Управление многоквартирным домом управляющей организацией

В данной работе я не стану подробно рассматривать способ управления многоквартирным домом управляющей организацией.

Для выбора управляющей организации проводится открытый конкурс, если в течение года собственники помещений в многоквартирном доме не реализовали свое право и не выбрали способ управления таким домом.

Между собственниками помещений в многоквартирном доме либо ТСЖ, если оно существует, и управляющей организацией составляется договор управления многоквартирным домом. Договор управления многоквартирным домом является самостоятельным договором, предусмотренным законом.

В этом договоре прописываются все существенные условия, к которым относятся: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, его адрес; перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, порядок его изменения, перечень коммунальных услуг, предоставляемые управляющей организацией; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, и коммунальные услуги, порядок внесения платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления; права и обязанности сторон и способы разрешения споров. Предметом данного договора является производство работ и оказание услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в этом доме.

Договор управления многоквартирным домом должен быть оформлен в простой письменной форме. Необходимости нотариального удостоверения или иной специальной регистрации законодатель для данного договора не предусмотрел.

Договор управления многоквартирным домом нельзя признать публичным, т.к. условия управления многоквартирным домом устанавливаются общим собранием собственников с учетом специфики объекта управления и иных обстоятельств. Следовательно, в данном случае не может быть соблюдено требование о равенстве условий для всех обратившихся, предусмотренное для публичного договора (ст. 426 ГК РФ). Поэтому обязанность заключить договор должна предусматриваться особо. Основанием для отказа в заключение договора должно являться отсутствие у управляющей организации возможности заключить соответствующий договор, в частности, если у нее отсутствует техническая возможность выполнить условия, предусмотренные решением общего собрания собственников. Заключение договора управления многоквартирным домом предусматривается как в случае выбора управляющей организации непосредственно собственниками помещений многоквартирного дома, так и при определении управляющей организации по результатам конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления.

Процедура заключения договора управления многоквартирным домом имеет различия в зависимости от того, кем была выбрана управляющая организация, а также от того, подписывается данный договор непосредственно собственниками или же заключение договора осуществляется созданным собственниками помещений товариществом собственников жилья либо специализированным кооперативом.

Договор управления многоквартирным домом является консенсуальным и считается заключенным с момента достижения соглашения в установленной форме по всем существенным условиям. С момента заключения договора начинает исчисляться срок начала исполнения управляющей организацией своих обязанностей. В соответствии Жилищным кодексом управляющая организация должна приступить к их исполнению не позднее чем через 30 дней с момента подписания договора. Следует отметить, что данное правило является диспозитивным. В договоре может предусматриваться и иной срок для начала исполнения управляющей организацией своих обязанностей.

Передаче управляющей организации подлежит техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом. Перечень передаваемой документации должен также прилагаться к договору управления.

Согласно п. 11 ст. 162 ЖК РФ, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Это единственная норма закона, в которой упоминается об отчете управляющей компании перед клиентами. Ни форма, ни содержание, ни порядок представления отчета, ни последствия поступления от собственников квартир возражений по нему не оговорены в нормативных документах.

Объем выполненных работ должен соответствовать тем видам услуг, которые перечислены в договоре. Так по типовому договору управляющая организация обслуживает только общее имущество многоквартирного дома, и перечень этого имущества имеется в приложениях к договору. Невыполнение управляющей или подрядной организацией перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме является нарушением правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Если управляющая организация предложила собственникам обслуживание внутриквартирных инженерных сетей, то собственники на своем собрании вправе согласиться либо отказаться от такой услуги. Если собрание не было проведено и нет решения собственников по данному вопросу, то управляющая компания не несет ответственности за невыполнение такой услуги.

Если договор с управляющей организацией заключает ТСЖ, то подписать его может председатель правления ТСЖ. Но имеется ряд тонкостей, незнание которых иногда приводит к признанию договора недействительным. Согласно ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает права и принимает на себя обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества (ст. 144 ЖК РФ).

В силу ст. 148 ЖК РФ в обязанности правления ТСЖ входят, в частности, управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (п. п. 4, 6). Таким образом, либо договор управления должен быть подписан со стороны ТСЖ всеми членами правления, либо обязательным приложением к нему должен стать протокол заседания правления ТСЖ, в котором председателю поручено подписать указанный договор.

Этот способ так же имеет свои положительные и отрицательные моменты. К положительным следует отнести то, что управление многоквартирным домом, вернее общим имуществом в многоквартирном доме, ведется профессионалами; суммы в квитанциях ниже, чем при управлении ТСЖ; у собственников отсутствует головная боль при подготовке к отопительному сезону; собственники не тратят время на решение вопросов по содержанию дома. К отрицательным: отсутствие возможности участвовать в жизни дома, часто невнимательность к нуждам жильцов со стороны управляющей организации, хамство, низкое качество работ, длительность ожидания таких работ, фактическое выполнение работ, оплаченных собственниками.