Глава 2. Проблемы заключения, исполнения и расторжения договора купли-продажи

Содержание

		Стр.
	Введение	2
Глава 1.	Договор купли-продажи жилого помещения: общие положения	5
Глава 2.	Проблемы заключения, исполнения и расторжения договора купли-продажи	15
2.1.	Проблемы, возникающие при совершении договоров купли- продажи жилого помещения с обретением права на земельный участок.	15
2.2.	Особенности  заключения договоров купли-продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних.	20
2.3.	Проблемы применения преимущественного права покупки.	26
	Заключение	31
	Список использованной литературы	32
	Приложения	33

ВВЕДЕНИЕ

 

В рамках продажи недвижимости выделена такая ее разновидность, как договор продажи жилого помещения. Необходимость формирования данного вида обязательства обусловлена тем, что жилое помещение характеризуется не только родовыми признаками недвижимости, но и спецификой, выражающейся в особом целевом назначении предмета договора (жилые помещения предназначены для проживания граждан и потому, как правило, обременены правами третьих лиц). Данная специфика служит основой для формирования дополнительной правовой базы.

Договор продажи недвижимости жилого назначения - гражданско-правовой договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры.

Сторонами договора купли-продажи жилых помещений, как, впрочем, и иных объектов недвижимого имущества, могут быть любые субъекты гражданского права - граждане (в т.ч. граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства), юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования.

Тема продажи жилых помещений всегда являлась достаточно актуальной, поскольку оборот жилья с каждым годом растет. Данный вопрос также важен в аспекте реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях, при этом акцент необходимо сделать, прежде всего, на наиболее незащищенных категориях субъектов правоотношений, в частности, несовершеннолетних.

 Данный вид сделки с жильем является наиболее распространенным. Очень часто в эту форму облекаются и сделки по мене жилых помещений. Не случайно на долю договоров купли-продажи жилья приходится наибольшее количество правонарушений.

Правовое регулирование данного вида отношений осуществляется нормами Гражданского кодекса РФ о договоре продажи недвижимости с определенной спецификой, связанной с предметом договора купли-продажи жилья, а также дополнительно применяются общие нормы Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи.

Актуальность темы дипломной работы обусловлена наличием спорных, дискуссионных вопросов как в теории, так и на практике применения норм законодательства, регулирующего отношения, возникающие из договора купли-продажи жилых помещений. Возникновение указанных проблем во много объясняется пробелами в законе, в частности, наличием несоответствий норм гражданского и жилищного законодательства. Необходимо отметить, что с 1 марта 2005 года введен в действие новый Жилищный кодекс РФ[1].

Теоретическая значимость вопросов, анализируемых в работе, состоит в выявлении проблем теоретического характера, а также характеристике основных особенностей правового регулирования договора-купли-продажи жилых помещений.

Практическая значимость курсовой работы заключается в выявлении актуальных проблем заключения, исполнения и расторжения договора купли-продажи жилых помещений, а также выработке подходов к решению выявленных проблем. Анализ проведен на основе судебной практики.

Цель работы – на основе нормативно-правовых актов, материалов судебной практики, учебной, методической и научной литературы рассмотреть и проанализировать актуальные проблемы купли-продажи жилых помещений.

Исходя из цели работы, были сформулированы следующие задачи:

- охарактеризовать особенности договорных отношений при купле-продаже жилых помещений;

- раскрыть понятие и рассмотреть предмет договора купли-продажи жилых помещений;

- проанализировать требования, предъявляемые к форма договора купли-продажи жилых помещений, а также рассмотреть порядок государственной регистрации договора;

- выявить и проанализировать актуальные проблемы совершения договора купли-продажи жилых помещений.

В ходе проведенного анализа были выявлены и проанализированы следующие проблемы, возникающие на практике:

1. Проблемы, возникающие при совершении договоров купли-продажи жилого помещения с обретением права на земельный участок.

2. Проблемы при  заключении договоров купли-продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних.

3. Проблемы применения преимущественного права покупки.

Теоретической базой исследования послужили работы таких авторов, как Абова Т.Е., Грибанов В.П., Кабалкин А.Ю., Садиков О.Н., Суханов Е.А., Крашенинников П.В., Кузнецова Т.А., Леонова Л.Ю., Макаров Г.П., Оглоблина О.М., Прокопьева Н., Тихомиров М.Ю.,, Титов А.А., Толчеев Н.К. и др[2] 

 

 

Глава 1. Договор купли-продажи жилого помещения: общие положения

 

   По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК РФ).

    По вопросу купли-продажи жилых помещений нужно руководствоваться гл. 30 ГК РФ. Договор продажи жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 550). Однако стороны вправе предусмотреть и нотариальное удостоверение сделки (ст. 163). При этом государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение обязательна (ст. 551).

Только с момента государственной регистрации договора купли-продажи он считается заключенным и возникает право собственности у покупателя на приобретенное жилое помещение (ст. 558). Статьей 558 предусмотрено, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

 Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В указанный перечень включаются следующие субъекты:

а) члены семьи прежнего собственника, круг которых определяется по правилам ст. 31 ЖК РФ, включая тех, кто прекратил семейные отношения с прежним собственником и не состоит с ним в родственных отношениях;

Так, в соответствии с указанной статьей ЖК РФ, к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

 Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

 В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

б) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 672, 677 ГК);

в) поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст. 672, 685 ГК);

г) лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа;

д) получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК РФ);

е) ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (п. 1 ст. 700 ГК РФ).

     В тех случаях, когда какие-либо лица, сохраняющие в соответствии с законом права пользования жильем, не были указаны в таком перечне, покупатель вправе в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК РФ вследствие того, что продавец без его согласия передал ему товар, не свободный от прав третьих лиц, потребовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора продажи жилого помещения.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

В ходе теоретического анализа были выявлены следующие особенности правового регулирования обязательства продажи жилых помещений:

1) существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования им после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением;

2) договор продажи жилого помещения (в отличие от договора продажи иной недвижимости) подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Важно отметить, что договор продажи жилого помещения должен содержать следующие условия:

1) цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора (допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ);

2) указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст. 555 ГК РФ);

3) при продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ);

4) перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, если иное не установлено федеральным законом, с указанием их прав на пользование жилым помещением (ст. 292, 558 ГК РФ).

В случае продажи объекта недвижимого имущества жилого назначения осуществляются два вида государственной регистрации - регистрация сделки и регистрация перехода права.

Передача жилого помещения, даже оформленная соответствующим актом, но осуществленная до государственной регистрации договора продажи жилого помещения, не порождает каких-либо прав покупателя на жилое помещение. Факт заключения договора продажи жилого помещения порождает у его субъектов лишь право на обращение в суд с требованием вынесения решения о регистрации договора продажи жилого помещения в случаях, когда какая-либо сторона уклоняется от этого.

Совершение сделок купли-продажи жилых помещений подвержено ряду ограничений. Так, продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК).

Не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан.

В ходе проведенного практического анализа совершения договора купли-продажи жилых помещений, были выявлены следующие проблемы:

1. Проблемы, возникающие при совершении договоров купли-продажи жилого помещения с обретением права на земельный участок. Необходимо отметить, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

2. Проблемы при  заключении договоров купли-продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних. В данном случае часто возникает проблема  отчуждения доли в праве собственности на жилое помещение при условии, что сособственником другой доли является несовершеннолетний, либо имеет право пользования другой долей. Необходимо ли при этом согласие органов опеки и попечительства, ведь в данном случае вещные права несовершеннолетнего на свою долю в праве не меняются. Возможно изменение только режима пользования местами общего пользования в квартире, принадлежащей на праве общей долевой собственности.

Отчуждение доли в праве общей собственности на объект недвижимости не может рассматриваться как отчуждение обособленной части указанного объекта, последняя может поступить лишь во владение и пользование нового участника общей собственности. При указанных обстоятельствах все субъекты права общей собственности на жилой дом, квартиру являются собственниками объекта недвижимости в целом.

Таким образом, в случае если собственниками не определен порядок пользования жилыми помещениями в доме, квартире, ином объекте жилой недвижимости, то в порядке п.4 ст.292 ГК разрешение органов опеки и попечительства обязательно при отчуждении доли в праве собственности любым из участников общей долевой собственности. Если же соглашением сособственников определен порядок пользования помещением и несовершеннолетний член семьи сособственника не имеет права пользования на ту часть помещения, которая принадлежит собственнику, отчуждающему имущество, разрешение органов опеки и попечительства не требуется.

В заключение хотелось бы отметить, что сделки с недвижимостью в жилищной сфере, в которых участвуют несовершеннолетние собственники (сособственники) жилья или при совершении которых так или иначе затрагиваются их права и законные интересы, представляют значительную сложность для практических работников в данной сфере — судей, сотрудников органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органов опеки и попечительства, нотариусов.

Наиболее часто проблемы возникают вследствие несовершенства законодательной базы (нечеткости, противоречий, пробелов), что не способствует формированию единой правоприменительной практики. В связи с этим каждая конкретная сделка должна оцениваться именно с позиций обеспечения соблюдения и защиты прав и охраняемых законом интересов наиболее незащищенных участников гражданского оборота, с учетом того, что во многих случаях невозможно принять решение, основываясь на общих указаниях закона.

3. Проблемы применения преимущественного права покупки. Несовершенство законодательства не позволяет  прекращать общую собственность на квартиру путем выдела комнаты в натуре. Если же признавать и осуществлять государственную регистрацию комнаты в виде простой арифметической доли в праве общей собственности, определяемой как отношение размера этой комнаты к жилой площади всей квартиры, то обозначенные выше проблемы отпадут. Одновременно это означало бы признание того, что собственник комнаты является участником долевой собственности на объект недвижимого имущества в виде квартиры, в состав которой входит комната. При продаже комнаты продается доля в общей собственности на квартиру, приходящаяся на комнату, в связи с чем должно быть соблюдено правило о преимущественном праве покупки. Определенную спорность подобного вывода отрицать нельзя.

Целесообразно решить данный вопрос на законодательном уровне, прямо урегулировав преимущественное право покупки комнат в коммунальной квартире. При этом было бы правильно расширить указанное право, предоставив нанимателям комнат равные с собственниками комнат преимущества в покупке продаваемых в коммунальной квартире комнат.

 

 

        

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ И

НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫХ АКТОВ:

Нормативно-правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации

 

2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I) ст. 14

 

3. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ и часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ (с изменениями от 26 января, 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 29 июля, 2, 29, 30 декабря 2004 г., 21 марта 2005 г.)

 

4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г., 11 мая, 29 июня, 22 августа 2004 г.; 2 ноября 2004 г.)// Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594; от 30 августа 2004 г. N 35 ст. 3607.

 

5. Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (с изменениями от 30 декабря 2001 г., 21 марта 2002 г.)// Собрание законодательства Российской Федерации, 17 июня 1996 г., N 25, ст. 2963.

 

6. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (с изменениями от 12 января 1996 г., 21 апреля 1997 г., 10 февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г., 24 декабря 2002 г., 6 мая 2003 г., 22 августа 2004 г.)// Российская газета от 23 января 1993 г. N 15; от 31 августа 2004 г. N 188. 

 

7. Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с изменениями от 23 декабря 1992 г., 11 августа 1994 г., 28 марта 1998 г., 1 мая 1999 г., 15 мая 2001 г., 20 мая, 26 ноября 2002 г., 29 июня, 22 августа 2004 г.)// Российская газета от 10 января 1993 г. N 5; Собрание законодательства Российской Федерации от 30 августа 2004 г. N 35 ст. 3607.

 

8. Письмо Минобразования РФ от 9 июня 1999 г. N 244/26-5 "О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних"// Вестник образования, август 1999.

 

9. Приказ Минюста РФ от 6 августа 2001 г. N 233 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения" (с изменениями от 19 ноября 2003 г.)// Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации, 2001 г., N 9; Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации, 2004 г., N 1.

 

 

Материалы судебной практики:

 

1. Постановление Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. N 25-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А.Мостипанова"// Вестник Конституционного Суда Российской Федерации, N 1, 1999.

 

2. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции от 21 декабря 1993 г.) (с изменениями от 25 октября 1996 г.)//  Сборник постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, 1994; Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 1997 г., N 1.

 

3. Определение СК Верховного Суда РФ от 20 сентября 1999 г. // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 2000 г., N 4, стр. 19.

 

4. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 29.08.97//Бюллетень Верховного Суда РФ. 1998. №2.

 

5. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11 декабря 2002 г. N Ф04/4454-933/А03-2002// Справочно-правовая система «Гарант» от 9 ноября 2004 г.

 

6. Обзор судебной практики ВС РФ "Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам"// Бюллетень Верховного Суда РФ. 1998. №8-10.

 

 

Научная и учебная литература:

 

1. Гражданское право: Учебник в 2 т. Под ред. Е.А. Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2004.

 

2. Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. М., 2000.

 

3. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. Под ред.: Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина. - М.: Юрайт-Издат, 2004. 

 

4. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (постатейный). Под ред.: О.Н.Садикова. - М.: Юридическая фирма Контракт; Инфра - М, 1998.

 

5. Крашенинников П.В. Жилищное право. - М. Статут. 2003.

 

6. Кузнецова Т.А. Договор купли-продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних. М., 2001. 

 

7. Леонова Л.Ю. Преимущественное право покупки: история возникновения, осуществление и защита // Законодательство, N 9, сентябрь 2002.

 

8. Макаров Г.П. Способы защиты прав граждан на рынке жилья // Гражданин и право, N 6, 7, 9 июнь, июль, сентябрь 2001.

 

9. Оглоблина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие - М.: Юринформцентр, Издание г-на Тихомирова М.Ю., 2003.

 

10. Оглоблина О.М., Тихомиров М.Ю. Образцы договоров (по гражданскому законодательству Российской Федерации). – М, 2003.

 

11. Прокопьева Н. Особенности заключения договоров инвестирования и купли-продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних // Российская юстиция, N 2, февраль 2004.

 

12. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. - "Юристъ", 2001.

 

13. Сафонов М.Н. Отдельные виды договоров // Журнал российского права, N 10, октябрь 2002.

 

14. Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР. Под ред.: В.Б.Исакова. - М.: Юрайт-Издат, 2003

 

15. Толчеев Н.К. Защита недостаточна // Эж-ЮРИСТ, N 17, апрель 2004.

 

 

[1] Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I) ст. 14.

[2] Гражданское право: Учебник в 2 т. Под ред. Е.А. Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2004; Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. М., 2000; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. Под ред.: Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина. - М.: Юрайт-Издат, 2004; Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (постатейный). Под ред.: О.Н.Садикова. - М.: Юридическая фирма Контракт; Инфра - М, 1998; Крашенинников П.В. Жилищное право. - М. Статут. 2003; Кузнецова Т.А. Договор купли-продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних. М., 2001; Леонова Л.Ю. Преимущественное право покупки: история возникновения, осуществление и защита // Законодательство, N 9, сентябрь 2002; Макаров Г.П. Способы защиты прав граждан на рынке жилья // Гражданин и право, N 6, 7, 9 июнь, июль, сентябрь 2001; Оглоблина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие - М.: Юринформцентр, Издание г-на Тихомирова М.Ю., 2003; Оглоблина О.М., Тихомиров М.Ю. Образцы договоров (по гражданскому законодательству Российской Федерации). – М, 2003; Прокопьева Н. Особенности заключения договоров инвестирования и купли-продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних // Российская юстиция, N 2, февраль 2004; Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. - "Юристъ", 2001; Сафонов М.Н. Отдельные виды договоров // Журнал российского права, N 10, октябрь 2002; Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР. Под ред.: В.Б.Исакова. - М.: Юрайт-Издат, 2003; Толчеев Н.К. Защита недостаточна // Эж-ЮРИСТ, N 17, апрель 2004 и др.

 

 

[3] Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11 декабря 2002 г. N Ф04/4454-933/А03-2002// Справочно-правовая система «Гарант» от 9 ноября 2004 г.

[4]Макаров Г.П. Способы защиты прав граждан на рынке жилья // Гражданин и право, N 6, 7, 9 июнь, июль, сентябрь 2001.

 

[5] Определение СК Верховного Суда РФ от 20 сентября 1999 г. // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 2000 г., N 4, стр. 19.

[6] Обзор судебной практики ВС РФ "Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам"// Бюллетень Верховного Суда РФ. 1998. №8-10.

[7] Кузнецова Т.А. Договор купли-продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних. М., 2001. С. 11.

[8] Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 29.08.97//Бюллетень Верховного Суда РФ. 1998. №2.

[9] Письмо Минобразования РФ от 9 июня 1999 г. N 244/26-5 "О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних"// Вестник образования, август 1999.

 

[10] Кузнецова Т.А. Договор купли-продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних. М., 2001. С. 11.

[11] Прокопьева Н. Особенности заключения договоров инвестирования и купли-продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних // Российская юстиция, N 2, февраль 2004.

 

[12] Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. М., 2000. С. 295.

[13] Леонова Л.Ю. Преимущественное право покупки: история возникновения, осуществление и защита // Законодательство, N 9, сентябрь 2002.

[14] Полежаев В.П. О праве собственности по русским законам // Журнал Министерства юстиции. 1861. Т. VII. С. 476.

[15] Товтолес Н.Н. Общая собственность по русскому гражданскому праву // Там же. 1900. N 8. С. 134 - 135.

 

[16] Кусиков А. О праве совладельца на преимущественную покупку продающейся доли соучастника // Вестн. советской юстиции. 1927. N 23. С. 792.

[17] Кусиков А. О праве совладельца на преимущественную покупку продающейся доли соучастника // Вестн. советской юстиции. 1927. N 23. С. 796.

[18] Полежаев В.П. О праве собственности по русским законам // Журнал Министерства юстиции. 1861. Т. VII. С. 476.

[19] Леонова Л.Ю. Преимущественное право покупки: история возникновения, осуществление и защита // Законодательство, N 9, сентябрь 2002.

[20] Гражданское право: Учебник в 2 т. Под ред. Е.А. Суханова. М., 2004. Т. 1. С. 103.

[21] Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 31 марта 1993 г. // Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1993 г., N 10, с.1.

[22] Бюллетень Верховного Суда РФ. 2000. N 5.

[23] Толчеев Н.К. Защита недостаточна // Эж-ЮРИСТ, N 17, апрель 2004.

[24] Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции от 21 декабря 1993 г.) (с изменениями от 25 октября 1996 г.)//  Сборник постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, 1994; Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 1997 г., N 1.

[25] Постановление Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. N 25-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А.Мостипанова"// Вестник Конституционного Суда Российской Федерации, N 1, 1999.

[26] Крашенинников П.В. Жилищное право. - М. Статут. 2003. с.27.

[27] Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (с изменениями от 30 декабря 2001 г., 21 марта 2002 г.)//  Собрание законодательства Российской Федерации, 17 июня 1996 г., N 25, ст. 2963.

[28] Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г., 11 мая, 29 июня, 22 августа 2004 г.; 2 ноября 2004 г.)// Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594; от 30 августа 2004 г. N 35 ст. 3607.

[29] Приказ Минюста РФ от 6 августа 2001 г. N 233 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения" (с изменениями от 19 ноября 2003 г.)//  Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации, 2001 г., N 9; Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации, 2004 г., N 1.

Содержание

		Стр.
	Введение	2
Глава 1.	Договор купли-продажи жилого помещения: общие положения	5
Глава 2.	Проблемы заключения, исполнения и расторжения договора купли-продажи	15
2.1.	Проблемы, возникающие при совершении договоров купли- продажи жилого помещения с обретением права на земельный участок.	15
2.2.	Особенности  заключения договоров купли-продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних.	20
2.3.	Проблемы применения преимущественного права покупки.	26
	Заключение	31
	Список использованной литературы	32
	Приложения	33

ВВЕДЕНИЕ

 

В рамках продажи недвижимости выделена такая ее разновидность, как договор продажи жилого помещения. Необходимость формирования данного вида обязательства обусловлена тем, что жилое помещение характеризуется не только родовыми признаками недвижимости, но и спецификой, выражающейся в особом целевом назначении предмета договора (жилые помещения предназначены для проживания граждан и потому, как правило, обременены правами третьих лиц). Данная специфика служит основой для формирования дополнительной правовой базы.

Договор продажи недвижимости жилого назначения - гражданско-правовой договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры.

Сторонами договора купли-продажи жилых помещений, как, впрочем, и иных объектов недвижимого имущества, могут быть любые субъекты гражданского права - граждане (в т.ч. граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства), юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования.

Тема продажи жилых помещений всегда являлась достаточно актуальной, поскольку оборот жилья с каждым годом растет. Данный вопрос также важен в аспекте реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях, при этом акцент необходимо сделать, прежде всего, на наиболее незащищенных категориях субъектов правоотношений, в частности, несовершеннолетних.

 Данный вид сделки с жильем является наиболее распространенным. Очень часто в эту форму облекаются и сделки по мене жилых помещений. Не случайно на долю договоров купли-продажи жилья приходится наибольшее количество правонарушений.

Правовое регулирование данного вида отношений осуществляется нормами Гражданского кодекса РФ о договоре продажи недвижимости с определенной спецификой, связанной с предметом договора купли-продажи жилья, а также дополнительно применяются общие нормы Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи.

Актуальность темы дипломной работы обусловлена наличием спорных, дискуссионных вопросов как в теории, так и на практике применения норм законодательства, регулирующего отношения, возникающие из договора купли-продажи жилых помещений. Возникновение указанных проблем во много объясняется пробелами в законе, в частности, наличием несоответствий норм гражданского и жилищного законодательства. Необходимо отметить, что с 1 марта 2005 года введен в действие новый Жилищный кодекс РФ[1].

Теоретическая значимость вопросов, анализируемых в работе, состоит в выявлении проблем теоретического характера, а также характеристике основных особенностей правового регулирования договора-купли-продажи жилых помещений.

Практическая значимость курсовой работы заключается в выявлении актуальных проблем заключения, исполнения и расторжения договора купли-продажи жилых помещений, а также выработке подходов к решению выявленных проблем. Анализ проведен на основе судебной практики.

Цель работы – на основе нормативно-правовых актов, материалов судебной практики, учебной, методической и научной литературы рассмотреть и проанализировать актуальные проблемы купли-продажи жилых помещений.

Исходя из цели работы, были сформулированы следующие задачи:

- охарактеризовать особенности договорных отношений при купле-продаже жилых помещений;

- раскрыть понятие и рассмотреть предмет договора купли-продажи жилых помещений;

- проанализировать требования, предъявляемые к форма договора купли-продажи жилых помещений, а также рассмотреть порядок государственной регистрации договора;

- выявить и проанализировать актуальные проблемы совершения договора купли-продажи жилых помещений.

В ходе проведенного анализа были выявлены и проанализированы следующие проблемы, возникающие на практике:

1. Проблемы, возникающие при совершении договоров купли-продажи жилого помещения с обретением права на земельный участок.

2. Проблемы при  заключении договоров купли-продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних.

3. Проблемы применения преимущественного права покупки.

Теоретической базой исследования послужили работы таких авторов, как Абова Т.Е., Грибанов В.П., Кабалкин А.Ю., Садиков О.Н., Суханов Е.А., Крашенинников П.В., Кузнецова Т.А., Леонова Л.Ю., Макаров Г.П., Оглоблина О.М., Прокопьева Н., Тихомиров М.Ю.,, Титов А.А., Толчеев Н.К. и др[2] 

 

 

Глава 1. Договор купли-продажи жилого помещения: общие положения

 

   По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК РФ).

    По вопросу купли-продажи жилых помещений нужно руководствоваться гл. 30 ГК РФ. Договор продажи жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 550). Однако стороны вправе предусмотреть и нотариальное удостоверение сделки (ст. 163). При этом государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение обязательна (ст. 551).

Только с момента государственной регистрации договора купли-продажи он считается заключенным и возникает право собственности у покупателя на приобретенное жилое помещение (ст. 558). Статьей 558 предусмотрено, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц, с указанием их прав на