Видовая классификация торговой недвижимости

Введение

Несмотря на непростую экономическую ситуацию, различные сегменты бизнеса развиваются, а следовательно, пользуется спросом и аренда недвижимости. Сдавать недвижимость в аренду могут как частные лица, так и городской муниципалитет.

Предприниматели выбирают помещения, удобные для аренды и коммерции. Многие арендодатели не повышают арендные ставки с 2014 года. Поэтому сегодня даже представители малого бизнеса могут позволить себе снять помещение с высоким коммерческим потенциалом.

Самыми востребованными помещениями для бизнеса аналитики сегодня называют объекты от ста до трёхсот квадратных метров. На таких площадях могут разместиться и небольшие кафе, и магазины одежды и обуви, и малоформатные супермаркеты.

На эти сегменты сегодня приходится 70% запросов от арендаторов. Оставшуюся треть почти поровну делят магазины мебели, аксессуаров, косметики и товаров для детей.

 

 

Основные проблемы торговой недвижимости и пути их решения

Экономика успешного торгового центра говорит о том, что самыми прибыльными для владельца ТЦ являются фуд-корт и торговые галереи, расположенные на первом этаже. С каждым следующим этажом арендная ставка резко снижается: люди редко поднимаются выше второго этажа, а значит, клиентский поток и прибыль падают. Заполнить магазинами третий этаж торгового центра сложно, а четвертый — практически невозможно. Именно поэтому там чаще всего и располагаются кинотеатры и культурно-досуговые, в том числе детские центры, у которых арендная ставка существенно ниже и которые хоть как-то обеспечивают клиентский поток на верхний этаж.

С точки зрения безопасности, это тупик. Какими бы ни были отделочные материалы, пожарная сигнализация и системы тушения и дымоудаления, эвакуировать 200 человек из зала на четвертом этаже крайне сложно. Но перенести кинотеатры на первые этажи, как хотят обязать собственников ТЦ, невозможно в принципе. Во-первых, разместить кинотеатр на первом этаже — это значит лишиться дохода. Во-вторых, в существующих торговых центрах для этого понадобится делать полную перестройку: менять конструктив, демонтировать дорогостоящее оборудование и переносить его на первый этаж, где также надо предусмотреть новое помещение, подходящее для кинотеатра. Ни один владелец ТЦ на такие жертвы пойти не готов. Так что в случае принятия этого закона кинотеатры просто закроются. А так как торговые центры существуют в основном как место проведение досуга, куда люди семьями приходят в выходные — кино посмотреть, в кафе посидеть, а заодно и что-нибудь купить (в будни загруженность ТЦ оценивают всего в 30%), — это приведет к снижению клиентского потока, а затем и к постепенному умиранию ТЦ

  Возможные пути решения:

Зарубежный опыт ТРЦ

Mall of America (США, Миннесота).

Если вы родитель, вам вряд ли придет в голову взять свое чадо и отправиться с ним на несколько дней в тур по торговым комплексам. А тем более провести долгожданные каникулы в «увлекательном» путешествии по одному торговому комплексу.
Но вот если бы вы жили в Миннесоте – то такая идея не показалась бы вам слишком странной. Mall of America (MOA — как его обычно называют) — самый большой торговый комплекс в США, который посещают до 40 млн. человек ежегодно.

Но отправиться туда с ребенком стоит не ради многодневных покупок. На самом деле, MOA - это больше Диснейленд, чем торговый центр. Да, магазины здесь есть и их много, но главное в МОА – его развлекательные объекты. В торговый центр отправляются для семейного отдыха, в распоряжении посетителей — спортивные стадионы, несколько площадок для мини-гольфа, парки, кинотеатры, аттракционы, кафе и ресторанчики. Нередко туристы приезжают в штат на выходные только для того, чтобы несколько дней провести в молле.

Dubai Mall (ОАЭ, Дубаи)

Dubai Mall является одним из крупнейших в мире, его площадь составляет 1 200 000 кв.м.

Этот торговый центр, который, несомненно, поразит любого посетителя настоящим масштабом, известен в первую очередь своим аквариумом. Гигантскому торговому центру – конечно же, гигантский водоем и великое разнообразие морских обитателей. Именно аквариум вошел в книгу рекордов Гиннеса. Хотя причин посетить Dubai Mall еще несколько. Кроме тысячи магазинов, познавательного центра Discovery Centre, 22-х кинозалов Reel Cinemas, образовательно-развлекательного центра KidZania и ледового катка, именно здесь находится смотровая площадка выдающегося по высоте небоскреба «Бурдж Дубаи», с высоты которой открывается вид на весь город.

Есть еще одна причина для сладкоежек со всего света – в Dubai Mall расположен самый большой конфетный магазин в мире (Candylicious).
Для любителей современной эстетики — прекрасный фонтанный комплекс, который выбрасывает струи воды на высоту 13 метров и освещается 6000 разноцветными лампочками.

Введение

Несмотря на непростую экономическую ситуацию, различные сегменты бизнеса развиваются, а следовательно, пользуется спросом и аренда недвижимости. Сдавать недвижимость в аренду могут как частные лица, так и городской муниципалитет.

Предприниматели выбирают помещения, удобные для аренды и коммерции. Многие арендодатели не повышают арендные ставки с 2014 года. Поэтому сегодня даже представители малого бизнеса могут позволить себе снять помещение с высоким коммерческим потенциалом.

Самыми востребованными помещениями для бизнеса аналитики сегодня называют объекты от ста до трёхсот квадратных метров. На таких площадях могут разместиться и небольшие кафе, и магазины одежды и обуви, и малоформатные супермаркеты.

На эти сегменты сегодня приходится 70% запросов от арендаторов. Оставшуюся треть почти поровну делят магазины мебели, аксессуаров, косметики и товаров для детей.

 

 

Видовая классификация торговой недвижимости

В настоящее время, сегмент торговых центров, не имеет единой классификации, адаптированной под российские условия. Для проведения классификации торговых центров, российские аналитики, как правило, используют европейскую классификацию. В основе этой классификации лежат следующие основополагающие признаки:

• зона влияния торгового центра;
• величина торговых площадей;
• специфика и ассортимент продаваемых товаров;
• качественный и количественный состав арендаторов.

Европейская классификация выделяет 4 вида торговых центров. Представленная на данной странице сайта «Московского Городского Агентства Недвижимости» классификация, адаптирована рядом российских специалистов, с учетом местной специфики и российских условий и содержит 6 видов торговых центров.

1. Формат – Микрорайонный торговый центр

 

Основная задача Микрорайонного Торгового Центра – осуществлять торговлю товарами первой необходимости, а также предоставлять потребителям услуги повседневного спроса (прачечная, химчистка, ремонт обуви и т.д.). Состоит такой Торговый Центр как минимум из трех магазинов, общая арендная площадь которых, как правило, составляет около 2500 кв.м. и может варьироваться в пределах от 1500 до 5000 кв.метров. Основным или «якорным» арендатором, в большинстве случаев является минимаркет. Количество покупателей – до 10 000 человек. Зоной влияния Микрорайонного Торгового Центра, является территория в локальном окружении объекта, в данном случае на расстоянии 5-10 минут пешком от ТЦ. Примером такого рода Торговых Центров, могут служить бывшие советские универсамы, крупные промтоварные и продовольственные магазины, сократившие площадь своей основной торговли, а свободные помещения сдали мелким арендаторам, под размещение аптечного пункта, приемного пункта прачечной или химчистки, ремонта обуви, фотоуслуги и видеопрокат. Примеры Микрорайонных торговых центров: «Вертикаль», «Метромаркет» и другие.

2. Формат – Районный торговый центр.

 

Основной задачей, стоящей перед Районным Торговым Центром, является предложение потребителям товаров повседневного спроса, таких как продукты, лекарства, хозтовары и т.д., а также предоставления необходимых бытовых услуг (салон красоты, фотосалон, металлоремонт, ремонт одежды и обуви, химчистка, прачечная и др.) для удовлетворения ежедневных потребностей жителей района. В Районных ТЦ, якорным арендатором, обычно является супермаркет, а мини-якорными арендаторами могут быть аптека, хозяйственный магазин, салон красоты и др. Сопутствующими арендаторами могут быть магазины парфюмерии, одежды, обуви и аксессуаров, а также не редко это магазины спортивных товаров. Основным отличием Микрорайонного ТЦ от Районного торгового центра, является общая арендная площадь. Арендная площадь Районного Торгового Центра, как правило, составляет около 5600 кв.м. В некоторых случаях, арендная площадь может составлять от 3000 кв.м. до 10000 кв.метров. Территория первичного торгового влияния Районного Торгового Центра, включает в себя от 3 000 до 40 000 человек, которые проживают на удалении 5-10 минутах езды на личном или общественном автотранспорте. Примером Районного Торгового центра является: ТЦ “Магнит”, ТЦ “Европа” и др.

3. Формат - Окружной торговый центр

 

Первичная торговая зона влияния для Окружного торгового центра находится в пределах 10-20 минут транспортной доступности, а количество посетителей центра насчитывает в пределах от 40 000 до 150 000 человек. Характерный размер общей занимаемой площади – 14 000 кв.метров. В некоторых случаях занимаемая площадь может быть от 9 500 до 47 000 кв. метров. Окружной Торговый Центр, предлагает довольно широкий выбор товаров и услуг. Как правило, в Окружном Торговом Центре, имеется большой выбор “мягких” товаров (мужская, женская, детская и спортивная одежда), а также выбор “жестких” товаров, таких как бытовая техника, электроинструменты и металлические изделия. В отличии от Микрорайонном и Районного Торговых Центров, для Окружного Торгового Центра характерен более полный ассортимент товаров и услуг, а также более широкий ценовой диапазон. Окружные Торговые Центры, строятся вокруг дискаунт-центров, детских универмагов, крупных аптек, а также универсальных магазинов, торгующих разнообразными товарами, нередко по сниженным ценам. Хотя Окружной ТЦ не имеет универмага полной линии, обычно у него имеются достаточно сильные специализированные магазин(-ы). Типичным примером окружного торгового центра является «Золотой Вавилон» и «Глобал Сити».

4. Формат – Суперокружной торговый центр

 

Окружной Торговый Центр – одна из самых непростых категорий торговых центров для оценки зоны их торгового влияния и размеров торговых площадей. Существует даже разновидность Суперокружного торгового центра – Пауэр центр (power center)
Торговые Центры имеющие общую площадь более 23 000 кв. метров и соответствующие общему профилю Окружного Торгового Центра, можно классифицировать как Суперокружные Торговые Центры. В некоторых случаях площадь Суперокружного ТЦ может достигать 80 000 – 90 000 кв.м.
Более подробно рассмотрим Пауэр центр – который должен иметь в своем составе как минимум 4 якорных арендатора. Каждый из «якорей», специфичен для данной категории и должен иметь торговую площадь более 2 000 кв.м. Такими якорями являются “жесткие” товары: персональные компьютеры и их комплектующие, бытовая техника и электроника, офисные принадлежности, товары для дома, спортивные товары, лекарства, средства для здоровья и красоты, игрушки. Power center – сочетает в себе полный ассортимент товаров по какой-либо категории по низким ценам, дискаунт-универмаг и оптовый клуб. Общая доля торговых площадей для якорных арендаторов в Пауэр центре должна составлять примерно 85 % от общей арендуемой площади.

5. Формат – Региональный торговый центр

 

Региональные Торговые Центры, как правило должны создаваться вокруг одного или двух универмагов полной линии. Общая площадь каждого из универсамов должна быть не менее 5 000 кв. метров. Торговая зона влияния для Регионального Торгового Центра находится в пределах 30-40 минут транспортной доступности. Количество посетителей центра не менее 150 000 человек.
Региональные торговые центры – должны обеспечивать покупателей широким выбором товаров для дома, включая магазины мужской, женской и детской одежды, а также мебели и различными видами бытовых услуг. Кроме того, для посетителей торгового центра должны быть предусмотрены места развлечения и отдыха. Общая площадь Регионального Торгового Центра, в среднем должна оставлять 45 000 кв. метров. Практика показывает, что общая площадь Регионального ТЦ может быть от 20 000 кв.метров – 90 000 кв.метров. Региональные центры предлагают услуги, характерные для деловых районов, но не такие разнообразные, как в суперрегиональном торговом центре. Типичным примером регионального торгового центра является «Ашан» и «Рамстор-Сити».

6. Формат – Суперрегиональный торговый центр

 

Строятся вокруг 3 и более универмагов площадью не менее 7 000 кв. м каждый. Торговая зона влияния для Суперрегионального торгового центра может достигать 1,5 часов транспортной доступности, количество посетителей центра – 300 000 и более человек. Предлагает широкий выбор товаров, одежды, мебели, товаров для дома, также услуги отдыха и развлечения. Такой центр часто имеет общую арендную площадь начиная от 90 000 кв.м. На практике площадь может быть от 50 000 и превышать 150 000 кв. м. Одним из примеров Суперрегионального торгового центра является Торговый центр “МЕГА”.

.