;

анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости;

разработка концепций эксплуатации недвижмости и представление их в виде отчета о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта;

обоснованные выводы.

Раздел 1.Обзор литературы по теме курсовой работы

Физические характеристики

 

В процессе сравнительной оценки выявляются и рассматриваются только крупные физические сходства и различия. Оценщик должен быть хорошо информирован о физических характеристиках сопоставимых объектов, чтобы сделать обоснованные поправки на различия между ними.

При оценке земельного участка существует поправка на площадь свободной земли. Которая определяется как разность между общей площадью земельного участка и площадью зданий в плане плюс 2,5 м. с каждой стороны. Если количество физических различий между объектами недвижимости велико, то продажу нельзя использовать как сопоставимую, а если различий нет или их немного, то сравнение возможно и необходимо.

Юридическая обоснованность

 

Юридические данные включают в себя объем передаваемых по сделке прав. Сравнение можно проводить только при передаче одинаковых прав по оцениваемому и сопоставимым объектам. Поправка вводится при отягощении прав покупателя залогом, долгосрочной арендой или другим обременением. Корректировка на право собственности заключается в учете разницы между рыночной и контрактной арендной платой.

 

§ 4.5 Технологическая обоснованность и физическая осуществимость

 

Технологическая обоснованность определяется возможностью реализации проекта в установленные сроки при соблюдении требований к строительству и качеству работ. Определение обоснованности предполагает анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы земельного участка.

Резюме проекта

 

Объектом исследования является торговый центр «Вель», который находится в индустриальном районе города Череповца. Основной вид деятельности собственника торгового центра является сдача в аренду торговых площадей. Основная цель проекта - выбрать наилучший и наиболее эффективный вариант использования. Основная цель объекта - получение дохода. Для этого нужно проанализировать рынок города Череповца, уровень арендных ставок, спрос и предложение на них. Конкурирует с более новыми и современными торговыми центрами г. Череповца.

Описание проекта

 

Объект исследования - торговый центр «Вель», расположенный в индустриальном районе, по адресу - ул. М. Горького, 32, общей площадью - 670 кв.м., полезная площадь 570 кв.м., здание двухэтажное, группа капитальности - 2, строительный объём - 3200 м. куб, класс здания - микрорайонный торговый центр, кадастровый номер - 35ХХХХХХ, связан переходом из торгового центра «Универбыт» и торгового центра «Южок», но является отдельным торговым центром.

Рынок торговых помещений

Рынок торговых площадей Череповца, можно разделить на следующие сегменты:

• Встроено-пристроенные торговые помещения;

• Торговые комплексы;

• Рынки;

• Низкокапитальные строения (киоски, павильоны).

В настоящее время, рынок качественной торговой недвижимости г. Череповец находится на начальном этапе своего развития, что подтверждается текущей структурой рынка по сегментам. Подавляющий объем предложения на рынке торговой недвижимости г. Череповец приходится на сегмент встроено-пристроенных помещений, удельная доля данного сегмента составляет 61%. Объемы предложения в прочих сегментах рынка - как в наиболее качественных источниках предложения (торговых центрах), так и в наименее качественных объектах (низкокапитальные строения и рынки) существенно ниже, с перевесом в сторону сегмента отдельностоящих зданий

На рынке торговой недвижимости г. Череповец наблюдается положительная динамика, о чем свидетельствуют структурные изменения, происходящие в последние 2 года: превышение темпов роста предложения торговых помещений в торговых центрах (объемов ввода торговых центров) над темпами роста сегмента встроенно-пристроенных помещений.

В настоящее время ценовая ситуация на рынке торговых помещений в торговых центрах г. Череповец находится на стадии формирования. Торговые центры, введенные в эксплуатацию в 2005 - 2006 годах устанавливают достаточно адекватные арендные ставки, зависящие, прежде всего, от местоположения торгового центра в целом, площади предлагаемого в аренду торгового помещения, а также этажности.

В последние несколько лет в Череповеце наблюдается постепенный рост товарооборота и среднедушевых денежных доходов населения, что способствует развитию розничной торговли в городе, а также переориентации покупателей на покупку товаров в более качественных объектах торговли: от рынков к торговым центрам.

Стоимость аренды 1м² составляет от 250руб до 1400руб.

Арендная ставка по торговым помещениям в Зареченском районе колеблется от 330руб/м² до 550руб/м²; в Северном районе от 250руб/м² до 400руб/м²; в Зашекснинском районе от 400руб/м² до 1200руб/м²; в Индустриальном районе от 600руб/м² до 1400руб/м².

Институт инженерно-экономический