Как объект гражданского права

НОВЫЙ ГУМАНИТАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Наталии Нестеровой

 

ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА

Выпускная дипломная работа

студентки V курса Ковалёвой Елены Владиславовны

 

 

Научный руководитель

Мелузова А.О.

 

г. Москва 2004 год

СОДЕРЖАНИЕ.

Введение	3
Глава 1. Общая характеристика объектов гражданского права	5
Глава 2. Характеристика недвижимости как объекта гражданского права	14
2.1. Объекты естественного происхождения 2.2. Искусственные объекты	14 31
Глава 3. Правовой режим недвижимости	40
3.1. Способы приобретения права собственности	40
3.2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним	43
3.3. Особенности правового режима недвижимого имущества	61
Глава 4. Особенности совершения отдельных сделок с недвижи-мостью	65
4.1. Купля-продажа недвижимости	66
4.2. Залог недвижимости (ипотека)	73
4.3. Обременение рентой недвижимого имущества   4.4. Доверительное управление недвижимостью	81   84
Заключение	96
Библиография	98

        

        

                                                                                                      

ВВЕДЕНИЕ.

Одним из основных условий успешного построения российского гражданского общества с устойчивой рыночной экономикой является наличие четко сформированной системы законодательства. Настоящее время знаменует собой принципиально важный период в развертывании российской правовой реформы.

На данный момент вопросы правового положения недвижимого имущества как объекта гражданского права приобрели особую значи-мость. Сложность и многообразие объектов недвижимости – земли, её недр, жилых и нежилых строений и т.п., - вызывает необходимость глубокого изучения этого предмета.

С переходом к рыночной экономике установилось множество форм собственности на недвижимое имущество: частная, государственная, муни-ципальная и иные. Недвижимость включена в систему рыночного оборота путем совершения с ней таких сделок, как купля-продажа, залог, наследование, доверительное управление, аренда и другие.

В последнее время делаются попытки разработки концептуальных документов в этой области, законодательные акты сопровождаются, как правило, обширными комментариями. Следствием этого является введе-ние большого объема новаций в законодательство о недвижимости, что обусловлено требованиями сегодняшнего дня. В качестве примера здесь можно привести такие законодательные акты, как Федеральный Закон Российской Федерации от 21.07.97 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральный Закон Российской Федерации от 16.07.98 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Градостроительный кодекс Российской Федерации от 07.05.98 г., Лесной кодекс Российской Федерации от 29.01.97 г., Воздушный кодекс Российской Федерации от 19.03.97 г. Кроме того, многие действующие законы имеют многочисленные дополнения и поправки, в целях их развития и конкретизации принимаются другие правовые акты (указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, ведомственные нормативные документы). Однако, при практической реализации подоб-ных норм возникают некоторые трудности, что объясняется слабой подго-товкой субъектов гражданского оборота в сфере законодательства о недви-жимости. Вместе с тем, действует известный принцип: незнание закона не освобождает от ответственности за его нарушение. Такое положение вещей на деле приводит к спорным ситуациям, благодаря которым расширяется судебная практика рассмотрения споров, связанная с применением граж-данами и юридическими лицами правовых норм в сфере владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. Изучение основ гражданского права и экономической сущности правовых норм в области недвижимости поможет специалистам, менеджерам, руководителям пред-приятий и другим заинтересованным в данной области лицам ориенти-роваться в огромном массиве правовых актов и норм, регулирующих рынок недвижимости, осознать сущность правовых институтов и избежать ошибок в правоотношениях с различными субъектами хозяйствования.

Данные проблемы весьма актуальны и имеют современный харак-тер, что и послужило поводом для выбора мной этой темы. Целью насто-ящей работы является постановка и попытка рассмотрения наиболее серьёзных, на мой взгляд, вопросов в этой области. Мной последовательно реализован принцип синтеза теоретических знаний и правопри-менительной практики, что позволяет получить объективное представ-ление о характере отношений, связанных с реализацией прав на недви-жимое имущество, выделить главные факторы, влияющие на формиро-вание таких правоотношений.

Данная тема мной тщательно рассмотрена и осмыслена, что позволило раскрыть сущность и особенности недвижимого имущества как объекта Гражданского права.

ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТОВ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА.

 «Объектами гражданских прав являются материальные и духовные блага, по поводу которых субъекты гражданского права вступают между собой в правовые отношения».*

Круг этих благ (объектов) чрезвычайно широк и многообразен. В соответствии со ст. 128 ГК, к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги; иное имущество; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); немате-риальные блага.

Среди объектов гражданского права особое место принадлежит вещам, что определяется, во-первых, их наибольшей распрост-ранённостью и, во-вторых, возникновением по поводу вещей право-отношений собственности.

Вещи – материальные предметы внешнего по отношению к чело-веку окружающего мира. Ими являются как продукты человеческого труда, так и предметы, созданные самой природой и используемые людьми в своей жизнедеятельности, - земля, полезные ископаемые, расте-ния и т.д. Важнейший признак вещей, благодаря которому они и стано-вятся объектами гражданских прав, заключается в их способности удов-летворять те или иные потребности людей. Предметы, не обладающие полезными качествами либо, полезные свойства которых еще не открыты людьми, а также предметы, не доступные людям на данном этапе разви-тия человеческой цивилизации (к примеру, космические тела), объектами гражданско-правовых отношений не выступают.

Иными словами, статус вещей приобретают лишь материальные ценности, то есть материальные блага, полезные свойства которых осоз-

_______________________

* См. с. 205 Гражданское право. Учебник под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. /М.: Проспект/ 1998

наны и освоены людьми.

«Таким образом, под вещами наука гражданского права понимает данные природой и созданные человеком ценности материального мира, выступающие в качестве объектов гражданских прав».*

Статья 129 ГК делит объекты гражданских прав на три группы, приняв за основу деления оборотоспособность соответствующих объек-тов. «Оборотоспособность объектов гражданских прав означает допусти-мость совершения сделок и иных действий, направленных на их передачу в рамках гражданско-правовых отношений. В зависимости от этого разделены на три группы: свободные в обороте, ограниченные и изъятые из оборота».**

По общему правилу объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться – это правило является общим, а ограничение оборотоспо-собности объекта или его изъятие из оборота – является исключением из этого правила.

П. 3, ст. 129 ГК РФ предусматривает, что любое ограничение оборотоспособности должно непременно осуществляться в порядке, предусмотренном законом. Это означает, что на уровне закона необ-ходимо по крайней мере установить, каким образом должны опреде-ляться виды ограниченно оборотоспособных объектов. Все остальные вопросы, включая круг подлежащих ограничению видов объектов, могут решаться любым уполномоченным законом государственным органом. Такого рода ограничения содержатся, например, в постановлении Правительства РФ от 10 декабря 1992 года «О поставках продукции и товаров, реализация которых запрещена». В соответствии с Законом

_____________________

* См. с. 206 Гражданское право. Учебник под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. /М.: Проспект/ 1998.

** См. с. 272 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской федерации, части первой (постатейный) /М.: Инфра-М/ 1999.

СССР от 29 октября 1976 г. «Об охране и использовании памятников истории и культуры» при продаже или ином отчуждении памятников истории и культуры требуется предварительное уведомление госу-дарственных органов охраны памятников, поскольку государство имеет преимущественное право их покупки.

К изъятию из оборота Гражданский Кодекс РФ (п. 2, ст. 129) отно-сится строже: виды изъятых из оборота объектов должны быть прямо указаны в законе. «К ним относятся некоторые виды вооружения, ядерная энергия и др., предусмотренные в Указе Президента РФ от 22 февраля 1992 г. «О видах продукции (работ, услуг) и отходов производства, сво-бодная реализация которых запрещена».*

Вещи, изъятые из оборота вообще не могут быть предметом граж-данско-правовых сделок.

Объекты гражданских прав принято разделять на:

- вещи, к числу которых относятся, деньги, валютные ценности;

- ценные бумаги и права на вещи;

- работы и услуги;

- информация;

- результаты интеллектуальной деятельности; в том числе исклю-чительные права на них (интеллектуальная собственность);

- нематериальные блага.

Искусственные объекты

Здания и сооружения являются искусственными объектами нед-вижимости тесно связанными с землёй.

Гражданским Кодексом РФ и Законом "О государственной регис-трации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" максимально рег-ламентированы порядок перехода права собственности на здания и со-оружения, обязанности по содержанию и ответственность пользователей (например, арендаторов) зданий и сооружений (Гл. 34, параграф 4 ГК РФ), а так же государственная регистрация перехода прав на здания и сооружения.

«Так, установлено общее правило о том, что при продаже зданий, сооружений или другой недвижимости к покупателю одновременно с пе-редачей права собственности на недвижимость переходят соответству-ющие права на земельный участок.

В тех случаях, когда продавец недвижимости является собствен-ником земельного участка, он вправе либо продать его, либо передать по-купателю на иных правах – праве аренды, праве пользования и т.п.

Если продавец недвижимости не является собственником земель-ного участка. В этом случае к покупателю переходят те же права пользо-вания земельным участком, что принадлежали самому продавцу (право аренды, право постоянного бессрочного пользования и др.).

Недвижимость может быть продана без согласия собственника земельного участка. Однако если продажа будет противоречить условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором (например, его целевому использованию для природоохранных целей), продавец недвижимости должен получить согласие собственника земли на продажу здания, сооружения и т.п.

Несоблюдение данного требования дает основание считать сделку купли-продажи недвижимости ничтожной».*

Когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание или сооружение, продан без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, условия пользования земельным участ-ком определяются договором купли-продажи либо, если такие условия в договоре отсутствуют, у собственника недвижимости (продавца земель- ного участка) появляется ограниченное право пользования (сервитут) той частью проданного земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с назначением. Пос-кольку сервитут является вещным правом, его владелец защищается так же, как и собственник.

Рассмотрим содержание прав на земельный участок при аренде на-ходящегося на нём здания или сооружения. В соответствии со ст. 653 ГК РФ арендатор, нанимая здание или сооружение, приобретает и право _________________________

* См. с. 126-127 Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. М.: ИНФРА-М-НОРМА.1996.

пользования земельным участком, на котором расположены эти объекты. Данная формула универсальна, независимо от того, на каких правах получает земельный участок арендодатель.

При отсутствии в договоре аренды условия о пользовании аренда-тором земельным участком считается несогласованным сторонами, но не ведущим к недействительности договора аренды, поскольку права на земельный участок здесь производны от прав на арендуемые здания и сооружения.

"Если арендодатель – не собственник земельного участка (например, арендатор или его бессрочный пользователь), то закон освобождает его от необходимости испрашивать у собственника земли согласия на ее передачу арендатору здания или сооружения, стоящего на этом участке. Он передает ему земельный участок независимо от мнения собственника относительно этой передачи. В этом случае, однако, возможны только правомочия срочного пользования.

Когда стороны не оговорили условия пользования землей, арендатор пользуется земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, автоматически в течение срока самой аренды здания или сооружения."*

В соответствии со ст. 617 ГК РФ, переход права собственности и других внешних прав на арендуемые здания или сооружения к другому лицу не служит основанием для изменения или расторжения договора аренды. Соответственно аналогичное правило применимо к земельному участку, на котором находятся арендуемые здания и сооружения.

«Положения ГК о договорах дарения и ренты не содержат аналогичных правил в отношении недвижимости и земельного участка, на котором она находится. Представляется, что к ним по аналогии _________________________

* См. с. 223 Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. М.: ИНФРА-М-НОРМА.1996.

должны применяться правила купли-продажи недвижимости».*

Рассматривая данный пункт, на мой взгляд, необходимо раскрыть содержание правоотношений на земельный участок при переходе прав на здание и сооружение, то есть содержание статей 552, 553 и 652, 653 ГК.

Предприятие как имущественный комплекс.

Термин "предприятие" используется в гражданском праве в двух смыслах: как юридическое лицо - субъект гражданского права и как особый вид недвижимости - объект гражданского права.

Предприятию как объекту гражданских прав присущи следующие признаки:

Во-первых это единый имущественный комплекс, включающий все виды имущества, предназначенные для осуществления деятельности, - земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на фирменное наиме-нование, товарные знаки и знаки обслуживания и другие исключительные права.

Недвижимостью признается предприятие в целом как имущест-венный комплекс, который используется для осуществления предпри-нимательской деятельности. Он может являться государственной или муниципальной собственностью либо принадлежать коммерческой орга-низации, созданной в форме хозяйственного общества или товарищества, производственного кооператива или некоммерческой организации, осу-ществляющей в соответствии с законом и ее уставом предприниматель- скую деятельность (например, имущество, используемое гаражным кооперативом для ремонта автомашин, его права и обязанности, связан-ные с этой деятельностью).

_________________________

* См. с. 276 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской федерации, части первой. М.: ИНФРА – М - НОРМА, 1999.

"В качестве предприятия может выступать и имущественный комплекс, принадлежащий индивидуальному предпринимателю либо чле-нам крестьянского (фермерского) хозяйства.

Совершение сделок с предприятием (например, продажа и т.п.) не влечет прекращения производственной или иной предпринимательской деятельности, которая осуществлялась предыдущим владельцем, т.е. объектом купли-продажи является имущественный комплекс «на ходу».

При совершении сделок с имущественным комплексом юриди-ческого лица оно не прекращает свою деятельность в качестве субъекта гражданского права. Если юридическое лицо ликвидируется как субъект гражданского права, предприятие является уже не единым имущест-венным комплексом, а лишь отдельными видами имущества. Помимо этого, в него не входят долги юридического лица".*

Логично предположить, что предприятие может быть объектом раз-личных сделок – купли-продажи, залога, аренды, наследования и др., как в целом, так и в части».

 

К недвижимости Гражданское законодательство относит и некоторые движимые по своим естественным свойствам вещи – воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Недвижимостью являются только те из них, которые подлежат государственной регистрации органами, уполномоченными осуществлять контроль за этими объектами (ч. 2, п. 1, ст. 130 ГК РФ).

Понятие указанных транспортных средств раскрывается в транс- портных уставах и кодексах, а космических объектов – в международных конвенциях (договорах, соглашениях).

_________________________

* См. с. 281 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской федерации, части первой. М.: ИНФРА – М - НОРМА, 1999.

 

Воздушные суда.

В соответствии со ст. 32 Воздушного кодекса РФ от 19.03.97 г. воздушное судно – это летательный аппарат, поддерживаемый в атмос-фере за счёт взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды.

Ст. 7 ВК РФ гласит, что воздушные суда как имущество граждан-ской и экспериментальной авиации "могут находиться в государственной и муниципальной собственности, собственности юридических лиц соб-ственности юридических лиц, а то же имущество государственной ави-ации и объекты единой системы организации воздушного движения - только в федеральной собственности, за исключением имущества ави-ации органов внутренних дел, которое может находиться в собственности субъектов Российской Федерации. В собственности граждан Российской Федерации могут находиться гражданские воздушные суда".

Порядок регистрации воздушных судов определен ст. 33 ВК РФ, которая указывает, что "гражданские воздушные суда подлежат регистра-ции в Государственном реестре гражданских воздушных судов иност-ранного государства при условии заключения соглашения о поддержании лётной годности между государством эксплуатанта и государством регистрации".

Данные о гражданских воздушных судах включаются в Государ-ственный реестр гражданских воздушных судов Российской Федерации при наличии сертификатов лётной годности (удостоверения о годности к полетам).

Государственные воздушные суда регистрируются в порядке установленном специально уполномоченным органом в области обороны по согласованию со специально уполномоченными органами, имеющими подразделения государственной авиации.

Ведение Государственного реестра гражданских воздушных судов Российской Федерации возлагается на специально уполномоченный орган в области гражданской авиации. Воздушное судно, зарегистри-рованное или учтенное в установленном порядке в Российской Феде-рации, приобретает национальную принадлежность Российской Федера-ции.

В случае залога гражданского воздушного судна сведения о залоге подлежат включению в Государственный реестр гражданских воздушных судов Российской Федерации.

При включении данных о гражданском воздушном судне в Госу-дарственный реестр гражданских воздушных судов Российской Феде-рации государственный и регистрационный опознавательные знаки, кото-рые наносятся на воздушное судно.

 

Космические объекты.

«Определение космического объекта как недвижимости не дано в российском законодательстве (Закон РФ от 20 августа 1993 г. «О косми-ческой деятельности»). Международные документы относят к ним соз-данные человеком космические аппараты различного назначения и их составные части (искусственные спутники Земли, автоматические и пило-тируемые корабли и станции, ракеты – носители и т.д.), запущенные в космос или доставленные на небесные тела либо сооруженные на них».*

«С 1961 года в ООН ведется регистрация (централизованный учет) запущенных космических объектов. Конвенция о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство, от 14 января 1975 года придала такой регистрации обязательный характер. Космический объект должен быть занесен в национальный реестр и зарегистрирован в ООН. Согласно Конвенции государство после регистрации направляет Генеральному сек- ретарю ООН определенный перечень сведений о каждом космическом объекте, занесенном в его регистр (название запускающего государства, обозначение или регистрационный номер объекта, дата запуска, пара-метры орбиты и др.). Полученную информацию Генеральный секретарь ООН вносит в реестр, который ведется Отделом космоса Секретариата _________________________

* См. с. 276 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской федерации, части первой. М.: ИНФРА – М - НОРМА, 1999.

ООН, и рассылает всем её членам.

Согласно ст. VIII Договора о космосе 1967 года, космический объект и его экипаж (включая международный) при их нахождении в космосе концентрируются и подчиняются власти государства, которое зарегистрировало данный космический объект».* Государство сохраняет свои суверенные права в отношении своих космических объектов и их экипажей во время их пребывания в космическом пространстве и на небесных телах.

Договор о космосе устанавливает также, что права собственности на космические объекты «остаются незатронутыми» как во время нахож-дения в космическом пространстве, так и после их возвращения на Землю. Иными словами, космические объекты и их составные части во время пребывания в космосе и после их возвращения на Землю принад-лежат тем же государствам, юридическим или физическим лицам, кото-рым они принадлежали до полета.

Регистрация воздушных судов, морских судов, судов внутреннего водного транспорта и космических объектов уполномоченными на то органами не заменяет регистрацию прав на них как на недвижимость, в порядке, предусмотренном ст. 131 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с указанием абзаца 2, п. 1, ст. 130 ГК, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

 

 

_________________________

* См. с. 429-430 Международное право под ред. Тункина Г.И. М.: Юрид. лит. 1994.

Купля-продажа недвижимости.

Договор купли-продажи недвижимости является наиболее расп-ространённым среди сделок с недвижимостью. Особенности и порядок заключения подобного договора, а также права и обязанности сторон раскрыты в § 7 гл. 30 ГК, а в части, не нашедшей урегулирования в этом параграфе, - в общих положениях о купле-продаже.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ: «по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество».

"Договор купли-продажи недвижимости заключается в виде од-ного документа, подписываемого сторонами, с обязательным изложе-нием в нём таких условий, как предмет договора и цена имущества. Для договора продажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется. Со вступлением в действие закона «О государственной регис-трации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», круг сделок, требующих соблюдения квалифицированной письменно (нотариальной) формы, сведен к минимуму. Утратили силу положения ст. 7 Закона о введении в действие части второй ГК, сохранявшей требования о нотариальном удостоверении договоров, предусмотренных ст. 550, 560, 574 ГК (договора продажи, (а в силу ст. 567 – и мены недвижимого имущества) вообще и предприятия как разновидности недвижимости). Следует отметить, что в г. Москве в соответствии с Информационным письмом Москомимущества и Московской городской нотариальной палаты от 15 марта 1994 г. при заключении договоров купли-продажи, мены и т.п. зданий, сооружений, нежилых помещений требуется их нотариальное оформление (Вестник мэрии Москвы 1994, № 5, с. 63-64).

Статья 550 ГК устанавливает, что несоблюдение письменной формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействи-тельность с применением последствий ничтожной сделки".*

«Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регис-трации» - гласит ст. 551 ГК РФ.

В данном случае можно привести следующий пример. «Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к об-ществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости поме-щения магазина, приобретенного по договору купли-продажи, заклю-ченному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку опла-ты.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. При рассмотрении спора судом установлено, что сум-ма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, то есть не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.

Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пе- пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором. При этом апелляционная инстанция обоснованного сослалась на следующие обстоятельства.

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сто-рон с момента его заключения. В статье 433 Кодекса указано, что дого-вор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным

_____________________

* См. с. 123 Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. М.: ИНФРА-М-НОРМА.1996.

с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обя-зательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (ст. 558) и договора купли-продажи предприятия (ст. 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.

Регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК) не озна-чает регистрации самого договора купли-продажи.

Поэтому договор купли-продажи нежилого помещения следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 ГК, а не с момента его государственной регистрации».*

При заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода прав соб-ственности на неё. Согласно п. 2, ст. 223 ГК право собственности у поку-пателя недвижимости возникает с момента государственной регистра-ции перехода этого права.

Из этого можно сделать вывод, что до момента регистрации пере-

хода права собственности покупатель, даже получив объект договора во владение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться в отноше-ниях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.).

Так «Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи стро-__________________

* См. с. 83 Обзор практики разрешения споров возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (информационное письмо от 13 ноября 1997 года №21) // Вестник Высшего Арбитражного Суда. – 1998. - №1.

ения, заключенной между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью.

В обоснование своих требований истец указал, что продал стро-ение по договору купли-продажи индивидуальному частному предпри-ятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью.

Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся.

Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске по следующим основаниям. В соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регис-трации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 551 Кодекса предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.

Поскольку право собственности на строение у индивидуального частного предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу.

С учётом изложенного кассационная инстанция правомерно отме-нила решение суда первой инстанции и удовлетворила исковые требо-вания акционерного общества».*

Порядок государственной регистрации перехода права соб-__________________

* См. с. 82 Обзор практики разрешения споров возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (информационное письмо от 13 ноября 1997 года №21) // Вестник Высшего Арбитражного Суда. – 1998. - №1.

ственности должен регулироваться федеральным законом «О регис-трации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п.6, ст. 131 ГК).

Законом предусмотрена возможность принятия судом решения о государственной регистрации перехода права собственности на недви-жимость, если одна из сторон уклоняется от такой регистрации (п. 3, ст. 551 ГК РФ).

Примечательно, что ст. 552 ГК предусмотрено, что "по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с пе-редачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования. В случаях, когда продавец недвижи-мости является собственником земельного участка, он вправе либо продать его, либо передать покупателю на иных правах - праве аренды, праве пользования и т.п."

Таким образом, если договором не отделено передаваемое поку-пателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её исполь-зования.

Если продавец недвижимости не является собственником земель-ного участка, то к покупателю переходят те же права пользования земе-льным участком, что принадлежали самому продавцу (право аренды, постоянного бессрочного пользования и др.).

Из ст. 552 ГК РФ следует, что "недвижимость в таких случаях может быть продана без согласия собственника земельного участка, если это не будет противоречить условиям пользования таким участком, уста-новленным законом или договором".

 «Определение предмета договора продажи недвижимости дол-жно быть произведено с особой тщательностью и содержать все характеристики и данные, как то: местоположение (адрес), категорию земли, цели её использования, общую площадь; при продаже зданий, сооружений и нежилых помещений – местоположение, наименование, назначение, площадь, в том числе жилую, этажность и другие пара-метры. При отсутствии данных о предмете договор считается незакон-ченным в соответствии со статьей 554 ГК».*

Цена договора, как и его предмет, отнесены к существенным условиям договора. Цена продаваемой недвижимости определяется соглашением сторон. Законом установлены следующие требования к порядку определения цены на недвижимость.

Во-первых, если земельный участок продается вместе со зданием, сооружением и другой недвижимостью (ст. 552 ГК), то цена на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка. Если же земельный участок передается на праве аренды и т.п., то в цену здания, сооружения и другой недвижимости включается лишь цена этого права. Во-вторых, если в договоре цена на недвижимое имущество за объект в целом, а не за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества. Закон предусматривает возможность установления сторонами иного порядка определения цены в договоре купли-продажи недвижимости.

"Поскольку цена отнесена к существенным условиям договора, то при ее несогласовании сторонами договор о продаже недвижимости считается незаключенным. Как и сам договор о продаже недвижимости, любое соглашение о цене или её изменении должно быть обличено в письменную форму под страхом недействительности договора в це-_____________________

* См. с. 128 Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. М.: ИНФРА-М-НОРМА.1996.

лом".*

Статья 556 ГК определяет порядок и момент исполнения про-давцом договора продажи недвижимости. Исполнение договора состоит из двух юридически значимых действий: а) подписание документа, сви-детельствующего о приёме-передачи; б) вручение имущества покупа-телю. Уклонение сторон от подписания передаточного акта (иного доку- мента о передаче), а также уклонение продавца от вручения, а покупа-теля от принятия недвижимости признается отказом от исполнения дого-вора. Подобный отказ влечёт для сторон разные последствия.

В соответствии с п. 2, ст. 463 ГК РФ покупатель в случае отказа продавца от исполнения договора вправе потребовать от продавца пере-дачи ему недвижимости (индивидуально-определенной вещи) (ст. 398 ГК). В том случае, когда от исполнения отказался покупатель, продавец в соответствии со ст. 484 ГК вправе потребовать от покупателя принять товар либо отказаться от исполнения договора.

В случае передачи покупателю недвижимости, несоответ-ствующей условиям договора, о чём имеется оговорка в передаточном акте (ином документе), покупатель в соответствии со ст. 393 ГК вправе требовать от продавца возмещения ему убытков. О последствиях ненад-лежащего исполнения договора в виде передачи недвижимости ненад-лежащего качества говорит ст. 557 ГК, в которой имеется отсылка к ст. 457 ГК о последствиях продажи товаров ненадлежащего качества. В соответствии со ст. 475 ГК «различают существенные нарушения требований к качеству, предусмотренному условиями договора, и иные недостатки недвижимости по качеству (затемнённость, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишняя влажность и др.). Однако, _____________________

* См. с. 130 Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. М.: ИНФРА-М-НОРМА. 1996.

если какие-либо из этих недостатков были оговорены в договоре, то последствия, предусмотренные ст. 475 ГК, неприменимы. В любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества, т.к. последнее является индивидуально-определённым имуществом.

Законом предусмотрен разумный срок для выявления недостатков недвижимости по качеству, который носит длительный характер (не менее двух лет).

4.2. Залог недвижимости (ипотека).

Залог недвижимости (ипотека) является одним из основных способов обеспечения обязательств покупателя и "представляет собой договор между должником (залогодателем) и кредитором (залогодер-жателем), в силу которого