Определение рыночной стоимости объекта недвижимости по затратному подходу

 

Затратный подход является одним из трех основных подходов в оценки недвижимости. При применении затратного подхода стоимость объекта недвижимости определяется суммированием рыночной стоимости земельного участка и полных затрат застройщика на его благоустройство и строительства на нем улучшений объекта недвижимости на дату оценки. При этом учитывается предпринимательская прибыль инвестора и вычитается накопленный за время эксплуатации совокупный износ улучшений. В основу затратного подхода положен принцип замещения, согласно которому стоимость объекта недвижимости не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой объект недвижимости эквивалентной полезности. Кроме того, в затратном подходе используются принципы спроса и предложения, ожидания, зависимости от внешней среды а также принцип изменения.

Применение затратного подхода необходимо в следующих случаях:

– для оценки объектов, не завершенных строительство

– для определения стоимости нового строительства

– при оценке земельного участка методами соотнесения, извлечения и физического остатка

– в инвестиционных проектах – для проведения технико-экономического анализа затрат на реконструкцию существующего объекта или строительство нового

Затратный подход целесообразно применять в совокупности с другими подходами при оценке объектов недвижимости, принадлежащих развивающимся, формирующимся сегментами рынка недвижимости.

Затратный подход не рекомендуется применять в случаях, когда нельзя сделать самостоятельную оценку земельного участка и достоверно определить все виды износов и устранений.

Затратный подход сложно использовать, если для оценки предпринимательской прибыли полностью отсутствуют данные или они неоднородны. Затратный подход дает результат стоимости объекта недвижимости с безусловном правом собственности. Затратный подход не обеспечивает необходимой надежности результата оценки рыночной стоимости, если промежуточные расчеты не подкрепляются рыночными документами, однако при оценке новых объектов затратный подход является весьма надежным.

Стоимость недвижимости в соответствии с затратным подходом равна:

 

С_об = С_{восст/зам} – И + С_з.у                                                                                                (6)

 

где: С_об – стоимость объекта недвижимости

С_{восст/зам} – стоимость восстановления или замещения

И – износ

С_з.у – стоимость земельного участка

Применение затратного подхода к оценки недвижимости состоит из следующих этапов:

1. Оценку рыночной стоимости земельного участка как незастроенного с учетом варианта его наиболее эффективного использования

2. Оценку прямых и косвенных затрат на строительство здания на дату оценки

3. Оценку величины предпринимательской прибыли, соответствующего требования рынка

4. Расчет восстановительной стоимости улучшений как суммы прямых и косвенных затрат и предпринимательской прибыли

5. Оценку общего накопленного износа здания как суммы оцениваемого физического износа, функционального и внешнего устаревания

Метод базируется на следующих положениях:

– срок экономической жизни – период, в течении которого здание вносит вклад в суммарную стоимость недвижимости, т.е. используется для извлечения прибыли

– срок оставшейся экономической жизни – период времени до конца срока экономической жизни от даты оценки.

– типичный срок физической жизни – это период времени, в течении которого то или иное строение существует, функционирует и пригодно для проживания или работы в нем. Поскольку многие здания, построенные больше сотни лет назад, до сих пор функционируют, то прогнозировать расчетный срок физической жизни очень сложно. Можно предполагать, что, как правило, при нормальной эксплуатации здания он может быть равен сроку экономической жизни

– хронологический возраст – при оценке указывают, но при расчете стоимости это имеет небольшое значение. Фактически и эффективный возрасты при нормальной эксплуатации здания могут совпадать

– эффективный возраст – основан на оценке внешнего вида здания, его состояния, планировки, экономических факторов, влияющих на его стоимость, т.е. насколько здание выглядит, как оно изношено

Зависимость между названными понятиями такова: износ, выраженный в процентах и являющийся отношением суммы износа к восстановительной стоимости здания, равен отношению эффективного возраста к сроку экономической жизни.

Математически это выглядит так:

 

И/ВС = ЭВ/СЭЖ = ПИ                                                       (7)

где: И – износ

ВС – восстановительная стоимость

ЭВ – эффективный возраст

СЭЖ – срок экономической жизни

ПИ – процент износа