Основные элементы и форма договора купли-продажи недвижимости

Одним из основных элементов договора купли-продажи являются его стороны. Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец - акционерное общество - должен соблюсти требования акционерного законодательства к таким сделкам (п. 1 ст. 79 ФЗ «Об акционерных обществах»).

По общему правилу в качестве продавца может выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора. В качестве продавца при продаже недвижимого имущества, являющегося объектом федеральной государственной собственности, выступает Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, при продаже имущества субъектов Российской Федерации - юридические лица, уполномоченные органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а при продаже муниципального имущества - продавцы, назначенные органами местного самоуправления. Решение о продаже принимают соответственно органы по управлению государственным имуществом субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления. Унитарные предприятия, владеющие недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, могут осуществлять функции продавца такого имущества с согласия собственника имущества с соблюдением требований (п. 2 ст. 295 ГК РФ).

Учреждения, имеющие право на осуществление коммерческой деятельности, могут быть продавцами недвижимого имущества, приобретенного за счет доходов от коммерческой деятельности.

Каких-либо общих ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит. Специальные правила, адресованные к покупателям недвижимости, могут быть установлены специальным законодательством. Например Федеральный закон от 09 января 2011 года №26-ФЗ «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками».

В законодательстве имеются также особые правила, касающиеся одновременно и продавцов, и покупателей недвижимости. Примером такого правила является норма п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, согласно которой для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально заверенное согласие не было получено, может требовать признания сделки недействительной в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки. Данные требования являются равно применимыми как к продавцу, так и к покупателю.

Следующим элементом договора купли-продажи недвижимости являются существенные условия, определённые законом - это предмет договора и цена этого предмета.

В юридической литературе обсуждается вопрос о том, что следует понимать под предметом договора продажи недвижимости. Е.Ю. Валявина пишет, что предметом рассматриваемого договора является недвижимое имущество. Этой же точки зрения придерживается Е.С. Болтанова, которая утверждает, что предметом договора купли-продажи недвижимости является недвижимость, которая на момент заключения договора, как правило, уже принадлежит продавцу на праве собственности.

В.В. Витрянский указывает, что «предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества».

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны сведения, которые позволяют однозначно определить недвижимое имущество (предмет договора), подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого объекта недвижимого имущества. Объект недвижимости должен быть описан в соответствии с требованиями п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав, должны быть указаны:

вид объекта (название): индивидуальный жилой дом, квартира, часть дома или часть квартиры;

адрес (местоположение, в т.ч. и на земельном участке или в составе другой недвижимости, этаж и номера помещений и т.п.);

литеры или номера строений, условный номер объекта, или кадастровый номер;

характеристика объекта;

площадь объекта.

Если предметом договора является квартира, то собственник квартиры является участником общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома. Доля собственника квартиры в праве общей собственности на общие помещения (имущество) многоквартирного дома пропорциональна размеру общей площади квартиры, являющейся предметом договора, и следует судьбе права собственности на квартиру (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ), а собственнику комнаты в квартире коммунального заселения принадлежит на праве общей долевой собственности и доля на общее имущество квартиры (ст. 41 ЖК РФ), пропорциональная общей площади комнаты (ч. 1 ст. 42 ЖК РФ). Особенность доли в праве на общую площадь (помещения, имущество) в силу закона такова:

не отчуждается отдельно от права собственности помещение;

не подлежит выделу;

возникает и переходит вместе с правом собственности на объект недвижимости.

Если предметом договора купли-продажи недвижимости выступает земельный участок, либо жилой дом (или часть жилого дома) находящийся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, то существенным условием договора купли-продажи такого объекта недвижимости является передача права на занятый им и находящийся в собственности у продавца участок. Данный объект недвижимости должен быть описан в договоре купли-продажи:

местоположение участка;

площадь участка;

кадастровый номер участка;

разрешенное использование участка;

обременение участка и ограничения его использования.

В то же время следует иметь в виду, что продажа земельных участков (в том числе вместе с расположенным на нем объектом недвижимости) допускается только в том случае, если они прошли процедуру государственного кадастрового учета (ст. 37 ЗК РФ).

Еще одним существенным условием договора продажи недвижимости является цена отчуждаемого имущества. Как было указано выше договор купли-продажи недвижимости, как и любой договор купли-продажи, является возмездным.

Возмездность договора продажи недвижимости и находит свое отражение в цене этого договора. В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должна быть предусмотрена цена этого имущества. При отсутствии в договоре условия о цене недвижимости, согласованного сторонами в письменной форме, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, которые установлены в п. 3 ст. 424 ГК РФ, при купле-продаже недвижимости не применяются. Для определения цены продаваемого объекта недвижимости (с учетом цены земельного участка или права на него) стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, действующих на основе Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Следующий аспект регулирования цены по договору продажи недвижимости заключается в том, что цена отчуждаемой недвижимости (здания, сооружения или пр.), находящейся на земельном участке, включает в себя и цену передаваемой с этой недвижимостью части земельного участка или права на нее. Это правило является диспозитивным, если иное не установлено законом или договором, заключаемым сторонами. Таким образом, неуказание в договоре купли-продажи недвижимости цены земельного участка, на котором находится отчуждаемый объект недвижимости, не является основанием для квалификации договора как незаключенного. Так же в договоре купли-продажи недвижимости допустимо не только прямое указание цены отчуждаемой недвижимой вещи в денежных единицах, но и указание на способы, при помощи которых такая цена может быть бесспорно определена. Так, в том случае, когда цена недвижимого имущества устанавливается за единицу площади или иного показателя размера, то общая цена такой недвижимости, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

Следующее существенное условие договора купли-продажи недвижимости (если в качестве отчуждаемой недвижимости выступают: жилой дом, квартира, или их части), в которой проживают лица, сохраняющие, в соответствии с законом, право пользования этой недвижимостью, после приобретения его покупателем, это перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ). По нашему мнению данное правило необходимо для реализации п. 2 ст. 292 ГК РФ и п. 4 ст. 31 ЖК РФ. В случае если в продаваемом жилом помещении не проживают лица, сохраняющие право пользования жилым помещением, то в договоре может быть положение об отсутствии таких лиц. Более подробно это существенное условие договора мы рассмотрим в главе 3.1 данной работы.

Очередным, и последним, существенным условием договора купли-продажи недвижимости является наличие (или отсутствие) существующих ограничений (обременений) прав продавца, это как правило: аренда, залог, сервитут, право требования в судебном порядке, иные права третьих лиц. Данные обременения в обязательном порядке должны быть указаны в договоре.

Все выше перечисленные условия договора купли-продажи недвижимости являются существенными как указанные в законе, без них договор не считается заключенным.

Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ), (см. приложение 1). Таким образом, суть специального правила о форме договора продажи недвижимости состоит в том, что исключается применение положения ГК о форме договора (п. 2 ст. 434), и может быть выражено формулой «исключение исключения». Применительно к договору продажи недвижимости законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки (п. 1 ст. 160 ГК РФ), ужесточая тем самым режим заключения договора продажи недвижимости.

Более того, в отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.

Договор продажи недвижимости не нуждается в нотариальном удостоверении.