Особенности правового режима недвижимого имущества.

Гражданским законодательством закреплены особенности право-вого режима недвижимости.

а) Так, установлен особый порядок приобретения права собствен-ности на бесхозяйные недвижимые вещи. В п. 3, ст. 225 ГК раскрыты эти особые правила. Установлено, что «сначала недвижимые вещи должны быть взяты на учет органом, осуществляющим государственную регис-трацию прав на недвижимость, по заявлению органа местного самоуп-равления, на территории которого они находятся. Значение этого акта, по-видимому, заключается в том, чтобы по истечении года с момента взя-тия на учёт данное недвижимое имущество могло по решению суда перейти в муниципальную собственность. До решения суда право соб-ственности сохраняется за оставившим его лицом и оно может взять его во владение. Такое имущество может быть приобретено в этот период и по приобретательской давности.

Следовательно, в законе установлен определенный период времени, в течение которого бесхозяйная недвижимая вещь может вернуться к собственнику или перейти к другим лицам по приобретательской давности».*

б) Установлены более длительные сроки приобретательской давности на недвижимое имущество. В статье 234 ГК сказано, что «лицо – гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как _____________________

* См. с. 448-449 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской федерации, части первой. М.: ИНФРА – М - НОРМА, 1999.

своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательская давность)».

Этот способ приобретения права собственности относится к первоначальным, т.к. права приобретателя не основаны на прежней собственности таких обстоятельств, как длительное, добросовестное, открытое, непрерывное владение имуществом как своим собственным. Добросовестное владение предполагает, что лицо не знало и не должно было знать о его незаконности, поэтому установление добросовестности зависит от оснований приобретения имущества. Необходимым условием для приобретения права собственности по ст. 234 ГК РФ является дли-тельность и непрерывность владения. В соответствии со ст. 11 Вводного закона, давность начинается до введения в действие ГК, т.е. в данном случае закон получил обратную силу. Фактические владельцы имущества могут засчитать в длительность владения время до 1 января 1995 года. Если право собственности на недвижимость, подлежащее государствен-ной регистрации, возникает у лица, приобретавшего это имущество в си-лу приобретательной давности, с момента такой регистрации, то для ее

осуществления необходимо через суд установить юридические факты добросовестного, открытого, непрерывного владения имуществом как своим собственным (п. 3, ст. 6 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

"Владение имуществом «как своим собственным» исключает возможность применения статьи 234 ГК для приобретения чужого имущества на основании заключенного договора аренды (найма), хранения и др. хотя и длительное время, но с сознанием своих договорных обязательств.

С возникновением права собственности на основании приобретательской давности прежний собственник вещи утрачивает право на нее. Поэтому необходимо, чтобы требованиям собственника о возврате своей вещи из чужого незаконного владения не препятствовали положения ст.234 ГК, так как требования собственника приоритетны перед правами владельца. Это установлено в п. 4, ст. 234, который определяет началом течения срока приобретательной давности истечение срока исковой давности по требованиям на основании ст. 301, 305 ГК (3 года)».*

в) Гражданский кодекс РФ (ст. 349) устанавливает особый порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. По общему правилу, в тех случаях, когда исполнение обязательства обеспечивается залогом недвижимости (земельными участками, строениями, жилыми помещениями, предприятиями как едиными комплексами и т.д.), требования кредитора – залогодержателя, удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. Суд, установив факт неис-полнения основного обязательства, дает разрешение на реализацию пред-мета залога и удовлетворение требований кредитора из его стоимости.

Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество на основании исполнительной надписи нотариуса запрещено (п. 8 Поста-новления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8).

Гражданский кодекс РФ предусмотрел исключение из этого общего правила. Разрешается внесудебная реализация заложенной недвижимости в том случае, если после наступления момента неисполнения обеспе-ченного залогом обязательства стороны заключили соглашение о внесу-дебной реализации предмета залога, и это соглашение нотариально удос-товерено. Данное соглашение, заключенное до момента возникновения основания обратить взыскание силы не имеет и не дает право реализовать предмет залога без обращения в суд, если соглашение о внесудебном по-рядке обращения взыскания на заложенную недвижимость нарушает _____________________

* См. с. 456-457 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской федерации, части первой. М.: ИНФРА – М - НОРМА, 1999.

права и интересы одной из сторон (например, неправильно определена начальная цена предмета залога), заинтересованная сторона может обжа-ловать его в судебном порядке.

В трех случаях взыскания на предмет залога может быть обращено лишь по решению суда независимо от того, какое имущество (движимое или недвижимое) является предметом залога.

Судебный порядок обращения взыскания на предмет залога пре-дусмотрен, когда договора залога мог быть заключен после получения разрешения третьего лица. Так, если предметом залога является государ-ственное предприятие, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, то для его залога требуется разрешение органов Госком-имущества. Если заложены дворцы, картины, другое имущество, которое в силу своей исторической, художественной или иной культурной ценности имеет значение для общества, обращение взыскания на предмет залога осуществляется в судебном порядке. В случае спора ценность предмета залога определяется путем назначения экспертизы. Судебный порядок обязателен взыскания на предмет залога. Это правило вызвано необходимостью защитить интересы слабой (отсутствующей) стороны.

Указ Президента РФ от 28 февраля № 293 «О дополнительный мерах по развитию ипотечного кредитования» предусматривает, что в случае, когда взыскание обращается на жилое помещение, в котором проживает залогодатель, то собственник этого помещения, члены его семьи и другие лица не подлежат выселению (ч. 2, с. 13). Если же договор залога был заключен в обеспечение кредита для строительства нового жилого помещения, то из этого помещения указанные лица в случае обращения взыскания на заложенное помещение могут быть выселены в судебном порядке.