Особенности заключения договоров купли-продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних

 

Одним из условий действительности сделки является наличие правоспособности, т.е. способности иметь гражданские права и нести гражданские обязанности, и дееспособности, т.е. способности своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Согласно российскому законодательству совершеннолетие наступает с 18 лет. В установленных законом случаях предусматривается возможность приобретения полной дееспособности до достижения 18 лет: при вступлении в брак, когда это допустимо до достижения совершеннолетия; с момента объявления несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору или с согласия законных представителей занимается предпринимательской деятельностью.

Закон различает несколько разновидностей дееспособности: дееспособность несовершеннолетних до 14 лет; дееспособность несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет; полная дееспособность.

Обращаясь к вопросу участия в правоотношениях, связанных с куплей-продажей жилых помещений, несовершеннолетних, условно можно выделить две формы такого участия:

1) несовершеннолетний может выступать как собственник или сособственник жилого помещения;

2) несовершеннолетний проживает в отчуждаемом жилом помещении, сохраняя на это помещение право пользования. В рамках указанных случаев возможны некоторые варианты.

При отчуждении имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, прежде всего, применяются правила статей 26, 28, 31-34, 37 ГК.

На практике часто возникает вопрос об участии несовершеннолетних и их представительства при оформлении договоров купли-продажи и договоров долевого участия в строительстве (инвестирования), в которых приобретателями недвижимости являются несовершеннолетние до четырнадцати лет (малолетние). При совершении любых сделок важно определить круг участников таких сделок. Ими могут быть любые лица, в том числе и несовершеннолетние. Однако порядок совершения таких сделок имеет ряд существенных особенностей.

Если их своевременно не учесть, то заключенный договор с участием несовершеннолетнего в последующем может быть признан недействительным.

Основным отличием дееспособности несовершеннолетних до 14 лет от дееспособности несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет является отсутствие у первых способности самостоятельно совершать сделки, за исключением мелких бытовых сделок; сделок, направленных на безвозмездное получение выгоды, не требующих нотариального удостоверения либо государственной регистрации; сделок по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения (ст. 28 ГК РФ). Все сделки, за исключением специально оговоренных законом, могут совершать от имени малолетних только их законные представители (родители, усыновители, опекуны).

Необходимо подчеркнуть, что эта норма является императивной и не предусматривает возможность передачи полномочий по представлению интересов малолетних и недееспособных иным лицам, кроме перечисленных. Кроме того, п.4 ст.182 ГК установлен запрет на совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, в данном случае — только законными представителями или опекунами малолетних.

Обратимся к примеру из судебной практики.

Так, Прокурор г.Новороссийска обратился в суд с исковым заявлением в интересах несовершеннолетнего Дмитриева Д. к Кольцову о признании недействительным договора купли-продажи, по которому Аннова - теща покупателя, действующая по доверенности от имени Дмитриева В. - отца Дмитриева Д., продала ответчику 2/3 доли жилого дома. По мнению прокурора, сделка совершена с нарушением требований закона: скрыт факт проживания в отчуждаемом жилом помещении несовершеннолетнего сына продавца, не получено согласие органа опеки и попечительства на продажу части дома, не имеется данных об уплате покупной цены в размере 20 млн. рублей, продавец злоупотреблял наркотиками и договор был заключен вследствие стечения тяжелых обстоятельств на явно невыгодных для него условиях, после смерти Дмитриева В. ответчик лишил его несовершеннолетнего сына возможности проживания в доме.

Дмитриева И. - опекун несовершеннолетнего Дмитриева Д., представлявшая его интересы, в заявлении от 6 мая 1997 г. просила признать договор купли-продажи части дома недействительным, считая, что сделка была совершена фиктивно с целью получения земельного участка.

Согласно п.4 ст.292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Факт проживания в спорном доме Дмитриева Д., 1982 года рождения, подтвержден сведениями о его регистрации и никем не оспаривался. Судебные инстанции считали, что в данном случае согласия органа опеки и попечительства на продажу части дома не требовалось, поскольку Дмитриев В. произвел отчуждение лишь 2/3 долей дома, продолжая проживать с сыном в оставшейся части жилого дома.

Между тем доказательств того, что до совершения сделки ребенок проживал с отцом в жилом помещении, относящемся к оставшейся у продавца 1/3 доли дома, и не имел права пользования остальными жилыми помещениями в доме, суду не представлено. Как видно из сообщения органа опеки и попечительства, в результате сделки по отчуждению части жилого дома несовершеннолетний Дмитриев Д. был незаконно лишен жилья.

Не установив, имел ли несовершеннолетний право на пользование жилыми помещениями в проданной части жилого дома, суд не мог сделать вывод о том, что положения ст.292 ГК РФ к возникшим отношениям неприменимы.

В связи с этим нельзя было разрешить и требование прокурора в части признания договора купли-продажи недействительным по основанию, что в п.7 этого договора указано об отсутствии лиц, имеющих право пользования отчуждаемой долей дома, хотя в доме проживал сын продавца Дмитриев Д.

В соответствии с п.1 ст.558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Суд при оценке законности упомянутого договора эту правовую норму не учел, несмотря на то, что в ней названо одно из существенных условий, необходимых для договоров данного вида. В силу ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Сделка купли-продажи части жилого дома заключается письменно и была совершена в этой форме, поэтому условия такой сделки, а равно их выполнение могут подтверждаться только письменными доказательствами. В случае спора стороны лишены права ссылаться на свидетельские показания (п.1 ст.162 ГК РФ).

Как видно из пункта 2 договора купли-продажи, доля жилого дома продана "за двадцать миллионов рублей, уплачиваемых покупателем продавцу полностью при подписании настоящего договора". Указания на то, что эта сумма уплачена, в договоре не содержится. Расписка продавца о получении цены за часть дома либо иные письменные доказательства, подтверждающие выполнение условия об уплате покупной цены, в материалах дела отсутствуют.

При таких данных вывод суда, признавшего лишь на основании свидетельских показаний установленным факт уплаты ответчиком покупной цены по договору, основан на недопустимых доказательствах и не может быть признан законным.

Требования прокурора о признании недействительным договора купли-продажи, оформленного от имени Дмитриева В. тещей ответчика Анновой, в связи с его заключением вследствие стечения тяжелых обстоятельств на явно невыгодных для продавца условиях судом не рассматривались.

Оставлено без внимания и заявление Дмитриевой И., поданное в интересах своего подопечного, о признании сделки недействительной как прикрывающей куплю-продажу земельного участка. В обоснование такого требования суду было представлено обязательство покупателя после оформления земельного участка на свое имя подарить приобретенную им часть дома Дмитриеву Д.

Согласно п.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Таким образом, судебные решения подлежат отмене, а дело - направлению на новое судебное рассмотрение[5].

К сделкам, совершаемым с жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние (или иным образом затрагиваются их права и законные интересы), закон предъявляет следующие требования.

В отношении приватизированных жилых помещений при совершении сделок с ними (в том числе и продажи) в целях защиты жилищных прав несовершеннолетних разрешение органов опеки и попечительства требуется в следующих случаях:

¾ если несовершеннолетние проживают в данном жилом помещении и имеют право пользования им (независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками жилого помещения или членами семьи собственника (в том числе и бывшими));

¾ если несовершеннолетние не проживают в жилом помещении, но на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права.

Средства от сделок с приватизированными жилыми помещениями, в которых проживают (проживали) исключительно несовершеннолетние, зачисляются родителями (усыновителями), опекунами (попечителями), администрацией воспитательных учреждений на счет по вкладу на имя несовершеннолетнего в местном отделении Сберегательного банка РФ.

Указанные выше положения позднее нашли закрепление в ч.4 ст.292 ГК РФ, согласно которой отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. В ГК РФ указанное требование, как следует из данной части, касается не только приватизированного жилья, а любого жилого помещения, находящегося в собственности граждан (независимо от основания возникновения права собственности на жилое помещение).

Надо заметить, что прежняя редакция данной нормы представляла собой императивное требование об отчуждении жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, с согласия органа опеки и попечительства в любом случае, без оговорки относительно их прав и охраняемых законом интересов. Однако установление факта о том, затрагиваются ли при совершении сделки права и законные интересы несовершеннолетних и иных категорий лиц, входит в компетенцию все тех же органов опеки и попечительства, о чем, на наш взгляд, должно быть составлено письменное заключение, а именно, документ о том, что при отчуждении помещения не затрагиваются права или охраняемые законом интересы несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных.

К членам семьи Семейный кодекс РФ (ст.2) относит супругов, родителей и детей, усыновителей и усыновленных. Жилищный кодекс РФ (ст.31) предусматривает возможность признания членами семьи других родственников, нетрудоспособных иждивенцев, а в исключительных случаях и иных лиц, если они проживают совместно с нанимателем (в данном случае собственником) и ведут с ним общее хозяйство.

При отсутствии такого разрешения в данном случае сделка является оспоримой, что подтверждается судебной практикой. Так, удовлетворяя иск о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, суд первой инстанции сослался на отсутствие разрешения на сделку со стороны органа опеки. Верховный Суд РФ по этому поводу отметил, что "данное обстоятельство не может являться основанием для признания договора купли-продажи недействительным, если суд с достоверностью установил, что сам договор на момент его заключения не нарушал прав и законных интересов несовершеннолетних... Отсутствие предварительного согласия органа опеки на совершение сделок с квартирами, где проживают дети, но право на жилую площадь в которых принадлежит совершеннолетним, не может рассматриваться как безусловное основание для признания таких сделок недействительными. В каждом конкретном случае суд должен проверить, действительно ли нарушены интересы несовершеннолетних, и в чем это нарушение выразилось"[6].

В соответствии со ст.34 ГК органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления, а их деятельность осуществляется на основании уставов муниципальных образований в соответствии с законами субъектов Российской Федерации, гражданским и семейным законодательством.

Порядок получения разрешения органов опеки и попечительства на совершение сделки и основания его представления законодательно не определены. Подобное разрешение должно быть оформлено до совершения сделки. При этом не закрепляется, что органы опеки и попечительства должны проконтролировать исполнение сделки, т.е. убедиться, что после ее совершения несовершеннолетний не лишился имущества, что состоялась последующая покупка жилого помещения, на которое несовершеннолетний будет иметь право собственности, либо право пользования.

На практике широко распространены случаи, когда согласие органов опеки и попечительства просто подделывают (что чрезвычайно легко, так как в настоящий момент оно дается в виде простой справки и не требует какого-либо дополнительного заверения). Впоследствии такие сделки могут быть признаны недействительными по искам проживавших в жилом помещении несовершеннолетних. Случается, что орган опеки и попечительства дает согласие на сделку, но потом изменяет свое мнение. Такие сделки также могут быть признаны недействительными[7].

При этом надо учесть и мнение Верховного Суда РФ, выраженное в определении по конкретному делу[8] о том, что само по себе наличие согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки с жилым помещением, где проживают несовершеннолетние, не является подтверждением законности совершенной сделки. Верховный Суд РФ подчеркнул, что в соответствии со ст.ст. 28, 37 ГК разрешение органа опеки и попечительства должно быть получено перед совершением сделки с целью обеспечить соблюдение законных имущественных прав несовершеннолетнего, в связи с чем именно реальное соблюдение этих прав - критерий оценки действительности сделки. При возникновении судебного спора в суд могут быть представлены доказательства, свидетельствующие о соблюдении законных прав несовершеннолетних, в частности, о депонировании части полученных от продажи квартиры средств на счет ребенка в кредитном учреждении или о приобретении для него другого жилья.

Порядок рассмотрения органами опеки и попечительства вопросов по отчуждению жилых помещений, принадлежащих несовершеннолетним, рекомендован письмом Министерства общего и профессионального образования РФ от 09.06.1999 №244/26-5 "О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних"[9]. Здесь же приведен примерный перечень документов, необходимых для получения согласия органов опеки и попечительства.

В соответствии с названными письмом: "В случае выдачи органом опеки и попечительства предварительного разрешения на совершение сделки по продаже жилых помещений с приобретением жилья после его продажи (с последующим приобретением) в постановляющей части постановления (распоряжения) необходимо указывать, что продажа производится с обязательным приобретением жилой площади на имя несовершеннолетнего в случае, если он теряет долю собственности, или указывается, где он будет проживать в случае, если он является только членом семьи собственника. На этом основании оформляется договор продажи жилого помещения с условием".

Маловероятно, что покупатель согласится подписать договор купли-продажи жилого помещения под условием приобретения другого жилого помещения несовершеннолетнему, и передать денежные средства по нему (именно на них, как правило, приобретается жилье несовершеннолетнему), при этом рискуя, что сделка со стороны продавца так и не будет исполнена, а деньги будут растрачены. Между тем, если в договоре купли-продажи присутствует такое условие, то регистрация права покупателя возможна только при представлении документа, подтверждающего исполнение такого условия.

При государственной регистрации регистратор вправе проверить только формальное наличие согласия органа опеки и попечительства. Контроль за исполнением постановления возложен законом на законных представителей, орган опеки и попечительства, прокурора и суд, которые вправе в случае ущемления прав несовершеннолетнего признать сделку недействительной. Кроме того, сделка может быть признана недействительной только при нарушении прав и законных интересов несовершеннолетнего. Вопрос о том, будут или нет нарушены права ребенка в результате сделки, является субъективным и зависит от конкретных обстоятельств дела.

Вопрос о том, кто должен обращаться с заявлением в органы опеки и попечительства для получения разрешения на отчуждение жилого помещения, где проживают несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет: сами несовершеннолетние или их законные представители, решается следующим образом. При подготовке разрешения на отчуждение жилого помещения, где проживают несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, органы опеки и попечительства приглашают несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет лично для беседы с ним и написания им лично заявления на выдачу такого разрешения. Кроме того, обращение с заявлением в органы опеки и попечительства самих несовершеннолетних не является сделкой в соответствии со ст.26 ГК. В данном случае Учреждение юстиции и нотариусы должны убедиться в наличии разрешения на оформление конкретной сделки, указанной в разрешении, либо разрешения на оформление любой сделки по отчуждению жилого помещения, с учетом согласия всех заинтересованных сторон. Поэтому органы опеки и попечительства должны максимально конкретизировать формулировки указанных разрешений, когда обязывают частично дееспособных граждан представлять в органы опеки и попечительства копии договоров отчуждения.

Заслуживает внимания проблема отчуждения доли в праве собственности на жилое помещение при условии, что сособственником другой доли является несовершеннолетний, либо имеет право пользования другой долей. Необходимо ли при этом согласие органов опеки и попечительства, ведь в данном случае вещные права несовершеннолетнего на свою долю в праве не меняются. Возможно изменение только режима пользования местами общего пользования в квартире, принадлежащей на праве общей долевой собственности.

Согласно п.1 ст.244 ГК имущество, находящееся в собственности нескольких лиц, принадлежит им на праве общей долевой собственности. В соответствии со ст.247 ГК участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. Таким образом, отчуждение доли в праве общей собственности на объект недвижимости не может рассматриваться как отчуждение обособленной части указанного объекта, последняя может поступить лишь во владение и пользование нового участника общей собственности. При указанных обстоятельствах все субъекты права общей собственности на жилой дом, квартиру являются собственниками объекта недвижимости в целом.

П.4 ст.292 ГК не содержит указания на то, что согласие органа опеки и попечительства требуется лишь при отчуждении той доли в праве собственности на жилое помещение, которая принадлежит именно тому участнику общей долевой собственности, членом семьи которого являются несовершеннолетние (либо недееспособные или ограниченно дееспособные лица). В связи с этим имеются основания полагать, что в качестве членов семьи собственника необходимо рассматривать членов семьи все сособственников жилого помещения, а не только того из них, доля которого в праве общей собственности отчуждается.

В случае если собственниками не определен порядок пользования жилыми помещениями в доме, квартире, ином объекте жилой недвижимости, то в порядке п.4 ст.292 ГК разрешение органов опеки и попечительства обязательно при отчуждении доли в праве собственности любым из участников общей долевой собственности. Если же соглашением сособственников определен порядок пользования помещением и несовершеннолетний член семьи сособственника не имеет права пользования на ту часть помещения, которая принадлежит собственнику, отчуждающему имущество, разрешение органов опеки и попечительства не требуется.

Далее необходимо рассмотреть довольно типичную ситуацию, когда несовершеннолетний гражданин РФ, имея двойное гражданство, выехал с родителями на постоянное место жительства в иностранное государство. Родители продают жилое помещение, сособственником которого является и несовершеннолетний, либо имеет право пользования. Органы опеки и попечительства, как правило, отказываются дать согласие на оформление сделки, мотивируя тем, что несовершеннолетний не проживает в отчуждаемой квартире. Учитывая то, что несовершеннолетний является гражданином РФ, при продаже жилого помещения к нему применяются нормы гражданского законодательства РФ, допускающие отчуждение жилого помещения, которое принадлежит несовершеннолетнему, только с согласия органов опеки и попечительства. Поэтому в данном случае требуется согласие органов опеки и попечительства, и именно они должны проверять обстоятельства сделки, уменьшается ли при этом имущество несовершеннолетнего, приобретает ли он право на иное жилое помещение[10].

Согласия органов опеки и попечительства не требуется на совершение сделки об отчуждении жилого помещения, принадлежащего собственнику, у которого имеются несовершеннолетние дети, никогда не проживавшие и не прописанные в отчуждаемом жилом помещении, если при этом выпиской из домовой книги с места жительства несовершеннолетних подтверждается их проживание и состояние на регистрационном учете в другом жилом помещении. Если несовершеннолетний на момент совершения сделки с жилым помещением на регистрационном учете не состоит, сделка возможна только с согласия органов опеки и попечительства.

На современном рынке недвижимости наибольшее количество сделок совершается путем заключения договоров купли-продажи и договоров инвестирования, иначе именуемых договорами долевого участия. Оба вида договоров являются возмездными: за исполнение обязанности по передаче недвижимости стороной договора другой стороне необходимо внести плату.

Так, например, в Регистрационную палату Чувашской Республики на государственную регистрацию часто поступают договоры купли-продажи и договоры долевого участия в строительстве жилья, заключаемые с несовершеннолетним в возрасте до 14 лет, от имени которого действуют его законные представители. При этом несовершеннолетний именуется в зависимости от вида договора "Покупателем" либо "Долевиком", который согласно условиям договора должен оплатить определенную соглашением сторон сумму. Однако, учитывая то, что у несовершеннолетнего, как правило, отсутствуют собственные средства на приобретение жилья, в таких случаях целесообразнее заключать не двусторонний договор, а трехсторонний - между застройщиком (продавцом), родителями несовершеннолетнего и несовершеннолетним[11].

Тем более что гражданское законодательство Российской Федерации предусматривает возможность заключения договора в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ). В соответствии с указанной статьей договор в пользу третьего лица в отличие от всех других договоров, заключаемых в интересах самих сторон, во-первых, предусматривает обязанность должника исполнить свое обязательство не кредитору, а третьему лицу, прямо указанному в договоре, во-вторых, третье лицо наделяется правом требования в отношении должника по договорному обязательству. Применительно к рассматриваемым случаям это будет выглядеть следующим образом. При оформлении трехсторонних сделок, ее сторонами будут выступать продавец (застройщик), обязанный передать жилое помещение, родители несовершеннолетнего, оплачивающие сумму, установленную договором, несовершеннолетний выгодоприобретатель (покупатель, долевик), в чью пользу совершается сделка, в лице законных представителей.

Указанная схема более приемлема и отвечает требованиям закона, нежели схема, при которой несовершеннолетний, от имени которого действует законный представитель, приобретает имущество на якобы собственные средства.

Учитывая то, что в последнее время существует насущная потребность в том, чтобы права требования могли передаваться от одного лица к другому, возможен вариант, когда законный представитель несовершеннолетнего, имея определенное право требования по сделке, может уступить это право последнему.

ГК РФ предусматривает случаи, когда кредитор, в силу различных обстоятельств может выйти из обязательства, т.е. происходит ситуация, когда обязательство сохраняется в первоначальном виде, но меняются стороны обязательства.

В соответствии со ст. 382 ГК РФ при переходе прав кредитора другому лицу (уступке права) происходит перемена лиц в обязательстве, при этом кредитор выбывает из него. Например, один из родителей заключил договор долевого участия с застройщиком и в последующем пожелал свое право требования по такой сделке передать своему ребенку.

В случае переуступки малолетнему по договору долевого участия права требования, последний, как правило, не оплачивает стоимость доли, поскольку ребенок, являясь иждивенцем, находится на содержании законного представителя, каких-либо денежных сумм на покупку квартиры не имеет, и после сдачи объекта в эксплуатацию законный представитель будет принимать объект недвижимости по акту приема-передачи. Таким образом произойдет передача законным представителем права требования в пользу третьего лица (малолетнего), при которой первый должен оставаться стороной в обязательстве путем заключения двухстороннего соглашения об уступке.