Исполнение договора продажи недвижимости: права, обязанности и ответственность сторон

По своему содержанию договор купли-продажи является двусторонним договором. Каждая сторона имеет права и обязанности: право одной стороны «диктует» обязанность другой стороны. В пункте 1 ст. 454 ГК РФ содержание договора купли-продажи раскрывается через обязанности сторон. Рассмотрим их более подробно.

Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Приведенная императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи недвижимости. Поэтому передаточный акт или иной документ о передаче на практике требуется в качестве обязательного для регистрации перехода права собственности на проданную недвижимость.

Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества.

Составление указанного документа является в высшей степени желательным. В это нередко заинтересованы обе стороны: передающая сторона - чтобы отвести от себя в будущем возможные претензии партнера по поводу неполноты, физических или юридических пороков передаваемого имущества и принимающая сторона - чтобы подкрепить свои будущие претензии к партнеру за обнаруженные технические или юридические недостатки этого недвижимого имущества (если такие обнаруживаются в ходе приемки).

Вместе с тем в договоре купли-продажи может содержаться условие о передаче недвижимости после регистрации перехода права собственности на приобретенную недвижимость, здесь имеется ввиду право сторон договориться о передаче недвижимого имущества после государственной регистрации перехода права собственности на него. В этом случае регистрирующие органы не должны отказывать в государственной регистрации перехода права собственности и требовать подтверждения такой передачи (предоставления передаточного акта) для государственной регистрации. В тоже время уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя от обязанности принять имущество.

Стороны договора продажи недвижимости несут ту же ответственность, что и стороны договора продажи движимого имущества, за следующими исключениями:

принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ);

при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК РФ). Это исключение объясняется тем, что объектом недвижимости является индивидуально-определенная вещь, что исключает возможность ее замены в силу характера и существа обязательства (п. 3 ст. 475 ГК РФ).

В соответствии с данной статьей ГК РФ следует различать существенные нарушения требований к качеству, предусмотренному условиями договора, и иные недостатки недвижимости по качеству. В частности, к существенным нарушениям требований к качеству продаваемых жилых и нежилых помещений следует отнести затемнённость, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишнюю влажность и др. Однако если какие-либо из этих недостатков были указаны в договоре, то последствия, предусмотренные ст. 475 ГК, неприменимы.

Особый характер недвижимости как предмета договора продажи предопределяет разумный срок для выявления ее недостатков по качеству, который носит длительный характер: как правило, не менее двух лет. Законом или договором могут быть предусмотрены и более длительные сроки (ст. 477 ГК РФ).

Так же специфика сделок с недвижимостью связана с тем, что общее обязательство продавца передать вещь покупателю включает в себя не только фактическую передачу вещи, соответствующей предусмотренным законом и договором требованиям, с принадлежностями и относящимися к ней документами, но и передачу «юридическую» - совершение всех необходимых действий, направленных на возникновение у покупателя права собственности на эту вещь, то есть на государственную регистрацию сделки (в отдельных случаях) и на государственную регистрацию права собственности покупателя. Аналогично обязанность покупателя принять вещь означает, в том числе, обязанность совершать действия, направленные на поступление вещи в собственность покупателя, то есть на регистрацию его права.

Отдельным обязательством по договору купли-продажи недвижимости является оплата. Оплата напрямую не связана с возникновением права собственности на вещь у покупателя.

Поскольку договор купли-продажи недвижимости является возмездной сделкой, то исполнение договора купли-продажи предполагает обязательное встречное удовлетворение со стороны покупателя, то есть предоставление продавцу эквивалента полученной вещи - предусмотренной договором денежной суммы.

Законодательством предусмотрены специальные средства защиты прав продавца при неосуществлении покупателем своевременной оплаты товара.

Так, согласно п. 3 ст. 486 и п. 4 ст. 488 ГК РФ в случае неисполнения покупателем обязанности по оплате товара в соответствии с условиями договора продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ. Кроме этого, при неисполнении покупателем обязательства по оплате товара, предусмотренного договором, продавец может использовать общие средства защиты, предоставленные ему законодательством как кредитору при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником своего обязательства. Здесь имеются ввиду общие основания изменения и расторжения договора в случае нарушения договора одной из его сторон, одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается, и т.д. (глава 29 ГК РФ), а также об использовании механизма ответственности должника за нарушение обязательства (глава 25 ГК РФ).

Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Так, управление муниципального имущества и землепользования администрации 02 марта 2011 года продало Обществу нежилое помещение в здании. Договором купли-продажи было определено, что оплата объекта осуществляется в рассрочку сроком на 5 лет. Платежи должны перечисляться покупателем ежемесячно равными долями согласно графику платежей основного долга и процентов к настоящему договору. Кроме того, приложение к договору предусматривает график платежей по договору, начиная с периода с 06.02.2011 по 05.03.2011 года и заканчивая периодом с 06.01.2016 года по 05.02.2016 года. В соответствии с пунктом договора продавец передал объект, а покупатель принял объект с момента подписания договора купли-продажи.

Управление муниципального имущества и землепользования администрации города обратилось в Арбитражный суд с иском к Обществу о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.03.2011 года, в связи с тем, что Общество с момента заключения договора не сделало ни одного платежа по договору.

Решением Арбитражного суда от 03.07.2012 года, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2012 года исковые требования были удовлетворены.

Общество же в свою очередь подало кассационную жалобу, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов двух инстанций фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение норм материального права.

При принятии решения по данному спору Федеральный арбитражный суд исходил из следующих соображений. Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь ч. 2 ст. 218, ст. 309, 314, п. 1 ст. 484, п. 1 ст. 486, ст. 556 ГК РФ, правомерно пришли к выводу о том, что между сторонами возникли обязательственные отношения по договору купли-продажи недвижимого имущества от 02.03.2011 года и указанный договор имеет силу передаточного акта, верно указав на то, что продавец - Управление муниципального имущества и землепользования надлежащим образом исполнило обязанность по передаче объекта недвижимости покупателю. Кроме того, судебные инстанции, ссылаясь на п. 1, 2 статьи 450, 452, 489 ГК РФ, с учетом рекомендаций, изложенных в пункте 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», пришли к обоснованному выводу о том, что ответчиком были нарушены существенные условия договора по оплате переданного объекта недвижимости, что явилось основанием для обращения истца в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи от 02.03.2011 года.

Поскольку судами установлено, что с момента заключения договора от 02.03.2011 до момента рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчик не внес ни одного платежа, а предложение Управление муниципального имущества и землепользования о расторжении договора оставлено обществом без ответа, а также то, что доказательств, подтверждающих исполнение Обществом обязательств по оплате не представлено Федеральный арбитражный суд постановил решение суда первой и апелляционной инстанции оставить без изменения, а кассационную жалобу Общества - без удовлетворения.

Здесь следует сказать, что в том случае, когда продавец по договору купли-продажи недвижимости не прибегает к расторжению договора вследствие несвоевременной оплаты переданного объекта, за ним остается право требовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395 ГК РФ.

Неисполнение продавцом своих обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различные неблагоприятные последствия, включая обязанность возместить покупателю причиненные убытки. В частности, в подобных случаях возможно применение ст. 398 ГК РФ, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуальную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Неисполнение покупателем обязательства по принятию от продавца проданного ему объекта недвижимости также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить продавцу причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в § 7 гл. 30 ГК РФ, в подобной ситуации в случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли - продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора (п. 3 ст. 484 ГК РФ).

Согласно ст. 408 ГК РФ обязательства сторон прекращаются в связи с исполнением, т.е. при исполнении сторонами обязательств предусмотренных договором купли-продажи недвижимости отношения сторон прекращаются в силу закона (а не по соглашению сторон).

Если обязательства по договору купли-продажи исполнены сторонами надлежащим образом и в полной мере, договор купли-продажи недвижимости считается исполненным, а продавец не вправе требовать внесения изменения в этот договор в части увеличения цены проданного имущества.