Особенности купли-продажи земельных участков

 

Земельный участок это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Таким образом, для признания земельного участка объектом купли-продажи, необходима совокупность следующих условий:

границы земельного участка должны быть описаны и удостоверены в установленном порядке;

земельный участок должен быть индивидуализирован, т.е. обладать такими признаками, которые позволят однозначно выделить его из иных объектов недвижимости, в том числе других земельных участков. Названные признаки земельный участок приобретает лишь в процессе государственного кадастрового учета, из чего следует следующее условие;

предметом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Названное условие прямо установлено для купли-продажи земельных участков (п. 1 ст. 37 ЗК РФ).

земельный участок не должен быть ограничен в обороте.

Сторонами договора купли-продажи земельного участка могут быть как физические и юридические лица, так и государственные и муниципальные органы, в собственности которых находятся земельные участки. Здесь необходимо отметить, что покупателями земельных участков не могут быть:

иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, если предметом договора купли-продажи является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения;

юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, если предметом договора купли-продажи является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения;

иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица, если предметом договора купли-продажи является земельный участок, расположенный на приграничных территориях, перечень которых установлен Федеральным законом от 09.01.2011 г. №26-ФЗ «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками». До утверждения указанного перечня запрет распространяется на все земельные участки, расположенные на приграничных территориях.

Законодательством могут быть установлены иные ограничения субъектного состава участников договора купли-продажи земли.

В соответствии с законодательством купля-продажа земельных участков совершается заключением договора в письменной форме. Поэтому соглашение сторон о предмете договора также должно быть оформлено письменно путем включения в его текст соответствующих сведений о земельном участке.

Как указывалось во главе 2 данной работы императивное требование о необходимости указания в договоре данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, являющееся объектом соответствующей сделки, установлено законом для договоров купли-продажи (ст. 554 ГК РФ) и соответственно применяется и к договору купли-продажи земельного участка. Таким образом, в договоре купли-продажи, предметом которого является земельный участок, должны быть указаны такие сведения о нем, которые позволят отличить его от других земельных участков, в т.ч. принадлежащих одному лицу (идентифицирующие сведения).

Вопрос о том, какие именно сведения о земельном участке должны быть указаны в договоре как идентифицирующие, законодательством не урегулирован. Ни ГК РФ, ни ЗК РФ, не содержат перечня таких сведений. В этой связи можно высказать предложение по дополнению в статью 37 ЗК РФ перечня сведений о земельном участке, которые необходимо отражать в договоре купли-продажи земельных участков.

Исходя из анализа научной литературы и правоприменительной практики можно выделить основные сведения о земельном участке, которые необходимо отразить в договоре:

местоположение земельного участка (определяется в договоре путем указания субъекта Российской Федерации, на территории которого расположен земельный участок, наименования населенного пункта (город, село, поселок и др.), улицы, дома, строения и других адресных ориентиров);

площадь земельного участка измеряется в гектарах или квадратных метрах и указывается в договоре в соответствии с данными правоустанавливающего документа (свидетельства о праве собственности);

границы земельного участка в графической форме отображаются в кадастровой карте (плане) земельного участка, выдаваемой заинтересованному лицу после проведения государственного кадастрового учета, кадастровая карта (план) участка является обязательным приложением к любому договору;

кадастровый номер участка (кадастровый номер - это уникальный номер земельного участка, который сохраняется за ним до тех пор, пока участок физически и (или) юридически существует как единое целое. «Уникальность кадастрового номера заключается в том, что на территории России не может быть двух участков, имеющих одинаковые кадастровые номера»;

категория земель и виды разрешенного использования;

Указанные сведения нашли свое отражение в п. 1 приложения 1 к данному диплому.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (ст. 37 ЗК РФ), такая информация может быть отражена, как указано в п. 1.3 Приложения 1.

Сведения об ограничении (обременении) земельного участка может содержаться:

в правоустанавливающем документе на участок (см. приложение 2);

в кадастровом плане участка;

в градостроительном плане земельного участка;

в сведениях из информационных систем обеспечения градостроительной деятельности органов местного самоуправления;

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ).

Далее хотелось отметить особенность продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) осуществляется, как правило, на торгах (конкурсах, аукционах). При этом начальная цена подлежащего продаже земельного участка определяется в соответствии с п. 2 ст. 36 ЗК РФ и не может превышать ее кадастровой стоимости. Окончательная стоимость земли, отражаемая в тексте договора, определяется соответственно по итогам торгов. Данный порядок определяется ст. 38 ЗК РФ. Так же при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки.

Еще одной особенностью купли-продажи земельных участков, является то, что законодатель в п 2. ст. 37 ЗК РФ четко определил недействительные условия договора купли-продажи, такие как:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Как отмечалось выше цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости, согласно ст. 555 ГК РФ, а следовательно она должна быть чётко определена в договоре купли-продажи земельного участка. Если в договоре нет согласованного сторонами в письменной форме условия о цене земельного участка, он считается незаключенным. Цена земельного участка, находящегося в частной собственности, может быть определена соглашением продавца и покупателя, и может устанавливаться как фиксированной суммой, так и за единицу его площади. В этом случае общая цена участка, подлежащая уплате, определятся исходя из фактического размера переданного покупателю участка. Однако цена на земельный участок не может быть меньше его кадастровой стоимости. Указание цены земельного участка, порядок оплаты может отражаться в договоре как указано в п. 2 Приложения 1.

Исполнение договора купли-продажи земельного участка не имеет существенных особенностей. Здесь, продавцом и покупателем совершаются действия, которые мы рассматривали в главе 2.4 данной работы. Обязательства по договору купли-продажи земельного участка должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ).

 

Купля-продажа предприятий

В соответствии со ст. 132 ГК РФ предприятие рассматривается как единый объект гражданских прав, хотя при этом включает разнородное имущество: вещи, права требования, долги, исключительные права. Наделив предприятие режимом недвижимого имущества, законодатель вывел этот объект из общего режима недвижимости, установив особые (специальные) правила оборота предприятий, которые нашли свое отражение в § 8 гл. 30 ГК РФ. Однако при этом предприятие не обладает признаками недвижимости по природным свойствам, напротив, признаки, которыми характеризуется предприятие, свидетельствуют о его коренных отличиях от поземельной недвижимости:

предприятие изменчиво, его состав объективно неопределенен;

предприятие связано не с земельным участком, а с субъектом-правообладателем.

Указание в законодательстве на то, что предприятие признается недвижимостью, порождает в практике целый ряд трудноразрешимых проблем. Так реализация ст. 132 ГК РФ, в силу которой предприятие как имущественный комплекс следует рассматривать в качестве недвижимой вещи (недвижимости), фактически не была осуществлена. Входящие в состав предприятия здания, строения, сооружения регистрируются как отдельные объекты недвижимости, а регистрация предприятия в качестве недвижимости порождает трудноразрешимые вопросы, какое именно имущество входит в состав этой недвижимости. По этой причине предприятие практически выбыло из оборота недвижимости. В связи с этим предлагается исключить из ст. 132 ГК признание предприятия в целом недвижимой вещью. Это объясняется тем, что «сформировавшийся в законодательстве, судебно-арбитражной практике и гражданско-правовой доктрине взгляд на предприятие как некий неделимый объект недвижимости существенно затрудняет совершение сделок с предприятиями и не соответствует потребностям имущественного оборота».

Хотя в ГК РФ и дается дефиниция понятия предприятия, однако в силу сложности явления, стоящего за этим определением, трудно признать совершенной практику законодательного регулирования оборота предприятий. Очевидно, что понятие предприятия следовало бы усовершенствовать за счет легального указания признаков предприятия. Отсутствие в законодательстве четких признаков предприятия как объекта гражданских прав, которые бы отличали предприятие от иных сходных объектов (например, от других имущественных комплексов), можно рассматривать как недостаток действующего российского законодательства.

Предприятие - это имущественный комплекс, предназначенный для предпринимательской деятельности. Состав предприятия как единого имущественного комплекса включает две основных группы элементов: имущество в том смысле, как это понимается в ст. 128 ГК РФ (то есть вещи, имущественные права и обязанности), а также объекты интеллектуальной собственности и приравненные к ним средства индивидуализации предприятий. В его состав входят все виды имущества, которые могут быть использованы для работы.

К ним относятся: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие права на объекты интеллектуальной собственности.

При продаже предприятия по договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс.

Как указывалось выше такой договор регулируется нормами § 8 главы 30 ГК РФ. Говоря о предприятии как об имущественном комплексе, необходимо отметить, что состав его элементов определяется соглашением сторон. Однако при этом необходимо сохранить ту целостность имущественного комплекса, которая необходима для предпринимательской деятельности.

Также законом (ст. 560 ГК РФ) установлены требования к форме договора купли-продажи предприятия. Он должен заключаться только в письменной форме и не подлежит обязательной государственной регистрации с 1 марта 2013 года.

Договор купли-продажи предприятия отличается от договора продажи недвижимости двумя особенностями. Первая - он всегда сопровождается уступкой прав требований продавца покупателю. Вторая - продавец переводит на покупателя долги, что требует согласия кредиторов. Но между тем согласия кредиторов на продажу предприятия не требуется (это касается и перевода долгов, входящих в состав имущественного комплекса предприятия) необходимо лишь их уведомление. Указанное правило является исключением из общего правила, согласно которому перевод должником своего долга на иное лицо допускается только с согласия кредитора в соответствии с п. 1 ст. 391 ГК РФ.

Кредитор в этой ситуации не остается беззащитным. Его права защищает ст. 562 ГК РФ. В том случае, если он не согласен с отчуждением предприятия новому лицу, кредитор вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать либо прекращения обязательства, либо досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков. Кроме того, кредитор в этом случае вправе потребовать признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Таким образом, сделка по отчуждению предприятия, совершенная с нарушением вышеуказанных правил, является оспоримой: она может быть признана недействительной в судебном порядке лишь при соответствующей инициативе кредитора (в этом еще одно проявление отличий от простого перевода долга, правила которого, предусматривающие обязательное согласие кредитора, будучи нарушенными, влекут ничтожность соответствующего договора).

Еще одна особенность договора купли-продажи предприятия, заключается в том, что при признании его недействительным или при изменении (расторжении) договора полученное по нему имущество стороны (или одна из сторон) обязаны возвратить. Однако к договору купли-продажи предприятия эти правила могут применяться, только если указанные последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя; права и охраняемые законом интересы кредиторов других лиц; не противоречат общественным интересам (ст. 559 ГК РФ).

Порядок заключения договора купли-продажи предприятия можно условно разделить на несколько этапов:

Первый этап это принятие решения о продаже полномочным органом юридического лица. Практически во всех случаях договор купли-продажи предприятия является, как для продавца, так и для покупателя крупной сделкой. Ведь он, вероятнее всего, повлечет отчуждение имущества, стоимость которого превышает 25 процентов балансовой стоимости активов продаваемого предприятия на дату совершения сделки.

Крупную сделку должен одобрить Совет директоров в случае, если цена сделки составляет от 25 до 50 процентов балансовой стоимости активов предприятия, или Общее собрание акционеров (участников), если цена сделки больше половины стоимости активов компании. Принятие решения должно подтверждаться соответствующим протоколом (решением) совета директоров или собрания акционеров. Если и для покупателя данная сделка является крупной, то ему также необходимо соблюсти процедуру ее одобрения полномочным органом. В случае невыполнения данного требования договор купли-продажи предприятия может быть признан недействительным по основания указанным в ст. 168 ГК РФ.

Вторым этапом будет подготовка документов, которые являются неотъемлемой частью договора купли-продажи предприятия. Согласно п. 2 ст. 561 ГК РФ такими документами являются:

акт инвентаризации (он должен быть составлен на основании полной инвентаризации, которая проводится до продажи предприятия, инвентаризация имущества предприятия должна проводиться в соответствии с Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств;

заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;

реестр всех обязательств, включаемых в состав предприятия. В нем указываются все кредиторы, характер, размер и сроки исполнения их требований;

бухгалтерский баланс.

Третьим этапом является обязательное уведомление кредиторов о продаже предприятия. Законом определено, что уведомление кредиторов осуществляется в письменной форме до его передачи покупателю.

В предпринимательской практике достаточно распространена такая форма уведомления кредиторов об отчуждении предприятия, как публикация в средствах массовой информации. Вместе с тем, очевидно, что предпочтительно будет оповестить каждого кредитора, что уменьшает риски доказывания уведомления кредиторов о совершившейся сделке. На практике же уведомление уполномоченному лицу кредитора вручается нарочным либо просто отправляют заказное письмо с обратным уведомлением. По общему правилу кредиторов уведомляет продавец предприятия, однако по соглашению сторон это может сделать и покупатель.

Четвёртый этап это подписание договора купли-продажи предприятия сторонами. Договор должен быть подписан обеими сторонами. К нему прикладываются все вышеперечисленные документы.

Существенными условиями такого договора являются предмет т.е. само предприятие) и те условия, согласования которых в письменной форме потребовала одна из сторон сделки. В § 8 главы 30 Гражданского кодекса отсутствуют какие-либо специальные правила относительно цены продаваемого предприятия. Однако это условие, безусловно, является существенным. Поэтому в данном случае применяется ст. 555 ГК РФ. Из этой нормы можно сделать такой вывод договор продажи предприятия является заключенным, если в нем есть согласованное сторонами в письменном виде условие о цене.

Пятым этапом будет фактическая передача имущественного комплекса покупателю. Она осуществляется на основании передаточного акта. С даты его подписания сторонами предприятие считается переданным покупателю. В передаточном акте должны быть указаны данные о составе предприятия, сведения об уведомлении всех кредиторов. Также в него вносят данные о выявленных недостатках переданного имущества. Кроме того, в акте может быть перечислено имущество, обязанности по передаче которого продавец не исполнил ввиду его утраты. При этом, в соответствии со п. 1 ст. 563 ГК РФ, подготавливать предприятие к передаче, а также составлять передаточный акт обязан продавец, если иное не предусмотрено договором. Комментируя данный этап хотелось отметить, что с момента передачи предприятия риск случайной гибели имущества лежит на покупателе.

Шестой этап это государственная регистрация перехода права собственности на предприятие. Если иное не предусмотрено договором, право собственности на предприятие переходит к покупателю. Оно подлежит государственной регистрации непосредственно после фактической передачи имущественного комплекса.

Рассмотрим вопрос о переходе права собственности на предприятие более подробно. Согласно п. 1 ст. 564 ГК РФ право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. Переход права собственности на предприятие обладает особенностями по сравнению с общими правилами возникновения права собственности. Эти особенности состоят в том, что возникновение права собственности может зависеть от оплаты стоимости предприятия, т.е. момент перехода права собственности может устанавливаться договором. Момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода права собственности. Таким образом, для возникновения у покупателя права собственности на имущественный комплекс одного акта передачи не достаточно, хотя «передаточный акт является необходимым юридическим основанием для смены собственника имущества».

Моменту возникновения права собственности может предшествовать длительный период в течении которого предприятие находится и используется покупателем без права собственности, на основании ранее составленного передаточного акта. Объем полномочий покупателя на этом этапе несколько уже, чем права собственника - он вправе совершать только такие сделки по распоряжению переданным имуществом, которые носят целевой характер, то есть использовать в производственном процессе, получать прибыль, за счет которой платить налоги и нести другие расходы.

Предоставление покупателю таких полномочий связано с применением п. 3 ст. 564 ГК РФ (например, в связи со спецификой предприятия, не допускается приостановление работы предприятия), а так же с тем, что покупатель несет риск случайной гибели предприятия, а поэтому должен иметь реальную возможность совершать необходимые действия для обеспечения сохранности имущественного комплекса.

Государственная регистрация осуществляется учреждениями юстиции в месте нахождения предприятия (как юридического лица). Обращает на себя внимание то, что в состав имущественного комплекса зачастую входят отдельные объекты недвижимости. Переход прав на предприятие приводит, соответственно, к смене собственника и этих помещений. Поэтому на практике одновременно с регистрацией договора купли-продажи предприятия, как правило, регистрируется и переход права собственности на объекты недвижимости.

Государственная регистрация перехода права собственности может иметь место только при участии обеих сторон. Так при уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на предприятия наступают последствия предусмотренные п. 3 ст. 551 ГК РФ, а именно: «сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации». Каждая из сторон получает право обращения в суд в связи с необоснованным уклонением другой стороны от регистрации.

В завершение можно рассмотреть особенности купли-продажи предприятия, которое является банкротом. В отличии от договора продажи предприятия, при продаже предприятия (бизнеса) должника Федеральным законом от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено, что денежные обязательства и обязательные платежи должника на дату принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом не включаются в состав предприятия. Таким образом, мы видим, что в данном случае предприятие продается без долгов, связанных с этим имущественным комплексом, которые образовались до возбуждения дела о банкротстве в арбитражном суде.

Продажа предприятия-банкрота производится путем проведения открытых торгов. Внешний управляющий обязан опубликовать объявление о продаже предприятия на открытых торгах. При проведении торгов в форме аукциона победитель торгов и их организатор в день проведения аукциона подписывают протокол, имеющий силу договора. Если торги организованны и проведены в форме конкурса договор купли продажи подписывается победителем конкурса и организатором торгов в срок не позднее двадцати дней с даты проведения конкурса.

В отличии от покупателя по договору продажи предприятия, регулируемому Гражданским кодексом, покупатель предприятия должника в отношениях связанных с несостоятельностью, в тех случаях, когда основной вид деятельности осуществляется только на основании лицензии, вместе с предприятием приобретает преимущественное право на получение соответствующего разрешения.

 

Заключение

 

В заключение работы хочется сказать, что ключевые препятствия к развитию института купли-продажи недвижимости заключается не в отсутствии конституционных или в принципиальных законодательных положений, а в несформированности подзаконных норм, правил и процедур, не смотря на постоянно меняющееся законодательство.

По нашему мнению важным фактором, необходимым для развития оборота недвижимости, является правовое просвещение граждан и юридических лиц в этой сфере, а так же совершенствование нормативно-правовой базы. Большинство криминальных сделок купли-продажи недвижимости происходит не только из-за ловкости мошенников, которые пользуются «пробелами» в законах, сколько из-за элементарного незнания гражданами своих прав и порядка заключения сделок.

Недвижимость находится в центре внимания не только законодателей, но и цивилистов. Понятию недвижимости посвящено множество трудов. Причем многие из ученых считают, что определение недвижимости не вполне совершенно и нуждается в изменении. Взять хотя-бы то, что законодатель сразу же использует три термина - недвижимая вещь, недвижимость, недвижимое имущество, которые по своему содержанию вовсе не совпадают. Таким образом, само определение недвижимости требует уточнения. При этом разные авторы дают неидентичные предложения, например одно из них звучит так: «Недвижимыми вещами являются индивидуально-определенные физически осязаемые предметы, по поводу которых возникают гражданские правоотношения, в том числе земельные участки, участки недр, здания, сооружения, пригодные для самостоятельного использования жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства, а также иные вещи, условием использования которых по назначению является их неразрывная физическая и юридическая связь с землей».

При совершении сделок с недвижимым имуществом обязательно составление договора. По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену. По юридической природе договор продажи недвижимости, как и всякий договор купли-продажи, является консенсуальным, возмездным, взаимным. Договор продажи недвижимости выделяется в отдельную разновидность договора купли-продажи по признаку предмета - недвижимого имущества.

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества. Цена в договоре продажи недвижимости может определяться сторонами различными способами. В тех случаях, когда цена недвижимости установлена за единицу площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче. Приведенная императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи недвижимости.

Самая распространенная сделка в данной сфере - купля-продажа жилья. Жилое помещение как недвижимость - это товар, но товар особого рода и нормы, регулирующие сделки с ним, тоже особые. Дело здесь как в высокой стоимости объектов, так и в их социальной значимости. В этой связи можно высказать предложения по внесению изменений в ст. 16 ЖК РФ в части касающейся видов жилых помещений и четко определить их перечень и количество.

Завершая исследование законодательства о современном правовом регулировании сделок по купле-продаже недвижимого имущества подчеркну: недвижимость - один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц в нашей стране. Купля-продажа является одним из оснований возникновения прав на недвижимость, хотя и наиболее распространенным. Однако, ГК РФ, который только десять статей посвящает этому виду договора, явно не отражает его значения. С одной стороны, большего от гражданского законодательства ждать и нечего, т.к. недвижимость, как универсальный объект может и регулируется сразу несколькими отраслями права, от земельного до жилищного. С другой стороны, можно сказать, что пренебрежительное отношение законодателя к регулированию рынка недвижимости на практике для многих участников имущественных отношений, становится головной болью. В связи с этим становится очевидным глубокое и системное понимание сущности недвижимости, как объекта правого регулирования, что бесспорно свидетельствует о необходимости более тщательного и комплексного изучения вопросов правового режима сделок, совершаемых с недвижимым имуществом.

Исходя из изложенного в данной работе можно высказать основные предложения по изменению в законодательство, а именно в части касающейся государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом (п. 1 ст. 164 ГК РФ) и не использовать в данной статье отсылочную правовую норму. Предлагается вместо действующего правила установить норму, обладающую необходимыми регулятивными качествами, четкостью и недвусмысленностью.

К предложениям можно отнести и наше мнение о том, что законодательством не урегулирован вопрос о перечне сведений, идентифицирующих продаваемый земельный участок, которые должны быть указаны в договоре купли-продажи земельного участка, и в связи с этим предлагается дополнить ст. 37 ЗК РФ пунктом в котором будет определен перечень таких сведений.

Возвращаясь к вопросам о купле-продаже такого объекта недвижимости как предприятие можно сказать, что в подавляющем большинстве случаев входящие в состав предприятия здания, строения, сооружения регистрируются как отдельные объекты недвижимости, а регистрация предприятия в качестве недвижимости порождает трудноразрешимые вопросы, какое именно имущество входит в состав этой недвижимости. По этой причине предприятие практически выбыло из оборота недвижимости. В связи с этим предлагается исключить из ст. 132 ГК РФ признание предприятия в целом недвижимой вещью. Это объясняется тем, что сформировавшийся в законодательстве, судебно-арбитражной практике и гражданско-правовой доктрине взгляд на предприятие как некий неделимый объект недвижимости существенно затрудняет совершение сделок с предприятиями и не соответствует потребностям имущественного оборота.

Отсутствие в законодательстве четких признаков предприятия как объекта гражданских прав, которые бы отличали предприятие от иных сходных объектов (например, от других имущественных комплексов), можно рассматривать как недостаток действующего российского законодательства.

Именно поэтому законодатель должен, если не дополнить главу тридцатую ГК РФ новыми параграфами, посвященными недвижимости, то, во всяком случае, должен провести инкорпорацию норм гражданского, земельного, жилищного, семейного, водного, градостроительного и других отраслей права. Все это позволит участникам оборота недвижимости в большей степени усвоить правила этого оборота и, конечно же, защитить свои права от огромного количества мошенников.

Список использованной литературы

 

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 г.). web: http://www.base.consultant.ru

2. Законы и кодексы. Гражданский кодекс Российской Федерации (Ч. 1-4) (текст с изменениями и дополнениями на 01.03.2013 г.). - М.: «Эксмо», 2013. - 512 с.

.   Законы и кодексы. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1996 г. №223-ФЗ. (текст с изменениями и дополнениями на 15.09.2012 г.). М.: «Эксмо», 2012. - 64 с.

.   Воздушный кодекс Российской Федерации от 19 марта 1997 г. №60-ФЗ. текст с изменениями и дополнениями на 01.01.2013 г.). web: http://www.base.consultant.ru

.   Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. №81-ФЗ (текст с изменениями и дополнениями на 28.07.2012 г.). web: http://www.base.consultant.ru

.   Кодекс внутреннего водного транспорта РФ от 7 марта 2001 г. №24-ФЗ. (текст с изменениями и дополнениями на 01.01.2013 г.). web: http://www.base.consultant.ru

.   Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. №136-ФЗ. (текст с изменениями и дополнениями на 04.03.2013 г.). web: http://www.base.consultant.ru

.   Законы и кодексы. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. №188-ФЗ. (текст с изменениями и дополнениями на 01.01.2013 г.). М.: «Эксмо», 2013. - 96 с.

.   Федеральный закон от 26.12.1995 г. №208-ФЗ «Об акционерных обществах» (в редакции от 29.12.2012 г.). web: http://www.base.consultant.ru

.   Федеральный закон от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 30.12.2012 г.). web: http://www.base.consultant.ru

.   Федеральный закон от 08.02.1998 г. №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (в редакции от 29.12.2012 г.). web: http://www.base.consultant.ru

.   Федеральный закон от 15.04.1998 г. №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (в редакции от 07.12.2011 г.). web: http://www.base.consultant.ru

.   Федеральный закон от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции от 06.12.2011 г.). web: http://www.base.consultant.ru

.   Федеральный закон от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 01.01.2013 г.). web: http://www.base.consultant.ru

.   Федеральный закон от 21.12.2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества (в редакции от 07.12.2011 г.). web: http://www.base.consultant.ru

.   Федеральный закон от 24.07.2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. от 29.06.2012). web: http://www.base.consultant.ru

.   Федеральный закон от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции от 29.12.2012 г.). web: http://www.base.consultant.ru

.   Федеральный закон от 09.01.2011 г. №26-ФЗ «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками». web: http://www.base.consultant.ru

.   Федеральный закон от 30.12.2012 г. №302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1,2,3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ». web: http://www.base.consultant.ru

.   Указ Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. №2284 «О Государственной программе приватизации Государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» (с изменениями на 28.09.2011 г.). web: http://www.consultant.ru

.   Информационное письмо Президиума ВАС РФ №21 от 13.11.1997 г. «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости». web: http://www.base.consultant.ru

.   Письмо Министерства общего и профессионального образования РФ от 9 июня 1999 г. №244/26-5 «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних». web: http://iv.garant.ru

.   Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах судебной практики возникших при применении Жилищного кодекса РФ». web: http://www.base.consultant.ru

.   Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №22 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». web: http://www.base.consultant.ru

.   Постановление Президиума В<