Проблема преимущественного права покупки

 

Современное развитие гражданского законодательства в нашей стране пошло по пути фактического формирования особой группы гражданских правоотношений, в состав которых входят преимущественные права.

Одним из первых российских цивилистов, выделивших преимущественные права в особую группу, был профессор В.П. Грибанов. Он также предпринял попытку сформулировать общее определение для преимущественных прав, указав, что "под преимущественными правами в советском гражданском праве понимают такие случаи, когда при всех прочих равных условиях преимущество предоставлено законом определенной группе лиц, обладающих какими-то особыми признаками"[12].

Предоставление преимущественных прав, на первый взгляд, не соответствует некоторым основным принципам гражданского законодательства, закрепленным в ст.1 ГК РФ, таким как: равенство участников регулируемых гражданским законодательством отношений, свобода договора, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела.

Ведь само по себе слово "преимущество" означает право на привилегию, а там, где начинаются привилегии, равенство заканчивается. В связи с этим предоставление преимущественных прав возможно только в прямо установленных законом случаях. В частности, законодатель предоставляет преимущественное право покупки при продаже доли в праве общей собственности, означающее, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов[13].

Преимущественное право покупки было известно нашему законодательству и ранее. Поскольку, как указывал в свое время П.В. Полежаев, "многие юридические положения настоящего времени не могут быть ясно осознаны без знания предшествовавших явлений юридической жизни"[14], обратимся к истории возникновения и развития данного права.

На Руси первые упоминания о праве преимущественной покупки относятся к довольно раннему периоду развития. В частности, Новгородская купчая грамота указывает на то, что один из покупщиков заранее обязывает не только товарища своего - другого покупщика, но и детей последнего не продавать той части сообща приобретенного имущества, которая приходится на его долю, помимо первого покупщика и его детей[15]. (Фактически такое указание является "зародышем" права следования как одного из признаков вещного права). Духовная (завещание) 1518 г. содержит указание на возможность распоряжения каждым из соучастников своей идеальной долей (жребием) в завещанном имуществе, предоставив остальным соучастникам право преимущественной покупки.

Отношения, связанные с осуществлением права преимущественной покупки, в тот период времени регулировались древнерусским обычным правом, согласно которому сособственник (или, как называли в тот период времени, соучастник) в праве общей собственности мог продать принадлежащую ему долю (жребий), но при этом остальным сособственникам (соучастникам) принадлежало право преимущественной покупки отчуждаемой доли.

Одним из первых законодательных актов, закрепивших преимущественное право покупки, было Уложение Царя Алексея Михайловича (1649 г.), которое предусматривало право преимущественной покупки отчуждаемой одним из соучастников доли в общем имуществе (ст.14) "по оценке, чего та вотчина стоит". Указание на существование права преимущественной покупки можно также найти в Уставе купеческого водоходства 1781 г., изданного в период царствования императрицы Екатерины II. Статья 555 т. Х ч. 1 Свода законов предусматривала право преимущественной покупки, устанавливая, что "каждый соучастник может продать или заложить, что на его часть из общего имущества причитается, с тем, однако, что прочим соучастникам, если они не захотят допустить до выдела той части, предоставляется обыкновенно сохранить таковую, заплатив за нее деньгами по оценке".

При этом необходимо обратить внимание на то, что выкуп доли осуществлялся не по цене, назначаемой продавцом, а по реальной оценке.

Однако законодатель в то время не определил порядок осуществления права преимущественной покупки доли и гарантии его соблюдения. На практике были попытки предпринять некоторые меры (правда, не очень успешные) по устранению этого пробела, признавая, в частности, что возникновение права совладельца требовать осуществления своего права преимущественной покупки наступает тогда, когда воля продающего свой жребий совладельца продать свою часть в общем имении выразилась вполне ясно. О таком намерении могли свидетельствовать: выдача постороннему лицу задаточной расписки, совершение запродажной, совершение акта продажи у младших нотариусов[16].

Тем не менее, вопрос о сроках осуществления этого права, гарантиях его соблюдения и последствиях неисполнения так и не был отрегулирован. Исключение из правила составляла продажа своей доли совладельцами горных заводов, когда остальные товарищи выплачивали за отчуждаемую часть не по оценке, а по последней состоявшейся цене. Право преимущественной покупки доли здесь было более детально регламентировано, с указанием механизма и срока его реализации. Однако, как уже отмечалось, такая регламентация была не правилом, а исключением из него.

Статья 64 ГК РСФСР 1922 г. также предусматривала, что участник в общей собственности имеет преимущественное право покупки при отчуждении кем-либо из них своей доли постороннему лицу, кроме случая продажи с публичного торга. Здесь мы впервые встречаем указание на ограничение права преимущественной покупки в случае проведения публичных торгов, поскольку сохранение этого права сделало бы нереальным проведение самих публичных торгов. В то же время следует отметить, что любой из сособственников может принять участие в публичных торгах на общих основаниях.

Из этого небольшого исторического экскурса видно, что правового механизма обеспечения осуществления права преимущественной покупки не существовало. Необходимость оповещения собственником остальных сособственников о намерении продать свою долю и установление срока для получения от него ответа еще не были законодательно оформлены и закреплены. Попытка нормализовать это положение, была предпринята авторами проекта Гражданского уложения, где указывалось на обязанность продавца предложить сособственнику купить продаваемое имущество на условиях, в соответствии с которыми третье лицо согласно купить имущество, при этом предоставлялся срок для отзыва о желании воспользоваться или не воспользоваться своим правом (ст.249). Однако проект Гражданского уложения так и остался проектом. Тогда решить эту проблему попыталась практика, но, к сожалению, не всегда одинаково: то возлагая обязанность соблюдения этого права на продавца доли, то на нотариуса, который был обязан потребовать официального отказа сособственника от покупки доли и только после этого удостоверить договор купли-продажи доли.

Такая ситуация вокруг права преимущественной покупки не могла не вызвать различные мнения о том, нужно ли вообще это право. В частности, с довольно резкой критикой права преимущественной покупки выступал А. Кусиков, считая, что "в действительности право выкупа является не только не жизненным, но и прямо нарушающим нормальный гражданский правооборот институтом права", и полагая, что из гражданского законодательства нужно вовсе исключить право преимущественной покупки и тогда "из живого организма будет вырезана совершенно мертвая и разлагающаяся часть"[17]. Однако другие авторы, напротив, указывали на необходимость дальнейшей разработки этой проблемы, находя ее актуальной и перспективной,[18] позволяющей учитывать и охранять интересы участников общей собственности.

Законодатель пошел не по пути отказа от права преимущественной покупки, а по пути его развития и совершенствования. В частности, Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. не только закрепил право преимущественной покупки, но и установил определенный механизм обеспечения его осуществления. При продаже доли в общей собственности постороннему лицу остальные участники общей долевой собственности имели право преимущественной покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов (появляется указание на цену, за которую продается доля, а не на стоимость имущества по оценке, как было ранее, и на другие равные условия)[19].

    В качестве меры обеспечения осуществления права преимущественной покупки законодатель закрепил обязанность продавца доли в письменной форме известить остальных участников общей долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, при этом остальные участники общей долевой собственности должны были осуществить это право в течение месяца в отношении дома, а в отношении прочего имущества - в течение 10 дней со дня извещения. При продаже доли с нарушением права преимущественной покупки другой участник общей долевой собственности в течение трех месяцев мог требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст.120 ГК РСФСР).

Действующий Гражданский кодекс РФ, в целом сохраняя общие положения о праве преимущественной покупки прежнего гражданского кодекса, внес некоторые изменения и дополнения (ст.250 ГК РФ).

Во-первых, появляется новое понятие, ранее в нашем законодательстве не применяемое: "преимущественное право покупки" вместо ранее употребляемого: "право преимущественной покупки". Законодатель такой перестановкой слов фактически установил и признал существование целого ряда преимущественных прав, относящихся не только к покупке доли в общей собственности, но и к некоторым другим правоотношениям. Такая "простая" перестановка слов привела к появлению особой группы гражданских правоотношений, включающей в свое содержание права, именуемые законодателем преимущественными[20].

Во-вторых, публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности теперь (по действующему ГК РФ) могут проводиться только в случаях, предусмотренных законом, в частности, в случае обращения взыскания на долю в общем имуществе (ст.255 ГК РФ), при реализации заложенного имущества (ст.350 ГК РФ, Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г.).

В-третьих, появляется категорическое указание на то, что уступка преимущественного права покупки не допускается (ч.4 ст.250 ГК РФ).

В-четвертых, правила, относящиеся к осуществлению преимущественного права покупки, стали применяться при отчуждении доли по договору мены (ч.5 ст.250 ГК РФ). В отношении последнего новшества трудно отозваться однозначно.

В соответствии со ст. 42 ЖК РФ, определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире:

Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

 Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

 Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

 При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Обратимся к примеру из судебной практики.

  При рассмотрении спора о признании недействительным договора купли-продажи доли дома одним из участников общей долевой собственности суд должен выяснить, соблюдено ли преимущественное право покупки как продавцом, так и другими участниками этой собственности.

Так, Каюровы О. и М. и Александрина - собственники 1/2 части домовладения, из которой 1/4 доля дома принадлежала Каюровым и 1/6 доля - Александрине. Между сторонами был определен порядок пользования жилыми помещениями. В ноябре 1988 г. Александрина заключила с Санько договор купли-продажи принадлежащей ей 1/6 доли домовладения. Каюровы обратились в суд с иском о признании недействительным заключенного договора.

Признавая договор купли-продажи 1/6 части дома недействительным с передачей прав и обязанностей покупателя на истцов, суд исходил из того, что при его совершении было нарушено преимущественное право покупки Каюровых О. и М. как участников собственности на дом. Однако такой вывод сделан без достаточных оснований.

Согласно ст.250 ГК РФ, при продаже доли и общей собственности постороннему лицу остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов.

Продавец доли в общей собственности обязан известить в письменной форме остальных участников общей долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники общей долевой собственности откажутся от осуществления преимущественного права покупки или не осуществят этого права в отношении дома в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Что касается обязанности, возложенной в этом случае на продавца, то, как видно из заявления Александрины в Волгоградскую государственную нотариальную контору от 1 июля 1988 г., она через эту нотариальную контору поставила в известность Каюрову О. и Каюрову М. о намерении продать свою долю дома за 2500 руб. с предложением сообщить в течение месяца со дня уведомления о желании или отказе приобрести указанную долю в доме в соответствии со ст.250 ГК РФ.

Такое извещение истцами было получено.

При таком положении у продавца возникало право на отчуждение своей доли в доме постороннему лицу при условии, если другие участники общей собственности прямо заявили бы о своем отказе от преимущественного права покупки либо в течение установленного законом месячного срока вообще не высказали бы своих намерений относительно осуществления этого права.

При этом такое молчание расценивается законом как отказ от преимущественного права покупки.

В деле имеется копия заявления Каюровых О. и М. в нотариальную контору от 28 июля 1988 г., в котором они возражают относительно продажи Александриной части дома постороннему лицу. Однако возражения обосновываются не тем, что они желают приобрести эту часть дома, а тем, что такая продажа затрагивает их интересы, поскольку при определении порядка пользования помещением, занимаемым Александриной, оно включает в себя 3 кв.м (а уточненным судом данным - 2,2 кв.м) от их доли.

Данные о том, что Каюровы в последующее время в пределах установленного срока заявили о желании осуществить свое преимущественное право покупки, в деле отсутствуют.

Кроме того, при подаче в декабре 1988 г. в суд искового заявления о признании договора купли-продажи недействительным они также не ссылались на нарушение их преимущественного права покупки. Причем при рассмотрении дела в суде 28 марта 1989 г. Каюрова О. заявила, что отказывается от покупки у Александрины ее доли дома в связи с отсутствием для этого средств. С этим отказом была согласна и Каюрова М. Эти заявления Каюровых, составленные ими собственноручно, занесены в протокол судебного заседания и ими подписаны.

Свои требования о признании договора купли-продажи недействительным и о переводе на них права и обязанностей покупателя были уточнены и сформулированы Каюровыми в окончательном виде только при рассмотрении дела в суде в ноябре 1991 г.

В договоре купли-продажи в качестве предмета сделки указана 1/6 часть дома в ее идеальном выражении без определения конкретного помещения. Цена обозначена в сумме 2500 руб.

Эти условия сделки, на которых предполагалось ее совершить, Александрина письменно сообщила 1 июля 1988 г. через нотариальную контору другим участникам общей долевой собственности.

Согласно договору купли-продажи, Александрина распорядилась своей 1/6 частью дома: доля каждого истца в ее идеальном выражении осталась прежней.

Решение суда и все последующие судебные постановления в части, касающейся признания договора купли-продажи недействительным с переводом прав и обязанностей покупателя на истцов, подлежат отмене с направлением дела в этой части на новое рассмотрение[21].

Несмотря на определенные различия правового режима жилых помещений, находящихся в государственной, муниципальной или частной собственности, они во всех случаях предназначены для проживания граждан, которые должны иметь равные возможности быть обеспеченными отдельной квартирой (отдельным домом) на каждого человека (каждую семью). В этих целях законодателю следовало бы предоставить собственникам комнат в коммунальных квартирах одинаковые с нанимателями комнат в таких квартирах права на получение освобождающегося жилого помещения.

К сожалению, федеральное законодательство не только не способствует защите жилищных интересов собственников комнат в коммунальных квартирах, но и в определенной мере затрудняет реализацию ими своих полномочий, вытекающих из права собственности на жилое помещение. Особенно это проявляется в отношениях, связанных с осуществлением преимущественного права покупки комнаты, продаваемой в этой же квартире другим собственником.

Так, показательно дело по иску С., собственника комнаты в коммунальной квартире, к Комитету муниципального жилья г. Москвы, П., Б. и другим о предоставлении другой комнаты в той же квартире по договору купли-продажи.

Состоявшиеся по делу судебные решения были отменены в надзорном порядке определением судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 27.03.2001[22]. Был признан ошибочным вывод суда о том, что спорная комната подлежит передаче истцу по договору купли-продажи на основании ст.16 Закона. Коллегия указала, что названная статья регулирует отношения, связанные с передачей освобождающегося жилого помещения по договору купли-продажи нанимателям комнат в квартире, а истец является собственником комнаты, в связи с чем у суда не было оснований для применения данной нормы к возникшим отношениям.

Интересно отметить, что по данному делу была затронут вопрос, относящийся к преимущественному праву покупки доли в праве общей собственности. Судебная коллегия признала неправильной ссылку районного суда на ст.250 ГК РФ только потому, что предметом купли-продажи спорная комната не являлась, но не в связи с тем, что данная норма не применяется при продаже комнат в коммунальной квартире[23].

В силу п.1 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право ее покупки по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая публичных торгов.

Действует ли данное правило при продаже комнат в коммунальной квартире? Этот вопрос возник сразу же после начала приватизации жилищного фонда и появления квартир, жилые помещения в которых принадлежат на праве собственности нескольким лицам.

Ответ на него можно получить из анализа п.12 постановления Пленума ВС РФ от 24.08.93 N 8 с последующими изменениями и дополнениями "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"[24]. Согласно ему выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудовании отдельного входа.

При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.

Данное разъяснение отражает правовую позицию, заключающуюся в том, что объектом собственности является квартира, а комната составляет ее часть, то есть долю в общем имуществе. Эта доля может быть выделена в натуре исключительно при условии, если возможно устройство, по сути, самостоятельных квартир. Следовательно, при продаже комнаты предметом договора фактически является приходящаяся на эту комнату доля в праве общей собственности на квартиру, в связи с чем в полной мере действует установленное ст.250 ГК РФ правило о преимущественной покупке.

Судебная практика восприняла эту правовую позицию, что можно проиллюстрировать на следующем примере.

22 марта 1994 г. М-к продал М-ну принадлежащую ему на праве собственности комнату размером 11, 8 кв. м в двухкомнатной квартире. Собственник другой комнаты размером 19 кв. м в той же квартире Ж-ова обратилась в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным и переводе на нее прав и обязанностей покупателя комнаты.

Решением Бутырского районного суда г. Москвы от 22.10.97, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, договор купли-продажи комнаты признан недействительным, требование о переводе прав и обязанностей покупателя выделено в отдельное производство. Президиум Московского городского суда, рассмотрев дело в порядке надзора по протесту заместителя Председателя ВС РФ, своим постановлением от 10.06.99 отменил состоявшиеся по делу судебные решения, указав, в частности, следующее.

Истица, являясь участником общей долевой собственности, в соответствии с ранее действовавшей ст.120 ГК РСФСР имела преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки она может в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на нее прав и обязанностей покупателя.

Такие же положения содержатся и в ст.250 ГК РФ, введенной в действие с 01.01.95. Осуществление указанного права не влечет признания недействительным договора купли-продажи и, как следствие, приведения сторон в первоначальное положение, а порождает его изменение - права и обязанности переводятся на лицо, имеющее преимущественное право покупки доли в праве общей собственности. Суд в нарушение закона признал договор купли-продажи недействительным, а требования истицы о переводе на нее прав и обязанностей покупателя комнаты не рассмотрел, необоснованно выделив их в отдельное производство.

Таким образом, суд надзорной инстанции подтвердил наличие преимущественного права покупки отчуждаемой комнаты у собственника другой комнаты в той же квартире. Решение районного суда отменено лишь в связи с ошибкой, выразившейся в неправильном применении норм материального права, устанавливающих последствия продажи доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки.

Ситуация изменилась после постановления КС РФ от 03.11.98 N 25-П[25], которым ст.4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" признана неконституционной в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования.

В юридической литературе стала превалировать точка зрения, что собственник комнаты в коммунальной квартире не связан правилом о преимущественном праве покупки и может произвести отчуждение принадлежащего ему жилого помещения любому лицу независимо от согласия собственников других комнат в той же квартире[26].

Позиция сторонников такой точки зрения существенно усилилась, после того как ФЗ от 20.05.2002 N 55 были внесены дополнения в ст.3 Закона о приватизации.

Законодатель признал общим имуществом только инженерное оборудование и места общего пользования коммунальной квартиры, чем фактически допустил продажу комнат в коммунальной квартире без учета правила о преимущественном праве покупки. Все это не могло не отразиться на судебной практике, основанной на различном толковании действующего законодательства, которое допускает возможность принятия судами диаметрально противоположных решений.

Анализ действующих правовых норм позволяет говорить о наличии определенной правовой почвы для вывода о том, что правило о преимущественном праве покупки может быть распространено на собственников комнат в коммунальной квартире. Иначе нельзя избежать целого ряда абсурдных и тупиковых ситуаций, порождаемых отсутствием у них такого права.

Не исключает возможность такого вывода и упомянутое выше постановление КС РФ от 03.11.98 N 25-П. В соответствии с правовой позицией, отраженной в этом постановлении, установленное правовое регулирование должно исключать возможность нанимателя жилого помещения в коммунальной квартире произвольно (необоснованно) препятствовать приватизации, поскольку это не согласуется с целями и сущностью положения ст.17 (ч.3) Конституции РФ.

Эта правовая позиция в полной мере относится и к собственникам комнат в коммунальной квартире. Однако правило о преимущественном праве покупки, устанавливающее определенные ограничения при продаже доли, не позволяет участникам долевой собственности произвольно (необоснованно) препятствовать в отчуждении своей доли одним или несколькими из них. Порядок осуществления данного права подробно регламентирован в ст.250 ГК РФ, предусматривающей также возможность судебной защиты.

При этом нельзя говорить и о незаконном ограничении прав собственника, закрепленных ст.35 Конституции РФ, так как ограничение введено законом в целях защиты прав и законных интересов других участников общей собственности, что укладывается в рамки п.3 ст.55 Конституции РФ и соответствует содержанию и смыслу института общей собственности. Поэтому если признать, что лицу, приватизировавшему комнату в коммунальной квартире, принадлежит доля в праве общей собственности на эту квартиру пропорционально размеру полученной им в собственность комнаты, то каких-либо препятствий для применения положений ст.250 ГК РФ не имеется.

Вывод о том, что объектом недвижимого имущества признается непосредственно квартира в целом, а не комната, входящая в ее состав, можно обосновать нижеследующим.

В ст.1 ФЗ от 15.06.96 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья"[27] понятие "помещение" раскрывается как единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей. Строительные нормы и правила (СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания") также признают основным элементом здания квартиру (раздел 2), а комнату - частью квартиры (п.2.2).

Указанные положения находятся в нормативной связи со ст.558 ГК РФ, определяющей особенности заключения договора продажи жилых помещений, предметом которого может быть квартира или ее часть.

Дальнейшее логическое развитие правила, позволяющего считать самостоятельным объектом недвижимости квартиру, а комнату только долей в ней, получили в нормативных правовых актах, регулирующих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В частности, в силу п.6 ст.12 ФЗ от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[28] Единый государственный реестр прав включает раздел, содержащий информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений. Комнаты не входят в состав зданий, а раздела, содержащего информацию о комнатах, входящих в состав помещений (квартир) и иных объектов здания, не имеется.

Кроме того, согласно п.7 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода прав на жилые помещения, утвержденной Приказом Минюста РФ от 06.08.2001 N 233[29], в договоре продажи наряду с иными условиями должен определяться предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома (ст.432, 554 ГК).

Из сказанного видно, что самостоятельным объектом недвижимости, то есть единицей комплекса недвижимого имущества, выделенной в натуре, признается именно квартира, а не комната, являющаяся ее частью, то есть долей в праве общей собственности на квартиру.

Подобный подход позволяет исключить парадоксальные ситуации, возникающие в случаях, когда комнату в коммунальной квартире считают самостоятельным объектом недвижимости. И действительно, в таких случаях ее нужно признавать составной частью здания, а не помещения в этом здании, и регистрировать продажу, например 3-комнатной квартиры, как продажу трех объектов недвижимости, присваивая каждому из них кадастровый номер помещения в здании и открывая на каждую комнату дело правоустанавливающих документов.

Допустимо было бы и прекращать общую собственность на квартиру путем выдела комнаты в натуре, что никак не согласуется с вышеприведенными нормами, а также с разъяснениями, данными в п.12 вышеназванного постановления Пленума ВС РФ от 24.08.93 N 8.

Если же признавать и осуществлять государственную регистрацию комнаты в виде простой арифметической доли в праве общей собственности, определяемой как отношение размера этой комнаты к жилой площади всей квартиры, то обозначенные выше проблемы отпадут. Одновременно это означало бы признание того, что собственник комнаты является участником долевой собственности на объект недвижимого имущества в виде квартиры, в состав которой входит комната. При продаже комнаты продается доля в общей собственности на квартиру, приходящаяся на комнату, в связи с чем должно быть соблюдено правило о преимущественном праве покупки. Определенную спорность подобного вывода отрицать нельзя.

Поэтому было бы целесообразно решить данный вопрос на законодательном уровне, прямо урегулировав преимущественное право покупки комнат в коммунальной квартире. При этом было бы правильно расширить указанное право, предоставив нанимателям комнат равные с собственниками комнат преимущества в покупке продаваемых в коммунальной квартире комнат. Это полностью соответствовало бы жилищной политике государства и конституционным целям защиты прав и законных интересов граждан, проживающих в коммунальных квартирах.

Таким образом, преимущественные права предназначены прежде всего защищать права и законные интересы лиц, в чью пользу они установлены, однако при этом надо признать, что некоторое ограничение прав другой стороны в конечном счете не ущемляет ее интересов. Физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе (ч.2 ст.1 ГК РФ). Сохранение интереса всех сторон при осуществлении преимущественных прав позволяет считать, что в действительности данные права нельзя считать противоречащими основным началам гражданско-правового регулирования.

Преимущественное право покупки призвано защищать в первую очередь интересы участников общей долевой собственности, которым совсем небезразлично, кто заступит на место выбывающего собственника, в силу того, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ч.1 ст.247 ГК РФ) и в значительной мере зависит от личности участников общей собственности. В то время как для продавца доли личность покупателя, как правило, не имеет значения, поскольку его интерес заключается в получении определенной денежной суммы за продаваемую долю или определенного имущества (при обмене).

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

В ходе теоретического анализа были выявлены следующие особенности правового регулирования обязательства продажи жилых помещений:

1) существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования им после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением;

2) договор продажи жилого помещения (в отличие от договора продажи иной недвижимости) подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Важно отметить, что договор продажи жилого помещения должен содержать следующие условия:

1) цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора (допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ);

2) указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст. 555 ГК РФ);

3) при продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ);

4) перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, если иное не установлено федеральным законом, с указанием их прав на пользование жилым помещением (ст. 292, 558 ГК РФ).

В случае продажи объекта недвижимого имущества жилого назначения осуществляются два вида государственной регистрации - регистрация сделки и регистрация перехода права.

Передача жилого помещения, даже оформленная соответствующим актом, но осуществленная до государственной регистрации договора продажи жилого помещения, не порождает каких-либо прав покупателя на жилое помещение. Факт заключения договора продажи жилого помещения порождает у его субъектов лишь право на обращение в суд с требованием вынесения решения о регистрации договора продажи жилого помещения в случаях, когда какая-либо сторона уклоняется от этого.

Совершение сделок купли-продажи жилых помещений подвержено ряду ограничений. Так, продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК).

Не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан.

В ходе проведенного практического анализа совершения договора купли-продажи жилых помещений, были выявлены следующие проблемы:

1. Проблемы, возникающие при совершении договоров купли-продажи жилого помещения с обретением права на земельный участок. Необходимо отметить, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже так<