Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом

 

По определению - «Затратный подход основан на принципе замещения, состоящем в том, что покупатель не будет платить за объект собственности больше той суммы, которая требуется, чтобы заменить его другим объектом, аналогичным по своим полезным характеристикам. При оценке производственных средств, машин и оборудования применение затратного подхода заключается в расчете затрат на воспроизводство оцениваемых активов за вычетом всех форм износа, обесценения и устаревания».

Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и накопленного износа. В некоторых случаях применение затратного подхода является единственно возможным, например: при оценке машин и оборудования специального назначения, уникальных объектов, изготовленных по индивидуальным заказам и не имеющих аналогов на рынке.

Расчет рыночной стоимости объектов (РС) проводим по формуле:

 

РС = СВ ´ (1 - ФИ /100%) ´ (1 - ФуИ /100%) ´ (1 - ВИ /100%),

 

где:

СВ - стоимость воспроизводства объекта, руб.;

ФИ - физический износ объекта, %;

ФуИ - функциональное устаревание объекта, %;

ВИ - внешнее устаревание объекта, %.

Нет возможности точно оценить износ оцениваемого транспортного средства, то есть результат будет необъективным, поэтому затратный подход не применялся.

 

Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

 

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке любого объекта является наличие развитого рынка аналогов. Основой для расчета стоимости сравнительным подходом в настоящее время могут служить цены спроса и предложения, имеющиеся в различных фирмах, специализирующихся на торговле аналогов объектов оценки. Также оценщиками Пермского края используется информация, публикуемая в регулярных специализированных печатных изданиях и различных сайтов Интернета.

Метод сравнительного анализа продаж, выбранный для расчета рыночной стоимости объекта оценки, опирается на анализ цен небольшого числа рыночных сделок с аналогами, отобранными по признаку наибольшей близости к объекту оценки не только набором, но и величинами характеристик ценообразующих факторов. При этом аналоги отбираются из числа объектов, имеющих функциональное назначение, аналогичное назначению объекта оценки и соответствующее принципу наиболее эффективного использования данного типа объектов недвижимости. При реализации данного метода используют корректировки: процентные (коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта) и стоимостные (изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму). Для расчета корректировок используется множество методов, среди которых можно выделить методы, основанные на анализе парных продаж, экспертные методы и статистические методы.

Применение сравнительного подхода заключается в последовательном выполнении следующих действий:

.   Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех фактах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.

.   Определение подходящих единиц сравнения и проведение анализа по каждой единице.

.   Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен.

. Приведение ряда показателей стоимости сравниваемых объектов к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

Сравнительный подход наиболее применим для тех видов машин и оборудования, которые имеют развитой вторичный рынок: автомобили, многие универсальные виды станков, суда и другое стандартное серийное оборудование.

Последовательность корректировок. Корректировка цен аналогов по элементам сравнения выполняется в два этапа.

На первом этапе выполняется корректировка цен аналогов по первым четырем элементам сравнения. Эти корректировки делаются последовательно, т.е. каждая последующая корректировка цены аналога делается на базе результата, полученного в процессе предыдущей корректировки.

На втором этапе выполняются корректировки по второй группе - остальным элементам сравнения. Они выполняются на независимой основе, т.е. сначала рассчитывается корректировка по каждому элементу сравнения, а итоговое значение корректировки определяется путем алгебраического суммирования корректировок, полученных по каждому элементу сравнения.

Цена i-того аналога после выполнения всех корректировок представляет собой показатель стоимости объекта оценки, полученный на основе информации о цене этого аналога.

На последнем этапе метода сравнительного анализа производится согласование показателей стоимости. В процессе этого этапа анализируются полученные показатели стоимости объекта оценки, которые затем сводятся к одной величине или диапазону значений. При согласовании предпочтение отдается тем ценам аналогов, которые наиболее близки по своим характеристикам к объекту оценки. Таким считается объект, цена которого подвергалась наименьшему количеству корректировок, а сами корректировки были сравнительно небольшими.

Расчет рыночной стоимости объекта с применением метода корректировок проводим по формуле:

 

РС = (ЦП м/оа + k) ´ к1 ´ к i, где

 

ЦПм/оа - цена продажи (предложения) объекта-аналога, руб.;

k  - стоимостная корректировка на отличительные признаки объекта-аналога от объекта оценки, %;

к1 - к i   - процентные корректировки;

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делались от объекта сравнения к объекту оценки. Поправки являются процентными и рублевыми, выбраны путем анализа ценообразующих факторов и основаны на анализе рынка.

Поправка со знаком «+» вносится в том случае, если оцениваемый объект по своим характеристикам превосходит аналог, и, соответственно, поправка со знаком «-» в случае, если уступает.

Метод расчета по корреляционно-регрессионным моделям полезностного типа предполагает построение модели регрессии, показывающей зависимость стоимости (цены) от одного или нескольких параметров, которые отражают факторы полезности: назначение, качество, производительность, конструктивные особенности и наличие дооснащения, у объектов одного класса. С учетом особенностей объекта оценки могут разрабатываться регрессионные модели: парные и многофакторные, линейные и нелинейные

Метод с применением мультипликатора используется при оценке объектов, по которым практически невозможно внесение корректировок. С использованием метода парных сравнений рассчитывается мультипликатор отношения восстановительной стоимости к рыночной стоимости объектов аналогов. По произведению величины мультипликатора и восстановительной стоимости (стоимости замещения) объекта оценки определяется искомая величина рыночной стоимости объекта оценки. При необходимости могут вноситься корректирующие поправки, учитывающие особенности объекта оценки по отношению к объектам сравнения.

Выводы:

При выборе методов расчета стоимости объекта оценки сравнительным подходом учитывалось, что:

- вторичный рынок объекта оценки существует;

-  по рыночным данным можно составить выборку по аналогам объекта оценки.

Поэтому в Отчете использовался методы сравнительного анализа продаж.

Оценщик проанализировал данные по предлагаемым на продажу объектам-аналогам в течение 2011 года. При этом в дальнейших расчетах использовались следующие допущения:

- цены предложений вторичного рынка адекватно не отражают сделки купли-продажи поэтому внесение корректировок на уторговывание необходимо сделать (скидка на торг, может составлять 5-15% от заявленной цены, принята средняя в размере 10%);

-  в качестве аналогов используются транспортные средства, техническое состояние которых можно оценить как удовлетворительное, ориентируясь на минимальные цены предложений;

-  пробег автомобилей-аналогов не учитывался, так как в удовлетворительном состоянии основным ценообразующим фактором является физическое состояние автомобиля.

 

Таблица 5.1

Данные по вторичному рынку автомобилей модели ВАЗ-21120

№	Источник информации, телефон	Год выпуска ТС	Наименование ТС	Состояние, комплектация	Пробег, т.км.	Цена предложения аналога на рынке, руб. с НДС
Объект оценки	-	2000г.	ГАЗ-3110	удовлетворительное	328
1	www.avto.ru <http://auto.yandex.ru/>2000г.ГАЗ-3110хорошее25048000
2	www.avto59.ru <http://auto.yandex.ru/>2000г.ГАЗ-3110хорошее14540000
3	www.avto.mail.ru <http://auto.yandex.ru/>2000г.ГАЗ-3110хорошее11050000

Расчет рыночной стоимости объекта оценки приведен в таблице 5.2.

 

Таблица 5.2

Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

№	корректировка	е.и.	объект	аналог 1	аналог 2	аналог 3
Подбор аналогов
Транспортное средство			ГАЗ-3110	ГАЗ-3110	ГАЗ-3110	ГАЗ-3110
Цена аналога		руб.		48000	40000	50000
Скидка на торг		%		5	5	5
Цена сделки		руб.		45600	38000	47500
Расчет стоимости с учетом независимых корректировок
1.	год выпуска		2000	2000	2000	2000
	Пробег		328 000	250 000	145 000	110 000
	Физ.износ		84,53	79,67	70,64	66,81
	корректировка	%		-5,00	-15,00	-20,00
4.	Подготовка к продаже		готов	готов	готов	готов
	корректировка	руб.		0,00	0,00	0,00
5.	Технические характеристики		удовл.	хор.	удовл.	хор.
	корректировка	%		-5	0	-5
6.	Скорректированная стоимость	руб.		41154,00	32300,00	36100,00
7.	Стоимость объекта	руб.	36 518,00

 

Итоговые результаты расчета рыночной стоимости объекта оценки, рассчитанной сравнительным подходом, на дату оценки сведены в таблицу 5.3.

 

Таблица 5.3

Расчет рыночной стоимости объекта оценки

№, пп	наименование полное	рыночная стоимость, руб.
1	Автомобиль легковой ГАЗ-3110, 2000г. г.в., государственный регистрационный Н 454 ТЕ 59, кузов № ХТН311000Y0892776	36 518,00

 

Вывод: рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом по состоянию на дату оценки, составляет:

518,00 (триста шесть тысяч пятьсот) рублей.