Тема 3. Проведение межевания земель

 

Межевание земель представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади.

Содержание межевания земель.

Межевание земель включает:

подготовительные работы по сбору и изучению правоустанавливающих, геодезических, картографических и других исходных документов;

полевое обследование и оценку состояния пунктов государственной геодезической сети (ГГС) и опорной межевой сети (ОМС) - опорных межевых знаков (ОМЗ);

полевое обследование границ размежевываемого земельного участка с оценкой состояния межевых знаков;

составление технического проекта (задания) межевания земель;

уведомление собственников, владельцев и пользователей размежевываемых земельных участков о производстве межевых работ;

согласование и закрепление на местности межевыми знаками границ земельного участка с собственниками, владельцами и пользователями размежевываемых земельных участков; - сдачу пунктов ОМС на наблюдение за сохранностью;

определение координат пунктов ОМС и межевых знаков;

определение площади земельного участка;

составление чертежа границ земельного участка;

контроль и приемку результатов межевания земель производителем работ;

государственный контроль за установлением и сохранностью межевых знаков;

формирование межевого дела;

сдачу материалов в архив.

Геодезическая основа.

Требования к точности межевания земель.

Межевание земель выполняют как в общегосударственной, так и в местных и условных системах координат. При этом должна быть обеспечена надежная связь местных и условных систем координат с общегосударственной системой.

Геодезической основой межевания земель служат:

пункты ГГС (триангуляция и полигонометрия);

пункты ОМС (опорные межевые знаки - ОМЗ).

Пункты ОМС (ОМЗ) служат в качестве исходных для:

закрепления на местности выбранной местной или условной системы координат и последующей ее привязки к общегосударственной системе координат;

оперативного восстановления утраченных межевых знаков;

решения других задач государственного земельного кадастра и землеустройства.

Средние квадратические погрешности взаимного положения пунктов ОМС (ОМЗ) и положения межевых знаков не должны превышать величин, приведенных в таблице.

Предельная погрешность положения точки не должна превышать удвоенной средней квадратической погрешности. Количество погрешностей, превышающих предельные, должно быть не более 5% от общего числа контрольных измерений.

Расположение и плотность (густота) пунктов ОМС должны обеспечивать быстрое и надежное восстановление на местности положения всех межевых знаков.

В городах и поселках комитеты по земельным ресурсам и землеустройству могут устанавливать более высокую точность и плотность опорной межевой сети и межевых знаков, что обосновывается в технических проектах на производство работ.

Требования к закреплению на местности границ земельного участка.

В зависимости от назначения и типа закрепления на местности различают:

пункты ОМС (ОМЗ), закрепляемые на долговременную (не менее 5 лет) сохранность;

межевые знаки, закрепляемые на поворотных точках границ с использованием недорогих материалов;

границы по "живым урочищам" (рекам, ручьям, водотокам, водоразделам и т.д.);

границы, совпадающие с линейными сооружениями (заборами, фасадами зданий, элементами дорожной сети и т.д.);

пропаханные линии суходольных границ.

Пункты ОМС размещают равномерно на территории населенных пунктов, дачных поселков, участков садовых товариществ, сельскохозяйственных, лесохозяйственных и других предприятий с плотностью, указанной в таблице. Пункты ОМС могут не совпадать с межевыми знаками границ земельного участка. Их следует размещать на местности с учетом:

доступности для геодезических определений при восстановлении положения утраченных межевых знаков;

защищенности от разрушений в результате хозяйственной деятельности и природных явлений.

Пункты ОМС следует по возможности размещать на землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Межевые знаки размещают на всех поворотных точках границы земельного участка, кроме границ, проходящих по "живым урочищам" и линейным сооружениям, совпадающим с границами земельного участка.

На пунктах ОМС в качестве знаков применяются (приложение 1):

бетонный пилон размером 12 x 12 x 90 см, в верхний конец которого заделывается кованый гвоздь, а в нижнюю часть для лучшего скрепления с грунтом вцементируются два металлических штыря (якорь);

бетонный монолит в виде усеченной четырехгранной пирамиды с нижним основанием 15 x 15 см, верхним 10 x 10 см и высотой 90 см с заделанным в него кованым гвоздем;

железная труба диаметром 35 - 60 мм, отрезки рельса или уголкового железа 50 x 50 x 5 мм, 35 x 35 x 4 мм длиной 100 см с бетонным якорем в виде усеченной четырехгранной пирамиды с нижним основанием 20 x 20 см, верхним - 15 x 15 см и высотой 20 см. К верхней части трубы (рельса, уголка) приваривается металлическая пластинка для надписи, внизу - металлические стержни (крестовина);

деревянный столб диаметром не менее 15 см и высотой 115 см с крестовиной, установленной на бетонный монолит в виде усеченной четырехгранной пирамиды с нижним основанием 20 x 20 см, верхним 15 x 15 см и высотой 20 см. На верхней грани монолита делается крестообразная насечка или заделывается гвоздь. Верхнюю часть столба затесывают на конус, ниже затеса делается вырез для надписи;

пень свежесрубленного хвойного дерева диаметром в верхней части не менее 25 см, обработанный в виде столба с вырезом для надписи, полочкой и забитым кованым гвоздем;

марка, штырь, болт, закрепленные цементным раствором в основания различных сооружений, в т.ч. в бордюры, столбы, трубы или в скалы.

Бетонные пилоны и монолиты закладываются на глубину 80 см.

Пункты ОМС окапывают в виде круглых канав с внутренним диаметром 2,0 м, глубиной 0,3 м, шириной в нижней части 0,2 м и верхней части 0,5 м. Над центром насыпается курган высотой 0,1 м.

В качестве межевых знаков используют деревянные колья высотой 75 - 80 см, диаметром 5 - 7 см, железные штыри и трубы, забитые в грунт на 0,4 - 0,6 м.

Межевые знаки на поверхности без покрытия окапываются круглой канавой с внутренним диаметром 0,8 м, глубиной 0,2 м и шириной в нижней части 0,2 м.

Границы земельных участков, проходящие по живых урочищам, закрепляются межевыми знаками только на стыках с суходольными границами.

При установке межевой знак ориентируют таким образом, чтобы его лицевая сторона (с надписями) была обращена к следующему межевому знаку при движении по границе по ходу часовой стрелки.

На пунктах ОМС (рис. 1, 2, 3, 4, 5, 6 приложения 1) делается надпись: Роскомзем ОМЗ N ________.

Пункты ОМС после закладки сдаются по акту на наблюдение за сохранностью:

городской, поселковой или сельской администрации, если они построены на землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

собственнику, владельцу, пользователю земельного участка, если они находятся на его земельном участке.

Если пункт ОМС совмещен с межевым знаком, то он сдается на наблюдение за сохранностью всем собственникам, владельцам и пользователям размежевываемых земельных участков.

Подготовительные работы.

В процессе подготовительных работ я осуществляла сбор и анализ следующих исходных материалов:

проект землеустройства, материалы инвентаризации земель;

постановление районной, городской (поселковой) или сельской администрации о предоставлении гражданину или юридическому лицу земельного участка;

договоры купли - продажи и сведения о других сделках с земельным участком;

выписки из книги регистрации земельного участка;

сведения о наличии межевых споров по данному земельному участку;

чертеж границ или кадастровые карты (планы) с границами земельного участка;

топографические карты и планы;

фотопланы и фотоснимки, приведенные к заданному масштабу;

схемы и списки координат пунктов ГГС;

схемы и списки координат пунктов ОМС;

списки координат межевых знаков, затрагиваемых проектом землеустройства, а также проектные координаты вновь образуемого или трансформируемого земельного участка;

сведения об особом режиме использования земель.

Полевое обследование пунктов геодезической опоры и межевых знаков.

Полевое обследование производят с целью проверки сохранности пунктов геодезической опоры, выбора наиболее выгодной технологии работ и размещения пунктов опорной межевой сети.

Результаты обследования отражаются на схемах ГГС, ОМС или ранее изготовленном чертеже границ земельного участка.

В результате полевого обследования выясняют возможности применения тех или иных методов и приборов для закрепления пунктов ОМС, межевых знаков и определения их координат.

Составляется акт проверки состояния ранее установленных граничных знаков земельного участка.

Составление технического проекта.

Межевание земель выполняют в соответствии с техническим проектом, в котором обосновывают содержание, объемы, трудовые затраты, необходимые материалы, сметную стоимость, сроки выполнения и технику безопасности работ. Технический проект межевания земель составляют на каждый населенный пункт, дачный поселок, садоводческое товарищество, на крупные сельскохозяйственные и лесохозяйственные предприятия и т.д.

Межевание земельного участка, предоставленного для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального строительства, выполняют в соответствии с техническим заданием, выданным на основе технического проекта.

Технический проект межевания земель утверждает районный (городской) комитет по земельным ресурсам и землеустройству.

Технический проект включает:

текстовую часть;

графические материалы;

смету затрат и расчеты необходимых материалов.

В текстовой части технического проекта отражают:

основание и цель выполнения работ;

сведения о геодезической основе;

сведения о ранее выполненных межевых работах;

технологию геодезических работ и закрепления новых или восстановления утраченных границ;

организацию и сроки межевания земельного участка;

рекомендации по технике безопасности и охране труда;

перечень материалов, подлежащих сдаче в комитет по земельным ресурсам и землеустройству.

К техническому проекту прикладывают разбивочный чертеж, составленный в удобном для работы масштабе, на котором отображают существующие и проектируемые:

пункты ГГС и ОМС (ОМЗ);

межевые знаки;

угловые и линейные данные для геодезических измерений;

названия и номера размежевываемого и смежных с ним земельных участков.

На разбивочном чертеже проектируемые пункты ОМС и межевые знаки и их названия показываются красным цветом.

Разбивочный чертеж может составляться на копии ранее изготовленного чертежа границ земельного участка или кадастровой карты (плана), приведенной к удобному для работы масштабу.

Уведомление собственников, владельцев и пользователей о межевании земель.

Собственники, владельцы и пользователи размежевываемого и смежных с ним земельных участков заблаговременно, не позднее чем за 2 дня до начала работ, извещаются о времени проведения межевых работ.

Извещения вручаются под расписку с указанием времени вручения. Извещения и расписки составляются в 2 экземплярах, один экземпляр из которых подшивается в межевое дело.

Установление и согласование границ земельного участка на местности.

Установление границ земельного участка производят на местности в присутствии представителя районной, городской (поселковой) или сельской администрации, собственников, владельцев или пользователей размежевываемого и смежных с ним земельных участков или их представителей, полномочия которых удостоверяются доверенностями, выданными в установленном порядке.

После завершения процедуры установления и согласования границ земельного участка на местности производится закрепление его границ межевыми знаками установленного образца.

Результаты установления и согласования границ оформляются актом, который подписывается собственниками, владельцами, пользователями размежевываемого и смежных с ним земельных участков (или их представителями), городской (поселковой) или сельской администрацией и инженером - землеустроителем - производителем работ. Акт утверждается комитетом по земельным ресурсам и землеустройству района (города)

 

Определение координат межевых знаков.

После закрепления на местности пунктов ОМС (ОМЗ) и межевых знаков определение их планового положения выполняют в соответствии с требованиями раздела 3 настоящей Инструкции.

Для определения координат пунктов ОМС (ОМЗ) и межевых знаков используют:

спутниковые геодезические определения;

триангуляцию, полигонометрию, трилатерацию, прямые, обратные, комбинированные засечки, лучевые системы;

фотограмметрические методы.

В обоснованных случаях могут использоваться и методы картометрии.

Для производства измерений применяют:

электронные тахеометры;

теодолиты;

фотограмметрические приборы;

дигитайзеры, другие приборы и инструменты.

Конкретные рекомендации по использованию перечисленных методов и приборов для межевания земель излагают в соответствующих руководящих технических материалах (РТМ) и техническом проекте.

По результатам геодезических, фотограмметрических и картометрических измерений вычисляют координаты пунктов ОМС и межевых знаков.

Определение площади земельного участка.

Площадь земельного участка вычисляют в основном аналитическими методами по координатам межевых знаков, полученным геодезическими и фотограмметрическими методами при выполнении требований раздела 3 Инструкции.

Вычисленную площадь земельного участка Рвыч сравнивают с площадью, указанной в правоустанавливающем документе Рдок (постановлении администрации, свидетельстве на право собственности, договоре купли - продажи и т.д.), для чего вычисляют разность

 

дельта Р = Рвыч - Рдок,

землеустройство межевание предприятие

которую сравнивают с допустимой погрешностью определения площади дельта Рдоп, вычисляемой по формуле:

дельта Рдоп = 2 x mp,

где mp - средняя квадратическая погрешность определения площади земельного участка, вычисленная по формулам,

При дельта Р < дельта Рдоп за окончательное значение площади принимается площадь, указанная в правоустанавливающем документе.

При дельта Р > дельта Рдоп материалы межевания земель направляют для внесения изменений в правоустанавливающий документ (постановление администрации, свидетельство на право собственности, договор купли - продажи и т.д.).

Составление чертежа границ земельного участка.

Чертеж границ земельного участка составляют в масштабе, равном или крупнее масштаба базовой кадастровой карты (плана), рекомендованном в таблице.

Оригинал чертежа границ земельного участка составляют на плотной чертежной бумаге, лавсане или фотоплане.

Чертеж границ земельного участка составляют по образцу, приведенному в Приложении 3.

Чертеж границ земельного участка составляется инженером - землеустроителем, выполнившим межевые работы, и утверждается председателем (заместителем председателя) комитета по земельным ресурсам и землеустройству района (города).

Контроль и приемка материалов межевания земель производителем работ.

В процессе и по завершению межевания земельных участков производитель работ осуществляет текущий контроль и приемку законченной продукции.

При выполнении работ физическим лицом, имеющим лицензию на выполнение межевых работ, текущий контроль и приемку законченной продукции осуществляет комитет по земельным ресурсам и землеустройству или уполномоченная им проектно - изыскательская организация по землеустройству.

Текущий контроль и приемку результатов межевания земель производитель работ выполняет с целью установления их соответствия требованиям настоящей Инструкции.

Результаты контроля и приемки оформляют актами установленной формы.

В целях контроля производитель работ выполняет дополнительные контрольные измерения, осматривает в натуре межевые знаки и устанавливает соответствие их оформления требованиям настоящей Инструкции. Количество дополнительных контрольных измерений обосновывается в техническом проекте.

При приемке завершенных работ проверяющий устанавливает:

наличие списков координат пунктов ГГС, ОМС (ОМЗ) и межевых знаков;

систему координат и схему привязки межевых знаков к опорным геодезическим пунктам;

правильность ведения журналов геодезических измерений;

правильность установления и закрепления границ земельного участка;

допустимость погрешностей геодезических определений и вычисления площади земельного участка;

соответствие вычисленной площади земельного участка площади, указанной в документе, удостоверяющем права собственника на земельный участок;

правильность оформления чертежа границ земельного участка;

правильность оформления межевого дела и т.д.

Государственный контроль за установлением и сохранностью межевых знаков.

Комитеты по земельным ресурсам и землеустройству осуществляют государственный контроль за установлением и сохранностью межевых знаков.

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству утверждает следующие документы:

технический проект или техническое задание на межевание земельного участка;

акт установления и согласования границ земельного участка на местности;

чертеж границ земельного участка;

акт государственного контроля за установлением и сохранностью межевых знаков.

Обжалование результатов межевания.

Результаты межевания земель, утвержденные районными (городскими) комитетами по земельным ресурсам и землеустройству, могут быть обжалованы в установленном порядке.

Формирование межевого дела.

По завершении межевых работ производитель работ формирует и сдает в комитет по земельным ресурсам и землеустройству межевое дело, в которое включаются:

Пояснительная записка

Копия или выписка из решений государственных, муниципальных и местных организаций о предоставлении земельного участка.

Копия или выписки из документов, на основании которых установлен особый режим использования земель.

Копия договора о купле - продаже, дарственной, завещания или другого документа (если такие действия осуществлялись).

Справки о вкрапленных земельных участках.

Списки координат пунктов ОМС.

Списки координат межевых знаков.

Акт проверки состояния ранее установленных границ земельного участка.

Технический проект (задание) с рабочим (разбивочным) чертежом.

Извещения о вызове собственников, владельцев и пользователей размежевываемого и смежных с ним земельных участков для участия в действиях по межеванию земель. Доверенности лицам, уполномоченным собственниками, владельцами, пользователями земельных участков, на участие в установлении, согласовании и закреплении на местности границ размежевываемого земельного участка. Акт установления и согласования границ земельного участка.

Акт о сдаче пунктов ОМС на наблюдение за сохранностью.

Акт контроля и приемки материалов межевания земель производителем работ.

Чертеж границ земельного участка.

Ведомость вычисления площади земельного участка.

Акт государственного контроля за установлением и сохранностью межевых знаков. Межевое дело регистрируется и постоянно хранится в межевом архиве комитета по земельным ресурсам и землеустройству.

 

Тема 4. Подготовка необходимых документов и порядок регистрации прав собственности на земельный участок

Права на землю.

В соответствии с ЗК РФ существует несколько форм права на землю, а именно:

право собственности;

право постоянного (бессрочного) пользования;

право пожизненного наследуемого владения;

аренда;

сервитут;

безвозмездное срочное пользование.

Последовательность административных действий:

Порядок оформления земельного участка.

Для того, чтобы получить разрешение на оформление земельного участка первым делом нужно подать заявление на оформление в администрацию по управлению государственным имуществом. К заявлению прикладывают копию документа, подтверждающего личность гражданина.

После того, как решение по оформлению принято, заявителю выдается на руки копия документа, подтверждающего данный факт.

Заявитель производит замер границ земельного участка и получает заверенный кадастровый план.

Оформление земельного участка утверждает Федеральная регистрационная служба, в которую гражданин подает запрос на регистрацию.

Прием и регистрация документов.

Заявление о государственной регистрации.

Документ об оплате государственной пошлины.

Документ, удостоверяющий личность заявителя.

Документ, подтверждающий полномочия представителя действовать от имени физического лица.

Правоустанавливающий документ:

акт о предоставлении гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в рамках его компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

акт (свидетельство) о праве гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке. Установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

выписка из похозяйственной книги, выданная органом местного самоуправления и свидетельствующая о наличии у гражданина права на данный земельный участок (в случае, если данный земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);

иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на данный земельный участок.

. Кадастровый паспорт земельного участка.

. Иные документы, представление которых предусмотрено законодательством РФ.

Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

Основанием для начала правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию прав, проверки законности сделки, установления отсутствия противоречий между заявляемыми и зарегистрированными правами, других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав является поступление документов, представленных на государственную регистрацию прав, государственному регистратору. Правовая экспертиза должна быть начата государственным регистратором не позднее 3 дней с момента приема документов на государственную регистрацию прав.

Государственный регистратор проверяет наличие в ЕГРП записей об объекте недвижимости: о зарегистрированных правах; о ранее заявленных правах (правопритязаниях); о зарегистрированных сделках; о зарегистрированных ограничениях (обременениях) права, в том числе арестах, запрещениях заключения сделок. Если в ЕГРП имеется запись об аресте, запрещении совершения сделок с недвижимым имуществом, установленных до совершения сделки, представления заявления о государственной регистрации прав, государственный регистратор принимает необходимые меры по получению дополнительных сведений на основе официального письменного запроса о том, существовало ли на момент совершения сделки, представления заявления о государственной регистрации прав ограничение, зарегистрированное в ЕГРП и препятствующее проведению государственной регистрации прав. Если в ЕГРП имеется запись о зарегистрированном ограничении (обременении) права, государственный регистратор проверяет также указание на наличие этого ограничения (обременения) в документах, представленных на государственную регистрацию сделки и (или) перехода права.

Государственный регистратор, проверяя юридическую силу правоустанавливающих документов, устанавливает: соответствие требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа, формы и содержания документа; обладал ли орган государственной власти (орган местного самоуправления) соответствующей компетенцией на издание акта, а также соблюден ли порядок издания таких актов, в том числе уполномоченное ли лицо подписало этот акт; соответствие сведений об объекте недвижимого имущества, указанных в документах, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества, аналогичным сведениям, указанным в правоустанавливающем документе; наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица.

Если правоустанавливающим документом является договор, государственный регистратор проверяет законность сделки. Законность сделки проверяется независимо от формы ее совершения (нотариальная или простая письменная) как в случае государственной регистрации самой сделки, так и в случае государственной регистрации на ее основании перехода, ограничения(обременения) права. При проверке законности сделки государственный регистратор проверяет в том числе: право- и дееспособность сторон; наличие полномочий у представителей, если сделка совершена представителями; наличие существенных условий сделки; указание в ней на наличие зарегистрированного ограничения (обременения) права; соблюдение формы сделки, установленной законом или соглашением сторон; принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лиц, не являющихся собственниками имущества, в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником; соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях. При государственной регистрации перехода права на основании сделки государственный регистратор проверяет факт исполнения ее условий, с которыми закон и (или) договор связывают возможность проведения регистрации перехода прав на объект недвижимого имущества, в том числе оплаты недвижимости, если договором купли-продажи предусмотрено сохранение права собственности за продавцом до оплаты товара. Если на совершение сделки с объектом недвижимого имущества в соответствии с законом требуется согласие третьих лиц, в пользу которых установлены и зарегистрированы ограничения (обременения) права собственника, государственный регистратор проверяет наличие такого согласия и указания в договоре, представленном на государственную регистрацию сделки и (или) перехода права, условий, обременяющих (ограничивающих) права собственника.

Если в составе документов, представленных на государственную регистрацию прав, имеется заверенная копия решения о наложении ареста, представленная в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не органом, наложившим арест на недвижимое имущество, а иными лицами (например, истцом), государственный регистратор запрашивает у названного органа сведения о том, не снят ли данный арест на момент рассмотрения вопроса о его государственной регистрации. Если в составе документов, представленных на государственную регистрацию прав, представлена незаверенная копия решения о наложении ареста, государственный регистратор запрашивает у соответствующего органа, наложившего арест, заверенную копию решения о наложении ареста, а также сведения о том, не снят ли данный арест на момент рассмотрения вопроса о его государственной регистрации.

Государственный регистратор проверяет сведения о наличии (или отсутствии) в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, документов, свидетельствующих о наложении (снятии) арестов и иных запрещений, препятствующих государственной регистрации прав. Государственный регистратор проверяет действительность иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления государственной регистрации прав.

Государственный регистратор принимает решение: об отказе в государственной регистрации прав; о приостановлении государственной регистрации прав; о государственной регистрации прав. Решение государственного регистратора оформляется штампом на заявлении о государственной регистрации прав (приложение 3 к Административному регламенту). Решение о приостановлении государственной регистрации прав должно быть принято государственным регистратором не позднее чем за 5 дней до окончания срока регистрации, а решение об отказе - не позднее чем за 1 день до окончания срока регистрации. Документы в порядке делопроизводства передаются, в зависимости от принятого решения, для внесения записей в ЕГРП, проведения процедуры приостановления или отказа в государственной регистрации прав.

Установление отсутствия противоречия между заявляемыми и зарегистрированными правами, других оснований для токаза или приостановления регистрации.

Внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записей о государственной регистрации прав собственников жилых и нежилых помещений на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме (далее - объекты недвижимости), и сделок с ними осуществляется в порядке, установленном Законом о регистрации, Правилами ведения ЕГРП и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, принятыми в соответствии с ним, в том числе Инструкцией.

Инструкцией регулируются вопросы, касающиеся особенностей внесения записей в ЕГРП при проведении территориальными органами Федеральной регистрационной службы государственной регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними, а также ведения дел правоустанавливающих документов, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на данные объекты.

. Принимая во внимание положения пункта 1 статьи 290

Гражданского кодекса, пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса, общим имуществом в многоквартирном доме являются:

помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме; многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством (пункт 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47

"Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу" <1>). Исходя из статьи 16 Жилищного кодекса, к многоквартирным домам не относятся жилые дома - индивидуально-определенные здания, которые состоят из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

. Согласно статье 36 Жилищного кодекса:

собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме;

уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции;

по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц;

земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

. Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 289 Гражданского кодекса). В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 1 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение; при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения (пункты2, 3 статьи 37 Жилищного кодекса).

Оформление свидетельства о государственной регистрации права.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество (на земельный участок, на дом, квартиру, гараж и т.д.) удостоверяется документом - Свидетельством о государственной регистрации права (выдает Регистрационная служба).

Свидетельство о государственной регистрации права датируется днем выдачи, но кроме этого содержит еще дату регистрации права в Едином государственном реестре (ЕГРП).

Совершение регистрационных надписей на правоустанавливающих документах

В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

Одним из этапов государственной регистрации наряду с приемом документов, проведением правовой экспертизы и других, является совершение надписей на правоустанавливающих документах.

Основанием для начала совершения регистрационных надписей на правоустанавливающих документах является завершение внесения всех необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и оформление свидетельства.

Специалист, ответственный за совершение надписей на правоустанавливающих документах, проставляет на оригинале документа (документов), выражающего содержание сделки, штам<