Государственная регистрация права собственности на недвижимость и сделок с ней

 

Право собственности и иные вещные права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение этих прав подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой объективную необходимость во всякой правовой системе, допускающей оборот недвижимости.

Регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется соответствующими органами, с записью в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Соответственно, обращаясь к ст. 164 ГК мы видим, что сделки с землей и другой недвижимостью подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - «это юридический акт признания и подтверждения прав на недвижимое имущество». Это единственное доказательство существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав).

В установленных законом случаях регистрировать сделку по купле-продаже недвижимости необходимо для того, чтобы она считалась заключенной. Момент заключения сделки это момент её государственной регистрации, а не момент её подписания или даже нотариального удостоверения. Подписанный договор - это еще не заключенный договор, по нему никто не обязан платить и никто не обязан передавать недвижимость. В статье 425 ГК РФ указано, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Незарегистрированный договор не порождает у сторон никаких обязанностей, кроме одной - это совершить согласованные действия для государственной регистрации сделки.

Общим правилом для заключения договоров является достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям в требуемой форме (ст. 432 ГК РФ). И только в установленных ГК РФ случаях необходима государственная регистрация сделки, с момента которой договор считается заключенным. Из этого можно сделать вывод, что регистрация сделки - не правило заключения сделок с недвижимостью, а исключение. Например, общей нормой для договоров купли-продажи любой недвижимости, является обязательность перехода права собственности к покупателю (ст. 551 ГК РФ), а для продажи жилых помещений, предприятий была установлена особенность - это необходимость регистрации договора (п. 2 ст. 558, п. 3 ст. 560 ГК РФ). Данное правило действовало до 1 марта 2013 года и было отменено Федеральным законом от 30.12.2012 года №302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1,2,3 и 4 части первой ГК РФ».

Следует отличать регистрацию сделки от регистрации права. Регистрация сделки не заменяет регистрацию перехода права собственности на её основании. Заключение договора порождает только взаимные обязательства сторон. Например, в случае купли-продажи это обязательства продавца передать вещь в собственность, а покупателя - принять и оплатить её (ст. 454 ГК). Само по себе заключение договора купли-продажи недвижимости не означает отчуждение этой недвижимости. Переход права происходит не вследствие заключения, а вследствие исполнения сделки.

В тоже время возможно заключение договора о купле-продажи недвижимости под отлагательным условием, когда возникновение права поставлено в зависимость от обстоятельств, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет (п. 1 ст. 157 ГК РФ), либо договор купли-продажи с сохранением права собственности за продавцом до полной оплаты (ст. 491 ГК РФ). Зарегистрированный договор должен быть исполнен в части передачи прав на недвижимость. Затем отчуждение недвижимости, переход прав на нее подлежат государственной регистрации в соответствии с требованиями статей 131, 223, 551 ГК РФ, с момента которой и возникает право собственности приобретателя.

Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств, и следовательно, способствует упрочнения и стабильности гражданского оборота недвижимости.

Итак, регистрация сделки - это необходимое условие заключения договора наряду с требованиями к форме и содержанию договора. Юридический результат государственной регистрации сделки - признание её законности государством и определение момента её заключения. При этом право собственности на приобретенное имущество возникает с момента регистрации права, а не с момента регистрации сделки.

Обязательность государственной регистрации сделки устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную регистрацию в соответствии с условиями договора.

Подлежащие обязательной государственной регистрации сделки можно условно разделить на четыре группы: сделки об отчуждении недвижимости; сделки об ограничении (обременении) прав на недвижимость; дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам; смешанные договоры, содержащие элементы сделок, подлежащих регистрации.

К сделкам об отчуждении недвижимости, которые должны пройти государственную регистрацию относятся:

договор аренды недвижимости на срок не менее одного года с последующим выкупом;

В соответствии с изменениями в ГК РФ с 1 марта 2013 года отменена обязательная государственная регистрация следующих сделок:

договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты, части жилого дома или квартиры;

договоры мены жилых домов, квартир и их частей;

договоры дарения недвижимости;

договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты;

договор купли-продажи предприятия как имущественного комплекса.

К сделкам об ограничении (обременении) относятся сделки, направленные, как правило на передачу недвижимости в пользование или в залог. К дополнительным сделкам относятся те сделки, которые заключены для изменения правоотношений по уже зарегистрированным сделкам. На этих двух видах сделок подробно останавливаться не будем, т.к. эти сделки не соответствуют теме дипломной работы.

В силу принципа свободы договора стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных законом (п. 2,3 ст. 421 ГК РФ). Этот вид договоров называется смешанным. В случае заключения такого договора, содержащего элементы предусмотренного законом договора, императивные нормы о данном договоре являются обязательными для сторон (п. 1 ст. 422 ГК РФ). Т.е. можно сделать вывод, что если договор содержит в себе элементы сделки, подлежащей государственной регистрации, то он в целом также подлежит государственной регистрации.

Перечень сделок с недвижимостью, государственная регистрация которых необязательна, не может быть исчерпывающим, т.к. участники гражданского оборота - физические и юридические лица могут заключать сделки, как предусмотренные законом, так и не предусмотренные им (п. 2 ст. 421 ГК РФ).

Ниже можно привести примеры сделок с недвижимостью, не требующих государственной регистрации:

договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (дачные и садовые дома, гаражи, сооружения, нежилые здания и помещения, земельные участки и др.). В данном случае необходима только регистрация перехода права собственности к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ);

договоры мены объектов нежилого назначения;

договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и земельных участков (на срок менее одного года);

договоры социального и коммерческого найма;

предварительные договоры;

соглашения участников общей собственности об установлении, изменении размера долей в праве;

договоры доверительного управления;

договоры безвозмездного пользования;

договоры простого товарищества;

концессионные соглашения.

Итак, исходя из анализа действующего законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделках с ним можно сказать, что в настоящее время сделки по купле-продаже любой недвижимости заключенные после 1 марта 2013 года не должны проходить обязательную государственную регистрацию как это было установлено ранее.

В данном случае использование законодателем в п. 1 ст. 164 ГК РФ отсылочной правовой нормы не способствует эффективной и правильной правоприменительной деятельности, что, в свою очередь, может порождать сомнения в законности соответствующих сделок и нарушения прав собственников.

В этой связи предлагается путем внесения изменений в ст. 164 ГК РФ вместо действующего правила установить правовую норму, обладающую необходимыми регулятивными качествами - простотой изложения, ясностью, недвусмысленностью.