Особенности правомочий собственника на общее имущество в многоквартирном доме

 

В силу того, что на общее имущество в многоквартирном доме возникает право общей долевой собственности, то правомочия каждого конкретного сособственника существенно ограничены.

Отношения общей долевой собственности на имущество общего пользования, складывающиеся в многоквартирных домах являющихся самостоятельными объектами прав, весьма непросты и специфичны. Их специфика проявляется уже на стадии возникновения общей долевой собственности на имущество общего пользования. Основанием возникновения общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме является прямое указание закона. В ст. 289 ГК РФ установлено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. П.В. Крашенинников справедливо подчеркивает: «Объединение имущества, не относящегося к жилью в многоквартирных домах, но находящегося в собственности различных лиц, происходит не по воле субъекта, а в силу предусмотренных законом юридических фактов… Лицо направляет свою волю на возникновение права собственности на конкретное жилище, но, поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов, одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение у него возникает право общей собственности на общее имущество».

ЖК РФ расширил субъектный состав собственников имущества общего пользования в многоквартирном доме указанием на то, что общее имущество в многоквартирном доме находится в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, а не только собственников квартир.

Помимо основания возникновения права общей собственности на общее имущество многоквартирного дома имеются так же особенности правового режима такой собственности. Так, доля в праве на общее имущество лишена оборотоспособности.

Собственник не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на принадлежащую ему квартиру или иное помещение (п. 2 ст. 290 ГК РФ, ч. 4 ст. 37 ЖК РФ). Доля собственника помещения в многоквартирном доме в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома следует судьбе права собственности на квартиру или иное помещение, являющееся самостоятельным объектом прав. Не распространяются на объекты общего имущества в многоквартирном доме и другие правила, предусматривающие порядок распоряжения долей в праве общей собственности, а именно предусмотренное п. 2 ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки на долю в общем имуществе неприменимо.

Еще одной отличительной чертой осуществления права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома является то, что в этом случае участник долевой собственности не имеет права требовать предоставления в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, то есть правило п. 2 ст. 247 ГК РФ не может быть применено. Такое изъятие вполне объяснимо, поскольку применение данной нормы на практике привело бы к ограничению доступа других сособственников к пользованию общим имуществом.

В отличие от общего правила, допускающего при соблюдении определенных условий выдел доли по требованию собственника, выдел доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома невозможен. Сособственник лишен в отношении такого общего имущества не только права требовать выдела его в натуре, но и требовать выкупа принадлежащей ему доли другими сособственниками, как то предусмотрено ст. 252 ГК РФ. Норма п. 4 ст. 37 ЖК РФ прямо запрещает собственнику помещения в многоквартирном доме выдел в натуре доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома. Отсутствие права на выдел доли в натуре с очевидностью влечет за собой и невозможность требовать выплаты стоимости доли, то есть денежной компенсации. Суд, анализируя положения ст. ст. 246 и 247 ГК РФ, а также п. 4 ст. 37 ЖК РФ, пришел к выводу о том, что действующее законодательство устанавливает запрет на выдел в натуре доли в общей собственности, находящейся в многоквартирном доме, и указывает на необходимость совместного использования такого имущества.

Определен и размер доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме: доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Общая площадь жилого помещения - это сумма площадей всех частей такого помещения, включая площади мест вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с проживанием в нем, за исключением балконов, лоджий, террас. Размер доли имеет существенное значение, т. к. все вопросы содержания и распоряжения общим имуществом принимаются с учетом размера доли.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в пределах, установленных законодательством, распоряжаются общим имуществом. Все правомочия собственники совершают сообща. Чтобы принять решения по вопросам содержания общей собственности, собственники обязаны ежегодно проводить общие собрания собственников помещений, где путем голосования принимаются необходимые решения. Таким образом, каждый конкретный собственник помещений, имея долю в праве общей собственности, не может принимать решения по вопросам общей собственности единолично.

Однако из этого правила есть исключение. Так ч. 3 ст. 36 ЖК РФ гласит: «Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции». Если перепланировка, переустройство помещения собственника невозможны без присоединения части общего имущества, необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ст. 40 ЖК РФ). Анализируя эту статью, возможно предположить, что в данном случае собственник одним своим несогласием может решить судьбу всей общей собственности. Здесь кроется противоречие двум другим статьям Жилищного кодекса. В п. 1. ч. 2 ст. 44 указывается, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома. В ст. 46 ч. 1 сказано, что решения по данному вопросу принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Значит, чтобы принять решение об уменьшении размера общего имущества путем реконструкции совсем не обязательно учитывать мнение одной трети голосов собственников, тогда утверждения ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 теряют смысловую нагрузку.

Жилищный Кодекс закрепляет, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы не только на содержание принадлежащего ему помещения, но и участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещений, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество. Расходы на содержание общего имущества собственник помещений несет путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (ст. 39, ст. 158 ЖК).

Вместе с тем следует отметить, что сособственник обязан участвовать в общих расходах и на те объекты общего имущества, которыми он фактически не пользуется. Так, в споре о необходимости оплаты гражданкой, проживающей на первом этаже многоквартирного дома, расходов на содержание и ремонт лифта Верховный Суд РФ разъяснил, что, поскольку в соответствии со статьей 36 ЖК РФ лифты относятся к общему имуществу многоквартирного дома, в расходах на его содержание и ремонт должны участвовать все сособственники, никаких изъятий законодательство не предусматривает.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме утверждены постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491. В частности, установлено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;

г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;

д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.

е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:

осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;

освещение помещений общего пользования;

обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования;

уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;

меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;

содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание всех тех объектов, которые относятся к общему имуществу.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют общим имуществом, т.е. имеют юридически обеспеченную возможность хозяйственного господства над общим имуществом. Совершенно ясно, что владеть таким имуществом могут все собственники помещений, причем размер доли в праве в данном случае не важен.

Пользоваться общим имуществом многоквартирного дома могут не только собственники помещений, но и наниматели жилых помещений по договорам социального найма. Распорядиться общей собственностью собственники помещений могут сообща, причем это правомочие ограничено законом и зависит от решения общего собрания собственников. Решения по вопросам реконструкции дома, о пределах использования земельного участка и о передаче в использование общего имущества многоквартирного дома принимаются не менее двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме и оформляются протоколом.

Возможность передачи помещений, входящих в объекты общего имущества многоквартирного дома (в том числе чердачные помещения), в пользование предусмотрена ч. 4 ст. 36 ЖК. Как утверждает У. Б. Филатова нельзя не обратить внимания на то, что положения п. 4 ст. 36 ЖК сформулированы двусмысленно. В нем, в частности, сказано, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

При буквальном толковании этой нормы можно прийти к выводу о том, что помещения могут передаваться в пользование только иным лицам, то есть не собственникам помещений (хотя в ч. 2 ст. 44 ЖК говорится о передаче помещений в пользование без указания, о каких лицах идет речь). Кроме того, фраза "если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц" дает возможность для самого широкого толкования. При этом очевидно, что передача в пользование части общего имущества на длительный срок в той или иной степени нарушает права и законные интересы других собственников. Также в ч. 2 ст. 44 ЖК к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме. Термин "пользование" предполагает как безвозмездное пользование (заключение договора безвозмездного пользования), так и возмездное пользование (заключение договора аренды).

Для заключения подобного договора необходимо проведение внеочередного (ч. 2 ст. 45 ЖК) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, решение которого оформляется протоколом общего собрания в порядке, установленном общим собранием собственников помещений (ч. 1 ст. 46 ЖК). После этого заключается договор аренды (согласно п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ № 64 при передаче отдельных частей здания в пользование по соглашению собственников общего имущества стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все собственники общего имущества здания), а в качестве арендатора лицо, которому предоставляется помещение во владение и пользование за плату.

Договор аренды подлежит государственной регистрации в территориальном подразделении Федеральной регистрационной службы. Согласно п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения). Судебная практика подтверждает, что подвальное или чердачное помещение в многоквартирном доме может являться предметом договора аренды при условии соблюдения требований, предусмотренных ч. 4 ст. 36 ЖК РФ.

Технические помещения наряду с конструктивными элементами и внутридомовым оборудованием являются просто общим имуществом дома, их даже нельзя отнести к недвижимому имуществу (нежилым помещениям). Президиум ВАС РФ в п. 1 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, указал, что крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания (Информационное письмо от 11.01.2002 № 66*(2)).

Использование общего имущества дома - размещение рекламы, спутниковых антенн и другого телекоммуникационного оборудования, переоборудование чердаков и подвалов, безусловно, должно осуществляться с согласия собственников помещений и их объединения (ТСЖ, ЖСК).

Судебная практика закрепляет следующее:

В соответствии с ранее сложившейся практикой допускалось заключение так называемых инвестиционных договоров, когда физическое или юридическое лицо заключало с государственным или муниципальным жилищным органом договор, по которому принимало на себя обязательство провести реконструкцию объекта общего пользования (например, чердачного помещения), а взамен получало право собственности на этот объект. В ст. 290 ГК прямо установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит право обшей долевой собственности на общее имущество дома. Таким образом, такая практика противоречила законодательству, и в ряде случаев подобные договоры в судебном порядке были признаны недействительными.

В силу того, что все решения относительно общего имущества в многоквартирном доме, принимаются общим собранием, то решение такого собрания, принятое с соблюдением закона, является обязательным для всех собственников помещений в данном доме, в том числе и тех, кто не присутствовал на собрании. Это так же отличительная особенность правомочий собственников общего имущества в многоквартирном доме от правомочий собственников иных видов долевой собственности, где владение и пользование имуществом осуществляется по соглашению всех ее участников, а распоряжение долей участник долевой собственности вправе осуществить самостоятельно с соблюдением требований ГК РФ.

Закон обязывает собственников помещений в многоквартирном доме проводить общие собрания собственников ежегодно. Установлены процессуальные нормы созыва и проведения собрания собственников помещений. Предусмотрена возможность проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования. Таким образом, снимается огромная организационная проблема, когда нет физической возможности собрать собственников в одном помещении из-за отсутствия помещений большой площади и невозможности обеспечить явку собственников, обладающих более пятидесяти процентов голосов для соблюдения кворума. Кроме того общее собрание, как правило, превращается в стихийный митинг.

По данному параграфу следует сделать следующие выводы:

основанием возникновения права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме является прямое указание закона. Невозможно приобрести в собственность часть общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество является неделимым. Доля в праве на общее имущество возникает при возникновении права собственности на помещение в многоквартирном доме и следует судьбе права собственности на указанное помещение;

доля в праве на общее имущество многоквартирного дома лишена оборотоспособности. Ее нельзя продать, обменять, подарить. Невозможно требовать предоставить во владение и пользование части имущества, соразмерной доле, т. к. это приведет к невозможности пользования таким имуществом другими собственниками. Выдел в натуре невозможен;

пользоваться общим имуществом могут не только собственники помещений в многоквартирном доме, но и члены их семей, а также наниматели жилых помещений по договорам социального найма и члены их семей;

владение и пользование общим имуществом многоквартирного дома осуществляется всеми собственниками не зависимо от размера доли в праве;

распоряжение общим имуществом многоквартирного жилого дома ограничено законом;

размер доли в праве на общее имущество многоквартирного дома пропорционален размеру общей площади помещения находящегося в собственности;

вопросы использования общего имущества многоквартирного дома решаются путем голосования на общем собрании собственников помещений в таком доме. Чем больше доля в праве, тем большими голосами обладает собственник при решении таких вопросов. Вопросы распоряжения доходами от использования общего имущества так же решаются на общем собрании собственников;

решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным для всех собственников в данном доме. Такие собрания должны проводиться ежегодно, а при решении неотложных вопросов - по мере необходимости;

законом предусмотрена обязанность содержания собственниками общего имущества многоквартирного дома в надлежащем состоянии. Бремя расходов, которые несет собственник соразмерна его доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома;

земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен серветутом, который подлежит обязательной государственной регистрации.

Перечисленные особенности правового режима общей неделимой долевой собственности продиктованы спецификой объекта - общего имущества многоквартирного дома и по существу сводятся к ограничению прав отдельного сособственника в целях обеспечения прав и законных интересов всех участников общей собственности и третьих лиц.