Определение рыночной стоимости объекта недвижимости по сравнительному подходу

 

Сравнительный подход является одним из трех подходов к оценке недвижимости и представления в ней методом прямого сравнительного анализа продаж или методом сопоставимых продаж.

Однако, поскольку метод сопоставимых продаж на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими, подобными ему объектами, которые были недавно проданы, именно сравнительный подход называют часто рыночным подходом, метод сопоставимых продаж – методом рыночной инфляции. Откорректированная цена позволяет оценщику сделать вывод о том, сколько объект оценки, вероятнее всего, будет стоить на рынке. Можно отобразить формулой:

 

ЦПОС  К = РСОО             (5)

 

где: ЦПОС – цена продажи объекта сравнения;

К – совокупная поправка к цене продажи объекта сравнения;

РСОО – рыночная стоимость объекта оценки.

Таким образом, этот подход к оценке рыночной стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов аналогов, недавно проданных в определенном сегменте рынка.

Основным условием применения сравнительного подхода при оценке недвижимости является активность рынка недвижимости и доступность качественной информации о сделках с аналогичными объектами – наличие активного рынка инвестиций для типа собственности, представленного на продажу, с большим количеством недавних и надежных сделок.

Предпочтение ему отдается ввиду получения непосредственных характеристик при оценке:

– односемейных жилых домов

– недвижимости малого частного бизнеса.

Применением сравнительного подхода нецелесообразно, когда:

– рынок недвижимости в районе, к которому принадлежит оцениваемый объект, недостаточно развит

– нарушаются условия типичности рыночной сделки

– информация о ценах сделок и характеристиках объектов – аналогов недоступна для оценщиков.

Точность этого подхода зависит от качества собранных данных, однако, даже если метод сопоставимых продаж не используется, а дает лишь ориентировочные результаты, оценщик должен все равно привести в своем отчете собранные данные по сравнительным продажам.

Сравнительный подход при наличии достаточного количества данных позволяет получить хорошие, и, что очень важно, легко объяснимые результаты оценки стоимости.

Сравнительный подход требует от оценщика знания специальных понятий, приемов и инструментов, отличающих это подход от других

1. Единица сравнения.

1.1. Выделяют следующие единицы сравнения:

Для земельного участка без улучшений использования удельные характеристики. Цена за единицу площади земельного участка

– кв. м – для участка под застройку населенного пункта

– сотка – для участка под садоводство или под индивидуальное жилищное строительство в населенном пункте

– гектар (10000 кв. м) – для сельскохозяйственных и лесных угодий

– погонный метр (единица длины) – для транспортных или пешеходных магистралей

– цена за участок площадью стандарта для данного типа функционального использования

1.2. Для земельного участка с улучшениями в качестве удельный характеристик применяются удельная цена единицы измерения количества цены образует факторы для компонента собственности, удельная цена для строительства

– цена за единицу полезной пощади строения в кв. м

– цена за единицу строений объема

– цена за квартиру или комнату

2. Элемент сравнения

Элемент сравнения – это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости. Тенденциями являются:

– время (дата) продрожи

– местоположения

– условия продажи

– условия финансирования покупки

– юридическое описание объектов недвижимости

– физические характеристики объектов.

3. Виды корректировок

Элемент сравнения производит корректировки двух видов:

– последовательные

– независимые

Последовательные корректировки:

– передаваемые права собственности

– условия финансирования

– условия продажи

– рыночные условия

Независимые корректировки:

– местоположения

– физические характеристики объекта

– использование объекта

– наличие дополнительных компонентов стоимости, не относящихся к объекту оценок

4. Способы внесения поправок

Корректировки выносятся с учетом позиций сравнения, перечисленных выше. В той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимого, в цену последнего необходимо внести поправки с тем, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемое имущество.

Формы внесения поправок может быть:

– в абсолютных величинах

– долях единицы

– процентах от стоимости уравниваемых объектов

5. Методы расчета поправок

Методы расчета корректировок можно разделить на две категории:

К количественным методам относятся:

– графический анализ

– анализ парных продаж

– статистический анализ

– анализ чувствительности, затрат, капитализации арендных различий.

К качественным методам относятся:

– относительно сравнительный анализ

– метод общей группировки

– метод персональных интервью.