Объекты естественного происхождения

Земельный участок представляет собой земли, отделенные на местности (в натуре) от иных земель при помощи границ.

    До 1990 года определяющим принципом земельного законодатель-ства было существование и развитие института исключительной государ-ственной собственности на землю. Следствием этого был прямой запрет на совершение сделок с землей. Совершение таковых признавалось юри-дически (в том числе уголовно) наказуемым деянием.

В 1992 г. в Конституцию РФ были внесены изменения, смысл кото-рых состоял в признании множественности форм собственности на землю: государственная, муниципальная, частная (юридических лиц и граждан), коллективная (общая совместная и общая долевая). Был снят мораторий на продажу земельных участков, принадлежащих физическим и юридическим лицам и используемых для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, для садоводства и индивидуального жилищного стро-ительства.

С конца 1993 года по начало 1996 года законодатель объявил о возможности совершения гражданами РФ всех основных видов сделок с землей. Указом Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27 октября 1993 г. земельные участки и всё, что прочно с ними связано, были отнесены к недвижимости (п. 1). Граждане и юридические лица – собственники земельных участков получили право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также переда-вать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фон-ды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями (п. 2).

С 1996 года по сегодняшний день российское законодательство о земле нацелено на создание единого правового режима недвижимого имущества и первые попытки формирования объектов недвижимости, их государственного учета, оценки и регистрации прав на них, исходя из общности правового режима земли и находящихся на ней зданий, строений, сооружений и др.

Этот вывод можно сделать исходя из содержания Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г., и из принятых в соответствии с ним подзаконных нормативно-правовых актов.

На сегодняшний день российскому земельному законодатель-ству свойственны следующие особенности:

Во-первых, при наличии кодифицированного акта – Земельного Кодекса РСФСР, принятого 25 апреля 1991 года, земельные отношения регулируются также рядом иных социальных законодательных актов. Законом РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 22 ноября 1990 г.; Законом РФ «О плате за землю» от 11 октября 1991 г.; Законом РФ «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» от 23 декабря 1992 г. и др.

Во-вторых, в связи с тем, что Земельный Кодекс РСФСР не отра-жал реалий земельных правоотношений, сложившихся в стране, Прези-дент РФ признал значительную часть его статей недействующей (Указ Президента РФ № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации» от 24 декабря 1993 г.). Поэтому действующий «Земельный Кодекс не может в полной мере регулировать земельные отношения в РФ. Попытки провести новую кодификацию земельного законодательства (принять новый земельный кодекс) до сих пор не увенчались успехом».*

Согласно ст. 9 Конституции Российской Федерации земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Государство гарантирует неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении сделок с ней. Если согласно прежнему граждан-скому законодательству земля была объектом исключительной государ-ственной собственности, то по действующему ГК РФ государственная собственность на землю определяется по, так называемому, остаточному принципу: «земля, не находящаяся в собственности граждан, юриди-ческих лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью», - гласит ст. 214 ГК РФ.

Земля может находиться в частной собственности как граждан, так и юридических лиц. В индивидуальной частной собственности граждан могут находиться земельные участки для ведения крестьянского (фермер- ского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородни-чества, животноводства, индивидуального жилищного и дачного строи-тельства, строительства индивидуальных гаражей, предпринимательской

___________________

* См. с. 53 Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой аспект.// Гос. и право.-1998.-№.2   

деятельности, и иных, не запрещенных законом целей.

Действующее законодательство предусматривает существование индивидуальной частной собственности граждан на землю, а также общей долевой собственности на землю с определением для каждого собствен-ника конкретной земельной доли и общую совместную собственность без определения земельных долей собственников. Так, после приватиза-ции сельскохозяйственных земель, находившихся в государственной соб-ственности, они стали собственностью бывших членов коллективов, вы-шедших из колхозов и совхозов, с выделением земельных долей, и работ-ников сельскохозяйственных предприятий – на праве общей (совместной или долевой) собственности на землю (Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 г. № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной ре-формы в РСФСР»).

В совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства, если законом или договором между ними не установлено иное (Закон РСФСР от 22 ноября 1990 г. «О крестьянском (фермерском) хо-зяйстве»), находится предоставленный или приобретенный земельный участок (ст. 257, 258 ГК).

Общая совместная собственность устанавливается также на земли общего пользования садоводческих товариществ, животноводческих, дач-ных, гаражных кооперативов.

Говоря об общей долевой собственности, необходимо уточнить, что в некоторых случаях требуется специальное регулирование отно-шений собственности на землю нормами земельного законодательства. Например, формальное применение гражданского законодательства к собственникам земельных долей, возникших при приватизации сельско-хозяйственных угодий, не позволяет выделить земельную долю в натуре (на местности), так как получить согласие значительного количества участников общей долевой собственности (общей численностью от 500 до 3000 человек) на выдел земельной доли в натуре (на местности), нота-риально удостоверить согласие каждого на практике невозможно.

"Государственная собственность на землю существует в двух фор-мах: федеральной собственности Российской Федерации и собственнос-ти субъектов Российской Федерации – республик в составе Российской Федерации, краев, областей, городов федерального значения – Москвы и Санкт-Петербурга, автономных областей и автономных округов".*

Условия и порядок пользования земельными участками определя-ются согласно Конституции Российской Федерации на основе федераль-ного закона.

В соответствии со ст. 52 Земельного Кодекса собственники земель-ных участков имеют право:

- самостоятельно хозяйствовать на земле;

- использовать в установленном порядке для нужд хозяйства име-ющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископа-емые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды;

- возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения;

- собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных куль-тур и насаждений;

в установленном порядке проводить оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с природоохранными требованиями ис-пользования земельных участков;

- участвовать в решении вопросов мелиорации их земель.

Думается, что землевладельцы, землепользователи и арендаторы обладают всеми правами собственников земельных участков, в том числе правом на компенсацию вложенных на повышение плодородия почв зат-___________________

* См. с. 54 Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой аспект.// Гос. и право.-1998.-№.2   

рат при добровольном отказе от земельного участка, в соответствии с Гражданским Кодексом РФ.

Использование земельных участков осуществляется собственниками земельных участков, землевладельцами, землепользо-вателями и арендаторами с соблюдением следующих требований законодательства:

- эффективно использовать землю в соответствии с целевым наз-начением, повышать ее плодородие, применять природоохранные техно-логии производства, не допускать ухудшения экологической обстановки на территории в результате своей хозяйственной деятельности;

- осуществлять комплекс мероприятий по охране земель;

- своевременно вносить земельный налог и арендную плату;

- не нарушать права других собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, а также порядок пользования лесными угодьями, водными и другими природными объек-тами;

- своевременно предоставлять в соответствующий Совет народ-ных депутатов установленные законодательством сведения о состоянии и использовании земель;

- вести любое строительство, руководствуясь действующими строительными нормами и правилами по согласованию с землеустро-ительными, архитектурно-градостроительными, пожарными, санитар-ными и природоохранными органами. При аренде земли у местных Сове-тов народных депутатов возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения в соответствии с целевым назна-чением земли, указанным в договоре, а при аренде земли у собственника – с согласия собственника.

В этой связи необходимо отметить, что Градостроительный кодекс Российской Федерации от 7 мая 1998 года устанавливает, что при разра-ботке градостроительной документации следует предусматривать меро-приятия по охране окружающей природной среды, определенные зада-нием на разработку градостроительной документации.

Ст. 10 Градостроительного Кодекса указывает на то, что собствен-ники, владельцы, пользователи и арендаторы земельных участков и иных объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятель-ности обязаны соблюдать требования охраны окружающей среды и эко-логической безопасности, предусмотренные градостроительной докумен-тацией, а также санитарные правила.

Ст. 16 Градостроительного Кодекса гласит, что "при осуществле-нии градостроительной деятельности использование земельных участков гражданами и юридическими лицами, являющимися соответственно соб-ственниками, владельцами, пользователями или арендаторами земельных участков, проводится с соблюдением разрешенного использования объек-тов недвижимости в соответствии с градостроительными регламентами, предусмотренными правилами застройки, а также с соблюдением крас-ных линий, которые установлены проектами планировки".

Статья 55 Земельного кодекса устанавливает гарантии прав соб-ственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов.

Субъекты права государственной и муниципальной собственности на землю сами не осуществляют хозяйственной эксплуатации земли. Пра-вомочие пользования может реализовываться ими путем присвоения час-ти, земельной ренты, принадлежащей им как земельным собственникам и извлекаемой субъектами, использующими земли, находящиеся в госу-дарственной или муниципальной собственности, прибыли. Обладая пра-вом на земельную ренту посредством извлечения через систему аренд-ных платежей, подоходного налога, установления цен на продукцию и др., субъекты права государственной и муниципальной собственности могут ее не извлекать оставляя полностью или частично землепользова-телю, арендатору. Правомочие распоряжения земельными участками, принадлежащее субъектом права государственной и муниципальной соб-ственности на землю, осуществляется от их имени управомоченными органами государственной власти и местного самоуправления в пределах их компетенции.

Таким образом, рассмотрены особенности использования участков земли как объектов естественного происхождения, которые как и участки недр, относятся к недвижимому имуществу.

 

Участки недр являются одним из природных объектов. Потреб-ляемая, используемая человеком часть недр является природным ресур-сом, который, согласно Конституции Российской Федерации (ст.9), наряду с другими природными ресурсами используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

При рассмотрении законодательного регулирования использования недр необходимо отметить принцип взаимосвязи и взаимозависимости правовых режимов земле- и недропользования, который проявляется в двух основных положениях.

Во-первых, согласно ст. 52 ЗК РСФСР, собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы в пределах своих земельных участков имеют право без специального разрешения в установленном порядке использовать общераспространенные полезные ископаемые, торф, водные объекты, пресные подземные воды.

Во-вторых, как это следует из норм того же ЗК РСФСР (ст.83), пре-доставление земельных участков для пользования недрами проводится только после оформления горного отвода, утверждения проекта рекуль-тивации земель и восстановления ранее отработанных площадей.

«Следует сказать, что законы о природных ресурсах несколько по-иному определяют эти объекты применительно к праву собственности. Так, Закон РФ «О недрах» признает объектом государственной собст-венности недра в целом как часть земной коры, расположенную ниже почвенного слоя и дна водоемов, простирающуюся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения».*

К объектам прав на недра относятся государственный фонд недр Российской Федерации и участки недр. Государственный фонд недр сос-тавляет используемые участки и неиспользуемые части недр в пределах государственных границ Российской Федерации (ст.2 Закона РФ «О недрах»). Участки же недр в виде горного отвода или геологического отвода Законом рассматриваются как объекты, которые могут предостав-ляться в пользование.

Горный отвод представляет собой участок недр (геометризи-рованный при помощи пространственных границ блок недр), предос-тавленный для добычи полезных ископаемых, строительства и эксплу-атации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных иско-паемых, образования особо охраняемых геологических объектов, а также для проведения геологического изучения недр с одновременной или непосредственно следующей за ним добычей полезных ископаемых.

При определении границ горного отвода учитываются размеры участка недр, определяющие объект пользования и зоны влияния работ, связанных с пользованием недрами (подходные и эксплуатационные гор-ные выработки и др.).

Геологический отвод представляет собой участок недр (геометри- зированный при помощи пространственных границ блок недр), предос- тавленный для геологического изучения недр.

В соответствии со ст. 9 Конституции Российской Федерации, земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государ-ственной, муниципальной и иных формах собственности.

____________________

* См. с. 274 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской федерации, части первой. М.: ИНФРА – М - НОРМА, 1999.

Конституция провозгласила равенство всех форм собственности на природные ресурсы. Однако, законодательство о недрах и, в первую оче-редь, Закон Российской Федерации «О недрах» – не восприняли принцип множественности форм собственности на природные ресурсы и их равной правовой защиты. Указанный закон не отвергает названный прин-цип, равно как и нигде не употребляет термин «государственная соб-ственность на недра». Однако по существу, все формы собственности он сводит только к государственной. Так, ст. 2 Закона дает понятие и состав государственного фонда недр. Согласно этой норме, распоряжение госу-дарственным фондом недр осуществляется путем принятия совместных решений государственных органов Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

«Право пользования недрами является производным от права соб-ственности на недра. Это основной вид прав на участки недр. В зави-симости от сроков, пользование участками недр подразделяется на бес-срочное («без ограничения срока») и срочное («на определенный срок»). Других видов прав на недра – владение, аренду – Закон РФ «О недрах» не предусматривает и, следовательно, не регулирует.

Участки недр предоставляются в пользование для:

а) геологического изучения;

б) добычи полезных ископаемых, в том числе, для использования отходов горнодобывающего и связанных с ним производств;

в) строительства и эксплуатации подземных сооружений, не свя-занных с добычей полезных ископаемых;

г) образований особо охраняемых геологических объектов, имею-щих научное, культурное, эстетическое, санитарно-оздоровительное и иное значение (научные и учебные полигоны, геологические заповед-ники, заказчики, памятники природы, пещеры и другие подземные полости);

д) сбора минералогических палеонтологических и других геологи-ческих коллекционных материалов.

Пользователями участков недр для добычи общераспространенных полезных ископаемых, торфа, пресных подземных вод, а также для строи-тельства подземных сооружений для своих нужд в пределах участка недр могут быть любые юридические лица и граждане. Пользователями недр для добычи радиоактивного сырья могут быть только государственные предприятия».*

«В соответствии с «Положением о порядке лицензирования поль-зования недрами», утвержденным постановлением Верховного Совета РФ от 15 июля 1992 г., пользователь недр, получивший горный отвод, имеет исключительное право осуществлять в его границах пользование недрами в соответствии с предоставленной лицензией. Любая деятель-ность, связанная с пользованием недрами в границах горного отвода, может осуществляться только с согласия пользователя недр».**

Ст. 130 Гражданского Кодекса относит к объектам недвижимости естественного происхождения, и обособленные водные объекты.

 

Обособленный водный объект (замкнутый водоем) - небольшой по площади и непроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами (ст. 1 Водного Кодекса от 18.10.95 г.)

В соответствии со ст. 9 Конституции Российской Федерации, вод- ные объекты могут находиться в частной, государственной, муниципаль-ной и иных формах собственности.

Однако, Водный Кодекс РФ (ст. 34) устанавливает, что в Рос-___________________

* См. с. 236 Земельное право России под ред. Петрова В.В. М.: Зерцало. 1998.

** См. с. 237-238 Земельное право России под ред. Петрова В.В. М.: Зерцало. 1998.

сийской Федерации предусмотрена только государственная собствен-ность на водные объекты в целом. Обособленные же водные объекты (замкнутые водоемы) могут находиться не только в государственной соб-ственности, но и в муниципальной, а также принадлежать на праве соб-ственности гражданам и юридическим лицам. Муниципальная и частная собственность допускается только на обособленные водные объекты.

Обособленные водные объекты, не находящиеся в муниципальной собственности, в собственности граждан и юридических лиц, являются государственной собственностью (ст. 35 ВК РФ). В государственной собственности находятся водные объекты, принадлежащие на праве соб-ственности Российской Федерации (федеральная собственность), и вод-ные объекты, принадлежащие на праве собственности субъектам Рос-сийской Федерации (собственность субъектов Российской Федерации). От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рам-ках своей компетенции.

Водные объекты, находящиеся в государственной собственности, согласно ст. 35 ВК не подлежат передаче в собственность муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам.

Обособленные водные объекты, принадлежащие на праве собствен-ности городским и сельским поселениям, а также другим муниципаль-ным образованиям, являются муниципальной собственностью, владение, пользование и распоряжение которой осуществляют соответствующие органы местного самоуправления. В муниципальной собственности находятся обособленные водные объекты, предназначенные для муни-ципальных нужд (ст. 39 ВК РФ).

Статья 41 ВК предусматривает права на водные объекты лиц, не являющихся их собственниками:

- право долгосрочного пользования;

- право краткосрочного пользования;

- право ограниченного пользования (водный сервитут).

Водные объекты, находящиеся в государственной собственности, предоставляются гражданам или юридическим лицам в долгосрочное и краткосрочное пользование в зависимости от целей их использования, ре-сурсного потенциала и экологического состояния водных объектов. Пра-во краткосрочного пользования водным объектом устанавливается на срок от трех до двадцати пяти лет. Право пользования водным объектом может быть продлено по инициативе водопользователя в установленном порядке (ст. 42 ВК РФ).

Водным кодексом установлены формы ограниченного пользования водным объектом – публичный и частный водные сервитуты. Каждый может пользоваться водными объектами общего пользования и иными водными объектами, если иное не предусмотрено законодательством Рос-сийской Федерации (публичный водный сервитут).

В силу договора права лиц, которым водные объекты предос-тавлены в долгосрочное или краткосрочное пользование, могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц (частный водный сервитут). Общие положения о сервитутах, предусмотренные ГК, приме-няются к водным сервитутам в той мере, в какой это не противоречит требованиям Водного Кодекса.

Публичные и частные водные сервитуты могут устанавливаться в целях:

- забора воды без применения сооружений, технических средств и устройств;

- водопоя и пригона скота;

- использования водных объектов в качестве водных путей для паромов, лодок и других маломерных плавательных средств.

Водный сервитут устанавливается водным законодательством РФ или договором, для его осуществления не требуется лицензии на водо-использование.

Права пользования водными объектами приобретаются и переходят от одного лица к другому на основании лицензии на водопользование, выдаваемой специально уполномоченным государственным органом уп-равления использованием и охраной водного фонда, и заключенного в соответствии с ней договора пользования водным объектом.

Статья 59 ВК предусматривает государственную регистрацию до-говоров пользования водными объектами.

Статья 86 ВК раскрывает понятие общего и специального водо-пользования. Использование водных объектов без применения соору-жений, технических средств и устройств (общее водопользование) может осуществляться гражданами и юридическими лицами без получения лицензии на водопользование.

Использование водных объектов с применением сооружений, тех-нических средств и устройств (специальное водопользование) осущес-твляется гражданами и юридическими лицами только при наличии спе-циального разрешения (лицензии) на водопользование, за исключением случаев использования водных объектов для плавания на маломерных плавательных средствах и для разовых посадок (взлетов) воздушных судов.

Общее водопользование на обособленных водных объектах, нахо-дящихся в муниципальной собственности, допускается на условиях, уста-новленных соответствующими органами местного самоуправления по согласованию со специально уполномоченным государственным органом управления использованием и охраной водного фонда. Орган местного самоуправления обязан объявить в установленном порядке об условиях общего водопользования или о его запрещении на водном объекте, находящемся в муниципальной собственности.

Общее водопользование на обособленных водных объектах, нахо-дящихся в собственности граждан или юридических лиц, допускается на условиях, установленных собственником по согласованию со специально уполномоченным государственным органом управления использованием и охраной водного фонда. Собственник обособленного водного объекта обязан объявить об условиях общего водопользования или о его запре-щении в соответствии с порядком объявления, установленным органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии с п.1, ст. 130 Гражданского кодекса, к недвижи-мому имуществу, отнесено все то, что прочно связано с землей, - леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты, пере-мещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозмо-жно. Эти объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они свя-заны с землей. Будучи отделёнными от нее, они становятся движимыми вещами.

 

Леса как естественный объект недвижимости занимают цент-ральное место в составе элементов лесного фонда.

«Основы лесного законодательства РФ определяют леса как совокупность земли, древесной, кустарниковой и травянистой растительности, животных, микроорганизмов и других компонентов окружающей природной среды, биологически взаимосвязанных и влияющих друг на друга в своем развитии».*

Согласно Конституции РФ, леса могут находиться в государствен-ной, муниципальной и частной собственности.

На сегодняшний день доминирующей среди других форм соб-ственности на леса является государственная собственность. Распределе- ние объектов лесного фонда между федеральной собственностью и собственностью субъектов Российской Федерации производится на основе Лесного Кодекса РФ и договоров Федерации с субъектами Феде-____________________

* См. с. 246 Земельное право России под ред. Петрова В.В. М.: Зерцало. 1998.

рации.

«К муниципальной собственности могут быть отнесены лесные участки городских лесов, лесопаркового пояса, обслуживающие потреб-ности городов и районов».*

Статья 20 Лесного кодекса РФ от 29.01.97 г. предусматривает право собственности граждан и юридических лиц на древесно-кустар-никовую растительность, расположенную на земельном участке.

Древесно-кустарниковая растительность, которая появилась в ре-зультате хозяйственной деятельности или естественным образом на зе-мельном участке после передачи его в собственность гражданину или юридическому лицу, является его собственностью, которой он владеет, пользуется и распоряжается по своему усмотрению.

Лесным кодексом установлены публичный и частный лесные сер-витуты.

Граждане имеют право свободно пребывать в лесном фонде и в не входящих в лесной фонд лесах, если иное не предусмотрено законо-дательством Российской Федерации (публичный лесной сервитут).

В соответствии со ст. 21 ЛК РФ, права пользования граждан и юри-дических лиц участками лесного фонда и права пользования участками, не входящими в лесной фонд, могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц на основании договоров, актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, а также судебных ре- решений (частный лесной сервитут).

Также раскрыты виды осуществления прав пользования участками лесного фонда и прав пользования участками лесов, не входящих в лес-ной фонд.

Ознакомившись с Лесным Кодексом РФ можно сделать вывод о ___________________

* См. с. 248 Земельное право России под ред. Петрова В.В. М.: Зерцало. 1998.

том, что участки лесного фонда предоставляются гражданам и юриди-ческим лицам на следующих правах пользования: аренды, безвозмез-дного пользования, концессии и краткосрочного пользования.

Правами пользования участками лесов, не входящих в лесной фонд, являются безвозмездное пользование и краткосрочное пользование.

"Основы лесного законодательства Российской Федерации", утратившие силу в связи с принятием Лесного Кодекса, предусматривали семь видов лесного пользования. Это: заготовка живицы (сока хвойных деревьев), древесины, второстепенных лесных материалов (пней, коры, сосновой и еловой лапки); побочные лесные пользования (подразделяются на два вида – общедоступные (сбор грибов, ягод), не требующие специального разрешения (лицензии), и специальные (сенокошение, пастьба скота, заготовка технического сырья, лекарст-венных трав); пользование лесом для нужд охотничьего хозяйства; в научно-исследовательских целях; для реализации культурных и оздоро-вительных интересов, туристических и спортивных задач. Действующее лесное законодательство не даёт такой схемы определения пользователей лесным фондом.

В соответствии со ст. 17 ЛК РФ "лесопользователями являются граждане и юридические лица (в том числе иностранные), которым пре-доставлены права пользования участками лесного фонда и права пользо-вания участками лесов, не входящих в лесной фонд".

Передача участков лесного фонда в пользование производит район-ная (городская) администрация на основе прямых переговоров, торгов, конкурсов.

Права пользования участками лесного фонда и права пользования участками лесов, не входящих в лесной фонд, возникают на основании договора аренды участка лесного фонда, договора безвозмездного поль-зования участком лесного фонда, а также лесорубочного билета, ордера или лесного билета.

В соответствии со ст. 31 Лесного кодекса, субаренда участков лес-ного фонда запрещена.

По договору аренды, безвозмездного пользования участок лесного фонда предоставляется на срок до одного года.

Немаловажным моментом является оборотоспособность лесных объектов (ст. 12 ЛК РФ).

Оборот лесного фонда не допускается. Купля-продажа, залог и со-вершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой от-чуждение участков лесного фонда, а также участков, не входящих в лесной фонд не допускаются.

Леса и многолетние насаждения как объекты недвижимого иму-щества рассмотрены лесным и гражданским законодательством, где уста-новлены основные положения владения, пользования и распоряжения этими объектами.

 

Искусственные объекты

Здания и сооружения являются искусственными объектами нед-вижимости тесно связанными с землёй.

Гражданским Кодексом РФ и Законом "О государственной регис-трации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" максимально рег-ламентированы порядок перехода права собственности на здания и со-оружения, обязанности по содержанию и ответственность пользователей (например, арендаторов) зданий и сооружений (Гл. 34, параграф 4 ГК РФ), а так же государственная регистрация перехода прав на здания и сооружения.

«Так, установлено общее правило о том, что при продаже зданий, сооружений или другой недвижимости к покупателю одновременно с пе-редачей права собственности на недвижимость переходят соответству-ющие права на земельный участок.

В тех случаях, когда продавец недвижимости является собствен-ником земельного участка, он вправе либо продать его, либо передать по-купателю на иных правах – праве аренды, праве пользования и т.п.

Если продавец недвижимости не является собственником земель-ного участка. В этом случае к покупателю переходят те же права пользо-вания земельным участком, что принадлежали самому продавцу (право аренды, право постоянного бессрочного пользования и др.).

Недвижимость может быть продана без согласия собственника земельного участка. Однако если продажа будет противоречить условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором (например, его целевому использованию для природоохранных целей), продавец недвижимости должен получить согласие собственника земли на продажу здания, сооружения и т.п.

Несоблюдение данного требования дает основание считать сделку купли-продажи недвижимости ничтожной».*

Когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание или сооружение, продан без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, условия пользования земельным участ-ком определяются договором купли-продажи либо, если такие условия в договоре отсутствуют, у собственника недвижимости (продавца земель- ного участка) появляется ограниченное право пользования (сервитут) той частью проданного земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с назначением. Пос-кольку сервитут является вещным правом, его владелец защищается так же, как и собственник.

Рассмотрим содержание прав на земельный участок при аренде на-ходящегося на нём здания или сооружения. В соответствии со ст. 653 ГК РФ арендатор, нанимая здание или сооружение, приобретает и право _________________________

* См. с. 126-127 Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. М.: ИНФРА-М-НОРМА.1996.

пользования земельным участком, на котором расположены эти объекты. Данная формула универсальна, независимо от того, на каких правах получает земельный участок арендодатель.

При отсутствии в договоре аренды условия о пользовании аренда-тором земельным участком считается несогласованным сторонами, но не ведущим к недействительности договора аренды, поскольку права на земельный участок здесь производны от прав на арендуемые здания и сооружения.

"Если арендодатель – не собственник земельного участка (например, арендатор или его бессрочный пользователь), то закон освобождает его от необходимости испрашивать у собственника земли согласия на ее передачу арендатору здания или сооружения, стоящего на этом участке. Он передает ему земельный участок независимо от мнения собственника относительно этой передачи. В этом случае, однако, возможны только правомочия срочного пользования.

Когда стороны не оговорили условия пользования землей, арендатор пользуется земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, автоматически в течение срока самой аренды здания или сооружения."*

В соответствии со ст. 617 ГК РФ, переход права собственности и других внешних прав на арендуемые здания или сооружения к другому лицу не служит основанием для изменения или расторжения договора аренды. Соответственно аналогичное правило применимо к земельному участку, на котором находятся арендуемые здания и сооружения.

«Положения ГК о договорах дарения и ренты не содержат аналогичных правил в отношении недвижимости и земельного участка, на котором она находится. Представляется, что к ним по аналогии _________________________

* См. с. 223 Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. М.: ИНФРА-М-НОРМА.1996.

должны применяться правила купли-продажи недвижимости».*

Рассматривая данный пункт, на мой взгляд, необходимо раскрыть содержание правоотношений на земельный участок при переходе прав на здание и сооружение, то есть содержание статей 552, 553 и 652, 653 ГК.

Предприятие как имущественный комплекс.

Термин "предприятие" используется в гражданском праве в двух смыслах: как юридическое лицо - субъект гражданского права и как особый вид недвижимости - объект гражданского права.

Предприятию как объекту гражданских прав присущи следующие признаки:

Во-первых это единый имущественный комплекс, включающий все виды имущества, предназначенные для осуществления деятельности, - земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на фирменное наиме-нование, товарные знаки и знаки обслуживания и другие исключительные права.

Недвижимостью признается предприятие в целом как имущест-венный комплекс, который используется для осуществления предпри-нимательской деятельности. Он может являться госу